Новостройки Ипотека Апартаменты Страхование
Вернуться
Торговля в Москве: Экобазары и фермерские рынки вместо супермаркетов
Современные продовольственные рынки - экобазар, фермерский рынок, "фреш-маркет" - это относительно новый формат для России. Возникает вопрос: сможет ли фермерский рынок стать якорным арендатором и полноценной заменой традиционному супермаркету в торговом центре? На эту тему специально для "РБК-Недвижимости" рассуждает руководитель отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.
Комментарии

Руководитель отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько

По сути, развитие цивилизованного сегмента розничной торговли в России началось не так давно - первые торговые центры стали появляться в конце 2000-х гг. До этого момента у россиян не было альтернативы, и они активно посещали рынки, как вещевые, так и продовольственные. Постепенное сокращение доли рыночной торговли в структуре розничного товарооборота началось с 2000 г., однако резкое изменение произошло в 2007г., когда за годовой период доля рыночной торговли сократилась на 4,4 п.п (19,6% до 15,2%). По мере прироста качественных торговых площадей в торговых центрах, столичные рынки эволюционировали в эко-базары, фермерские рынки и фреш-маркеты - относительно новый формат, который довольно быстро набирает популярность у россиян…

Инициированный московскими властями переход уличных рынков на объекты капитального строительства стал новой ступенью в эволюции формата. Фактически, идея "рыночной" реформы в том, чтобы ликвидировать опасные (вспомним трагедию "Басманного рынка"), нелегальные, не соответствующие санитарным нормам объекты, деятельность которых связана с нарушениями миграционного и налогового законодательства. Судьбоносные перемены привели к тому, что отдельные рыночные концепции были прекрасно интегрированы в современные торговые центры, а другие размещены в капитальных строениях и, оптимизировав дизайн и схему торговых павильонов, перешли в категорию привлекательных и, даже, несколько экзотических "экобазаров".

Динамика доли рыночной торговли, РФ, %

Примеры

Первым примером сетевой концепции рыночной торговли стал фермерский рынок корпорации "Ростик Групп" - "Экобазар-Мытищи", открывшийся в декабре 2011 г. Он представляет собой современный фермерский рынок, организованный на первом уровне двухэтажного здания. Можно отметить, что управляющая компания вполне справляется с поддержанием торгового зала в чистоте: даже на втором этаже комплекса, где реализуются товары промышленной группы, не ощущается никаких негативных последствий деятельности продовольственного рынка (в том числе, и запахов).

В ближайшее время будет открыт второй "Экобазар" в Обнинске. В планах компании строительство еще 10 объектов на территории Москвы и Подмосковья в течение ближайших 5 лет.

Бывший Fresh Market в ТЦ на Ленинградском шоссе

Популярности экобазаров и фреш-маркетов способствует расширение категории покупателей, которые заботятся о здоровом питании и готовы заплатить дороже за овощи и фрукты с фермерской грядки. Кроме того, "приманкой" для покупателя является элемент шоу, имеющий сильные исторические традиции в России, - красивая выкладка товара, оформление прилавка, возможность попробовать продукты, живое общение и другие.

Экобазар-Мытищи

торговые помещения москвы
аренда продажа
С одной стороны экобазары довольно успешно могут справиться с ролью якорных арендаторов в профессиональных торговых центрах, привлекая стабильный поток посетителей, для которых важны качество, цена продукции и комфортные условия совершения покупок. Кроме того, современные концепции рынков вполне приживаются в качественных торговых центрах, потому что придают оригинальность и оживляют объект. С другой стороны, я бы отметила, что позитивного опыта работы с рыночными концепциями, размещенными в составе торгового центра, нет ни у одной крупной консалтинговой компании. И дело даже не в том, что консультантам сложно работать с индивидуальными предпринимателями, заниматься краткосрочными договорами аренды или подбирать операторов, которые хотели бы осуществлять торговую деятельность на рынке. Дело в том, что оператор, работающий на рынке, - арендатор с другим менталитетом, требующий особого подхода управляющей компании. Можно сказать, что успех рыночной концепции не в брокеридже, а в управлении.

Также бытует мнение, что совмещение фермерского рынка и люксовой торговой галереи с известными и популярными торговыми операторами практически невозможно. Я бы не согласилась со второй точкой зрения - возьмем, для примера, ТЦ Tsvetnoy Central Market (GBA 38 тыс. кв. м), расположенный рядом со станцией метро "Цветной бульвар" На пятом этаже 8-миуровневого универмага располагается "Цветной Bazaar", на момент появления он был чуть ли не единственным современным фермерским рынком в столице, пользующимся популярностью у состоятельных покупателей.

Другой сельскохозяйственный рынок площадью 2 873 кв. м функционирует в составе торгового центра "Праздник" (GBA – 34 000 кв. м) у станции метро "Тушинская". В этом проекте девелопер торгового центра изначально столкнулся с обязательствами сохранить рыночный объект, существовавший на территории участка застройки и разработал соответствующую концепцию.

Еще одним центром, включающим продовольственный рынок, можно считать ТПУ "Планерная". Рынок размещен на третьем этаже здания ТПУ, и успешно работает несмотря на то, что на цокольном этаже присутствует оператор схожего профиля - супермаркет "Перекресток".

Как обустроить экобазар

 

Экобазар в качестве якорного арендатора торгового центрадолжен отвечать следующим требованиям:

  • в первую очередь речь идет о чистоте в торговом зале и эффективных системах вентиляции и кондиционирования;
  • немаловажным требованием является обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия на рынках;
  • в торговых и складских помещениях экорынка подразумевается использование технологичного оборудования, гарантирующего всем продуктам, представленным на прилавках, лучшие условия обработки и хранения;
  • на рынке действуют особые правила мерчандайзинга, о соблюдении которых должна позаботиться управляющая компания. В частности, на территории  экобазара необходимо выделять и грамотно чередовать зоны с различными группами продовольственных товаров, избегая нежелательного соседства продуктов;
  • ширина проходов между прилавками должна быть достаточной для того, чтобы покупатель мог двигаться по ним с тележкой;
  • важно также организовать зону отгрузки товаров, согласовать время доставки и определить необходимость складских помещений.

Сколько стоит для девелопера

В настоящее время на современных рынках работают, в основном, посредники или перекупщики производимых товаров. Формирование конкурентных преимуществ экобазаров и фермерских рынков напрямую зависит от развития отечественных фермерских хозяйств. С ростом доли фермерских предприятий, представленных на территории экобазаров и фермерских рынков, будет создаваться особая конкурентная среда, влияющая на ценообразование и предпочтения конечного потребителя

Снять торговые помещения в Подмосковье
на Ленинградке на Дмитровке на Можайке на Щелчке на Волоколамке
Таким образом, можно сказать, что фермерский рынок в торговом центре при достаточных усилиях управляющей компании или собственника, может стать вполне удобным соседом других магазинов торгового центра. Более того, он может стать достаточно эффективным продуктовым "якорем" в условиях высокой конкуренции.

Хочется особенно отметить, что доход девелопера может оказаться существенно выше показателей, достижимых при размещении в проекте традиционного супермаркета. Ставка аренды для продуктового супермаркета площадью 1,5-5 тыс. кв. м составит 250-500 долл. за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС (18%). Необходимо отметить, что сдача в аренду рыночного прилавка площадью 15 кв. м может принести девелоперу около 45 тыс. долл. в год, т.е. 3 тыс. долл. за 1 кв. м в год (включая НДС и операционные расходы). Однако достичь данных показателей можно лишь в том случае, если фермер-производитель (или продавец) арендует прилавок 365 дней в году, без учета сезонного фактора, выходных или праздничных дней. Кроме того, в данном случае мы говорим только об арендопригодной площади рынка и о конкретной стратегии сдачи в аренду площадей рыночного объекта.

Тем не менее, пока мы не можем говорить о том, что присутствие современного фермерского рынка в торговом центре стало привычным и повсеместным явлением, так как такая концепция сопровождается более высокими рисками.

Читайте также Пешеходные улицы Москвы и стрит-ритейл В то же время активное развитие многочисленных on-line проектов фермерских рынков ("Фермерский кооператив "LavkaLavka", "Фермер.ру", "Экопродукты.com" и т.д.), растущий спрос населения на свежие продукты позволяет с большой долей уверенности говорить о значительном потенциале этого формата.

Руководитель отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, специально для "РБК-Недвижимости"

теги: рынки

Комментарии
Вернуться
На Главную страницу
Забыли пароль?
Через несколько минут новый пароль будет отправлен вам на почту.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам новый пароль
Email
Введите код с картинки
Обновить
Не пришло письмо
с активацией?
Через несколько минут вам придет письмо с активацией.
Перейти на главную
Просто введите Email и мы вышлем вам письмо повторно
Email
Введите код с картинки
Обновить
Система Orphus