Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Мнение: Валютные арендные ставки на офисы против рублевых
Все новости Недвижимость
Лента новостей 14:53 МСК
«Россети» отчитались о росте прибыли в 41 раз Бизнес, 14:34 В Кремле ознакомились с письмом ученых о разрушении системы НИИ Общество, 14:29 Аналитики назвали регионы России с самыми дорогими домами и коттеджами Жилье, 14:23 Устроившего взрыв в Ансбахе мужчину собирались депортировать в Болгарию Политика, 14:14 Лучшие предложения рынка наличной валюты  14:00   USD НАЛ. Покупка 64,97 Продажа 64,98 EUR НАЛ. 71,39 71,41 Курс евро на завтра  13:46 EUR ЦБ 71.209 -0.0423 Курс доллара на завтра  13:46 USD ЦБ 64.9184 +0.2914 Активист сообщил о задержании снимавших на камеру у здания ОВД Раменское Общество, 13:42 Суд оценил стоимость оставшихся после Березовского активов Финансы, 13:34 Акции Nintendo показали рекорд падения после заявлений об игре Pokemon Go Бизнес, 13:19 Путин не поедет на церемонию открытия Олимпиады в Рио-де-Жанейро Политика, 13:18 Кремль прокомментировал решение МОКа о допуске России на Олимпиаду в Рио Политика, 13:16 Группа LVMH продаст владельца брендов Donna Karan и DKNY за $650 млн Бизнес, 13:15 Адвокат обвиняемого по «делу Немцова» заявил о согласии суда на присяжных Политика, 13:06 Туроператоры заявили о возобновлении продаж туров в Турцию «за один день» Общество, 13:05 Путин назвал неприемлемым сложившийся статус-кво в отношении Палестины Политика, 12:54 Минфин допустил возобновление трат из Резервного фонда в августе Финансы, 12:32 Власти Индии задумались о создании нефтяного гиганта Бизнес, 12:32 Перед началом процесса по «делу Немцова» у суда усилили меры безопасности Политика, 12:15 СМИ опубликовали видео штурма бунтующей колонии в Хакасии Общество, 12:12 Неизвестный открыл стрельбу по посетителям ночного клуба во Флориде Общество, 12:05 «Рособоронэкспорт» на год арендовал ложу в Большом театре за 13 млн руб. Бизнес, 12:02 Синоптики спрогнозировали смог в Москве в течение всей недели Общество, 11:51 Власти Москвы снова отказались согласовать митинг против «закона Яровой» Политика, 11:49 Toyota отзовет в России почти 140 тыс. RAV4 Бизнес, 11:46 Биржевой курс доллара впервые в июле поднялся выше 65 руб. Финансы, 11:25 В Челябинской области задержали мэра города Копейска Политика, 11:24 СМИ назвали цель возможной покупки Керимовым акций «Русала» у ОНЭКСИМа Бизнес, 11:13 На Тверской улице положили асфальт. Фоторепортаж Фотогалерея, 11:06 В Москве выросла доля иногородних покупателей квартир в новостройках Жилье, 11:02 Полугодовая выручка «Магнита» превысила 0,5 трлн руб. Бизнес, 10:53 ЕС прекратит переговоры с Турцией в случае введения смертной казни Политика, 10:52 Вне закона: как МОК принимает решения Алексей Карпенко партнер юридической фирмы Forward Legal Мнение, 10:50 В Турции выдали ордера на арест 42 журналистов Политика, 10:44 Сирийский беженец взорвал бомбу в баварском Ансбахе. Фоторепортаж Фотогалерея, 10:37 50 млн руб. из мыла: как заработать на производстве натуральной косметики Свое дело, 10:36 Глава «Победы» назвал условие бесплатного провоза двойной ручной клади Бизнес, 10:24 Австралия раскритиковала МОК за допуск сборной России на Олимпиаду Политика, 10:18 СКР завершил расследование уголовного дела бывшего губернатора Сахалина Политика, 10:09 Власти Москвы разработали альтернативу Pokemon Gо Технологии и медиа, 09:45 АвтоВАЗ ушел в корпоративный отпуск на три недели Бизнес, 09:22 В Москве на парковке неизвестный застрелил мужчину и девушку Общество, 08:53 Предприятиям ВПК предоставили госгарантии на 93,6 млрд руб. Политика, 08:34 В Хакасии заключенные устроили бунт в колонии Общество, 08:10 Число раненых при нападении беженца с мачете в Германии выросло до пяти Общество, 07:36 Олег Газманов дал концерт на базе Хмеймим в Сирии Общество, 07:03 WADA выразило разочарование в связи с допуском россиян на Олимпиаду Общество, 06:48 В Приморье автомобиль сбил краснокнижного леопарда Общество, 06:44 Путин поручил разработать альтернативу программе Кудрина Политика, 06:23 «Яндекс.Маркет» разработал приложение для подбора одежды Бизнес, 05:44 Взорвавшим себя в Германии оказался беженец из Сирии Политика, 05:30 При взрыве в Ансбахе пострадали 12 человек Общество, 04:47 Полиция сообщила о возможной гибели устроившего взрыв в Баварии Общество, 03:50 Крупнейший инвестор сети кинотеатров «Каро» вышел из состава акционеров Бизнес, 03:44 Yota запустила специальные тарифы для iPhone Бизнес, 03:06 Глава Национального комитета демократов США объявила об отставке Политика, 02:37 В ресторане в Баварии сработало взрывное устройство Политика, 02:04 США выполнят наблюдательный полет над Россией Политика, 01:38 В Баварии произошел взрыв в ресторане Общество, 00:58 Шестой созыв Госдумы принял рекордное число законов за двадцать лет Политика, 00:28 Очевидцы сняли на видео напавшего с мачете на прохожих в Германии Общество, 00:14 Полиция арестовала возможного сообщника мюнхенского стрелка Общество, 00:04 «Роснефть» простит правительству долг в 60 млрд руб. Бизнес, 00:00 Затопление улиц в Москве объяснили засоренной ливневой канализацией Общество, 24 июл, 23:55 Prisma стала доступна пользователям Android Технологии и медиа, 24 июл, 23:52 У Черноморского побережья Кубани возникли два смерча Общество, 24 июл, 23:20 Ловушки на каждом углу: какие опасности для сборной России в решении МОК Общество, 24 июл, 23:17 Захватившие полицейский участок в Ереване сожгли автомобиль Политика, 24 июл, 23:01 Почему тонет Москва: как при реконструкции улиц засорили канализацию Общество, 24 июл, 22:46 Игры не для всех: как Россия избежала отстранения от Олимпиады Политика, 24 июл, 22:42 Исинбаева призвала пожизненно отстранить информатора WADA Степанову Общество, 24 июл, 22:25 Допинг не помеха: как спонсоры отреагировали на скандал со сборной России Бизнес, 24 июл, 22:14 Принтер правительства: кто заставил Думу принять рекордное число законов Политика, 24 июл, 22:04 Майкл Блумберг выступит с поддержкой Клинтон на съезде демократов Политика, 24 июл, 21:54 Сборная России по триатлону отправится на Олимпийские игры в Рио Общество, 24 июл, 21:10 В ОКР назвали дату проводов российской сборной на Олимпиаду Политика, 24 июл, 20:50 Бастрыкин впервые прокомментировал аресты в Следственном комитете Политика, 24 июл, 20:40 Квартал в Дамаске подвергся минометному обстрелу Политика, 24 июл, 20:20 Трамп пригрозил выходом США из ВТО Политика, 24 июл, 19:57 Тарпищев подтвердил участие российских теннисистов в Олимпийских играх Общество, 24 июл, 19:45 Сирийский беженец с мачете напал на прохожих на юге Германии Политика, 24 июл, 19:40 Российских синхронисток и прыгунов в воду допустили к Олимпийским играм Общество, 24 июл, 19:10 Исинбаева прокомментировала решение МОК по участию сборной России в Играх Общество, 24 июл, 18:36 Мутко поблагодарил МОК за решение о допуске россиян на Олимпиаду Политика, 24 июл, 18:31 МЧС предупредило москвичей о порывах ветра и грозе Общество, 24 июл, 18:28 Хоркина призвала российских спортсменов к осмотрительности на Олимпиаде Политика, 24 июл, 18:25 В Госдуме призвали наказать виновных в олимпийском скандале чиновников Политика, 24 июл, 18:21 Александр Карелин назвал справедливым решение МОК по российской сборной Политика, 24 июл, 18:02 Олимпийский комитет России опубликовал речь Жукова перед исполкомом МОК Общество, 24 июл, 17:49 «Хотелось побольней нас лягнуть»: российские политики о решении МОК Политика, 24 июл, 17:37 МОК отказался отстранить сборную России от Олимпиады Политика, 24 июл, 17:04 Большинство жертв мюнхенского стрелка были детьми мигрантов Общество, 24 июл, 16:47 Телеконференция главы МОК начнется в 17:00 Общество, 24 июл, 16:19 В Одессе неизвестные попытались забросать яйцами Надежду Савченко Общество, 24 июл, 15:42 СМИ сообщили о принятом МОК решении по участию России в Олимпиаде Общество, 24 июл, 15:34 Мюнхенский стрелок планировал преступление в течение года Политика, 24 июл, 15:18 В Лозанне начали обсуждать вопрос об участии сборной России в Олимпиаде Политика, 24 июл, 14:41 G20 подготовит черный список не обменивающихся налоговыми данными стран Экономика, 24 июл, 14:21 На борту следовавшего из Москвы в Краснодар самолета скончался мужчина Общество, 24 июл, 14:10 Полиция сообщила причины ДТП с туристическим автобусом под Ростовом Общество, 24 июл, 13:55 Украинский медиахолдинг рассказал о слежке за своими журналистами Общество, 24 июл, 13:43 Украина заявила о гибели в Донбассе шести военных за сутки Политика, 24 июл, 13:19 Глава ЛНР перенес местные выборы на 6 ноября Политика, 24 июл, 12:35 В парламент Бельгии внесли резолюцию об отмене санкций ЕС против России Политика, 24 июл, 12:10 В Петербурге построят шведский жилой квартал с нулевым энергопотреблением Жилье, 22 июл, 17:11 Будущее, которого не было: как бы выглядела советская квартира XXI века Дизайн, 22 июл, 16:10 В АИЖК спрогнозировали дальнейшее снижение ипотечных ставок Деньги, 22 июл, 15:18 Власти Москвы заявили о превышении спроса над предложением новостроек Жилье, 22 июл, 14:36 ПИК завершит крупный долгострой рядом со Сколково Жилье, 22 июл, 12:27 Судья КС выступил против пересмотра местными властями кадастровой оценки Деньги, 22 июл, 11:55 Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы Москвы Жилье, 21 июл, 21:30 Подмосковье столкнулось с 15%-ным падением спроса на квартиры Жилье, 21 июл, 20:18 Китайские архитекторы показали мост-спираль для Олимпиады-2022 Дизайн, 21 июл, 17:09 Жители 5 многоэтажек в Москве заявили о желании надстроить свои дома Жилье, 21 июл, 16:48 «Для роста розничных цен на жилье есть объективные причины» Интервью, 21 июл, 14:55 В Москве появится жилой квартал с адаптивным к погоде освещением Дизайн, 21 июл, 12:43 Градокопатели Белокаменной: как благоустраивали Москву из века в век Айрат Багаутдинов историк, автор проекта «Москва глазами инженера» Мнение, 21 июл, 11:53 Реновация промзон: мода или стратегия Город, 21 июл, 11:12 СМИ узнали о планах «Уралсиба» распродать земельные активы в Подмосковье Деньги, 21 июл, 10:50 Росстат назвал регионы — лидеры по объемам введенного жилья Жилье, 20 июл, 18:25 Убежище в поле: какие проекты покажут на фестивале «Архстояние» Фотогалерея, 20 июл, 16:50 Все дешевле и дешевле: как изменились цены на квартиры в Москве Деньги, 20 июл, 13:29 ВТБ24 снизил ставки по ипотеке Жилье, 20 июл, 12:54 В Лондоне выставили на продажу апартаменты за рекордные £150 млн Жилье, 20 июл, 12:21 Кто и зачем публикует фальшивые объявления об аренде квартир Павел Луценко генеральный директор онлайн-сервиса объявлений «Мир квартир» Мнение, 20 июл, 12:02 В Москве выставили на торги усадьбу «ситцевых королей» России Деньги, 20 июл, 11:39 В Нидерландах построят 73-метровый деревянный небоскреб Дизайн, 20 июл, 11:28 Секретный сад и лодки: какими будут обновленные Красногвардейские пруды Город, 19 июл, 16:29 15 таунхаусов рядом с Москвой дешевле 5 млн рублей 19 июл, 16:05 Эксперты спрогнозировали дальнейшее падение цен на квартиры в Москве Жилье, 19 июл, 14:27 «Роскосмос» хочет построить 1 млн кв. м жилья на западе Москвы Жилье, 19 июл, 12:07 Крупнейшие российские застройщики отчитались о росте продаж жилья Жилье, 19 июл, 11:34 Власти обязали реконструировать дома и квартиры инвалидов по всей России Жилье, 19 июл, 10:22 Без туристов и с рисками: как выглядит будущее рынка недвижимости Турции Юлия Кожевникова ведущий эксперт Tranio Мнение, 19 июл, 09:16 Какие торговые центры построят в Москве до конца 2016 года Фотогалерея, 18 июл, 18:09 Почему цены на жилье в Москве падают быстрее, чем по всей России Оксана Вражнова председатель правления «Миэль» Мнение, 18 июл, 17:53 В Подмосковье число новых коттеджных и дачных поселков сократилось вдвое Жилье, 18 июл, 15:43 Дальше без льгот: чем Минстрой планирует заменить ипотеку с господдержкой Жилье, 18 июл, 15:16 Россияне назвали главные критерии при выборе риелтора Жилье, 18 июл, 14:35 В центре Вильнюса построят небоскреб-кристалл Дизайн, 18 июл, 13:47 Прокуратура нашла нарушение в московском законе о благоустройстве улиц Город, 18 июл, 12:09 Риелторы назвали районы Старой Москвы с самыми дешевыми новостройками Жилье, 15 июл, 17:32 В Одинцовском районе построят аутлет-центр с фермерским рынком Деньги, 15 июл, 14:20 Брокеры объяснили ажиотажный спрос на земельные участки в Подмосковье Жилье, 15 июл, 14:14 В Подмосковье суд впервые вынес решение об изъятии неиспользуемой земли Деньги, 15 июл, 12:04 Без свидетельства о праве: в России изменилась процедура сделок с жильем Жилье, 15 июл, 11:17 СМИ рассказали о возможной покупке «Пресня-Сити» группой ВТБ Деньги, 15 июл, 10:34 СМИ рассказали о потерях арендаторов от благоустройства в Москве Город, 15 июл, 08:29 Эксперты: Ипотека может выйти на докризисный уровень в этом году Деньги, 15 июл, 08:15 Власти согласовали строительство крупного жилого квартала в Бутове Жилье, 14 июл, 16:41 Интерес россиян к лондонской недвижимости вырос на 21% после Brexit Жилье, 14 июл, 14:47 В Москве резко вырос спрос на аренду жилья дороже 75 тыс. руб. в месяц Жилье, 14 июл, 13:44 Цветок гиацинта: к ЧМ-2022 в Катаре построят отель по проекту Захи Хадид Дизайн, 14 июл, 13:17 Жилой отель: в центре Москвы построят элитный дом с гостиничным сервисом Жилье, 14 июл, 12:33 В России отменяются свидетельства о праве собственности на недвижимость Жилье, 14 июл, 11:28 Индекс цен на жилье в Лондоне упал до семилетнего минимума Деньги, 14 июл, 11:15 СМИ рассказали об интересе бывшей жены Сечина к «Кутузовской миле» Жилье, 14 июл, 09:15 Парадный въезд: каким задумывали Новый Арбат в СССР Денис Ромодин Москвовед Мнение, 13 июл, 17:07 Победа «зеленых»: архитекторы выбрали лучшие экологические проекты России Дизайн, 13 июл, 16:57 «ВымпелКом» уладил спор с владельцем офиса об аренде в валюте Деньги, 13 июл, 15:08 РБК-ТВ: Сколько стоят квартиры на Патриарших Жилье, 13 июл, 14:31 Молодые семьи предложили освободить от процентов по ипотеке Жилье, 13 июл, 12:13 СМИ узнали о великокняжеском дворце «Роснефти» в Петербурге Деньги, 13 июл, 10:45 Олимпийское наследие: как изменится прибрежная зона Большого Сочи Дизайн, 12 июл, 16:18 Новая набережная в Сочи Фотогалерея, 12 июл, 16:17 Глава Крыма пообещал осенью начать снос самостроев в 100 м от моря Город, 12 июл, 16:05 РБК-ТВ: Валютная аренда и ее перспективы в России Деньги, 12 июл, 14:29 Сбербанк снизил ставки по ипотеке впервые с августа 2015 года Жилье, 12 июл, 14:01 Рядом с правительством Подмосковья построят жилой комплекс на 1 млн кв. м Жилье, 12 июл, 11:12 Квартиры в подмосковных хрущевках за год подешевели на 14% Жилье, 12 июл, 10:31 Офис телефонной трубки: куда переехал «Ростелеком» Дизайн, 11 июл, 16:33 Новый офис «Ростелекома» Фотогалерея, 11 июл, 16:15 Как Brexit отразится на инвестициях в британскую недвижимость Олег Игнатьев BSI Estates Мнение, 11 июл, 13:43 В Москве назвали победителя конкурса на благоустройство Тверских улиц Город, 11 июл, 13:04 Строительство музея и аэропорта на Соловках обсудят на сессии ЮНЕСКО Город, 11 июл, 12:01 Аналитики зафиксировали рост цен на аренду жилья в большинстве городов РФ Жилье, 11 июл, 11:44 На пустом месте: каким может стать музей Достоевского в Петербурге Дизайн, 8 июл, 18:38 Проект музея Достоевского Фотогалерея, 8 июл, 18:34 Россиянам официально разрешили оформлять машино-места в собственность Жилье, 8 июл, 12:59 В центре Москвы начали строить «АртКвартал» с элитным жильем Город, 8 июл, 12:01 Правительство представит единую методику расчета стоимости недвижимости Жилье, 8 июл, 08:57 Вместо вилл: какую недвижимость стали покупать россияне за рубежом Деньги, 8 июл, 08:07 Лидеры падения: почему однокомнатные квартиры дешевеют быстрее других Жилье, 7 июл, 18:38 Убытки на раскопках. Как бизнес справляется с реконструкцией Москвы Город, 7 июл, 18:03 Урбанистика и бизнес: благоустройство глазами девелоперов Город, 7 июл, 17:48 Два уровня роскоши: как выглядит пентхаус в «Москва-Сити» за $10,5 млн Дизайн, 7 июл, 16:08 Как выглядит пентхаус в «Москве-Сити» за $10,5 млн Фотогалерея, 7 июл, 16:00 Сотня самых дорогих квартир в Москве подешевела на 7% за год Деньги, 7 июл, 14:34 Продажи квартир в новостройках Москвы за год выросли на 52% Жилье, 7 июл, 11:15 Средняя ставка по ипотеке в России превысила 13% Городская недвижимость, 7 июл, 09:32 Число проданных со скидкой квартир в Москве установило 4-летний рекорд Городская недвижимость, 6 июл, 13:01 В столице появится жилой аналог комплекса небоскребов «Москва-Сити» Городская недвижимость, 6 июл, 11:59 В 30% крупных городов России остановилось строительство торговых центров Коммерческая недвижимость, 6 июл, 11:10 Будущее наступило: как устроены китайские гигаполисы Зарубежная недвижимость, 6 июл, 10:40 Правительство начало поиск денег на строительство курорта под Ессентуками Городская недвижимость, 6 июл, 10:30 Риелторы спрогнозировали падение цен на испанскую недвижимость Зарубежная недвижимость, 5 июл, 20:36 Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции Станислав Бибик Colliers International Мнение, 5 июл, 16:43 Вопреки рынку: где дорожает жилье в кризис Деньги, 5 июл, 14:03
14 мар, 07:35
Мнение: Валютные арендные ставки на офисы против рублевых
Гавриил Королев, «РВМ Капитал»
Несмотря на массовый переход московского рынка офисной недвижимости в рублевую зону, валютные ставки аренды по-прежнему имеют право на существование. Кому выгодна валютная аренда офисов — рассказывает директор департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевСитуация на рынке коммерческой недвижимости развивается столь динамично, что скоро арендаторы даже не вспомнят того времени, когда арендная плата номинировалась в валюте (в долларах США или евро), а при упоминании этих фактов будут недоумевать по поводу существовавшей в прошлом системы.

Но в 2016 году этого светлого будущего еще не наступило. Часть рынка коммерческой недвижимости сохраняет аренду в валютных ставках, другая же часть, и надо сказать большая, перешла на рубли.

Эпицентром валютной аренды в России является Москва — город, в котором сосредоточено 98% инвестиционных сделок в области коммерческой недвижимости. Именно здесь зародилась валютная аренда и именно на примере Москвы стоит рассмотреть историю этого вопроса.

К самым первым в России деловым центрам, близким по качеству к международным стандартам, можно отнести построенный в 1992 году по проекту архитектора Якова Белопольского МФК «Парк Плейс Москоу» на Ленинском проспекте. Балансодержателем актива является ГлавУпДК при МИД России (по данным ГлавУпДК при МИД России). Главными клиентами (арендаторами) этого учреждения являются, конечно же, иностранные организации. Таким образом, сформировался первый стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис использует иностранная организация.

Стереотипы

В 2001 году Американская компания Western Realty Development LLC продала принадлежавший ей бизнес-центр «Дукат Плэйс II» на улице Гашека другой иностранной инвестиционной компании Andante примерно за $42 млн, что стало самой крупной сделкой за этот год на столичном рынке недвижимости. Первая очередь «Дукат Плэйс» была продана Ситибанку еще в 1997 году (по данным газеты «Ведомости»). Архитектором проекта выступила американская компания The Liebman Melting Partnership. Это одна из первых подобных сделок в России, впоследствии ставших массовыми. Таким образом, сформировался второй стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис теперь уже с западной архитектурой сдается в аренду в валюте, покупается и продается международными инвестиционными фондами.

Это стереотипы. Фундамент, заложенный в их основу, изжил себя и стал неактуален в наше время.

ГлавУпДК при МИД России работало с иностранными компаниями как в силу своей специфики, так и в силу того, что в то время не было крупных и средних российских компаний, которые могли себе позволить офис международного качества. С 2001 года ситуация начинала меняться, доля российских арендаторов в качественной недвижимости постоянно росла и дошла к 2015 году к величине более 70%.

Общеизвестно, что международные инвесторы, вкладывая деньги в российскую недвижимость, рассматривают ее исключительно как оппортунистическую инвестицию, для которой в их международном портфеле отведены, как правило, не более 5%. Цель таких инвестиций — сбалансировать консервативный портфель международных инвестиций. Наличие договоров аренды в валюте, кончено же, создавало для иностранных инвесторов психологический комфорт, но они никогда не рассматривали российскую недвижимость на равных с ведущими рынками мира (Великобритания, Германия, США и др.). Об этом свидетельствуют ставки капитализации, которые действуют, например, в Лондоне (около 4%) и Москве (около 8,5%). Таким образом, даже если бы московская качественная недвижимость была сдана в аренду не в валютном эквиваленте, а в рублях, она все равно оказалась бы в их оппортунистическом портфеле с завышенными требованиями по доходности.

В этой связи стоит перейти к третьему, самому важному и объективному, стереотипу, а вернее — бизнес-модели, которая существенно укрепила валютные ставки аренды в России. «Дешевые» западные деньги. От этого соблазна не мог удержаться ни один здравомыслящий российский девелопер и инвестор: построить за рубли на дешевый валютный кредит под 4–8% годовых, а потом продать недвижимость в стабилизированном виде с арендаторами по ставке капитализации 6–9% за валюту. При определенных обстоятельствах это позволяло девелоперу рассчитывать на IRR 25–30%, а инвестору, покупающему актив на валютный кредит, — на IRR до 20%. При этом рынок постоянно рос (2001–2008гг.) и прощал девелоперам и инвесторам их многочисленные ошибки в расчета, сметах, графиках, так что высокий IRR был не только на бумаге в бизнес-планах, но и в реальной жизни. Это стало массовым явлением.

А что в Северной столице

Перенесемся из деловой Москвы в Санкт-Петребург, коммерческая недвижимость которого исторически сдавалась в аренду по рублевым арендным ставкам, несмотря на близость Северной Европы, обеспечивающей повышенный интерес арендаторов и инвесторов. Объясняется этот факт несколькими причинами, некоторые из которых пришли и в Москву.

До 2008 года в Санкт-Петребурге практически отсутствовала качественная коммерческая недвижимость. Арендаторы были вынуждены арендовать помещения из советской эпохи, которые были представлены либо в отремонтированном, либо в реконструированном виде. Таким образом сложился очерченный круг владельцев и арендаторов, не представляющих интереса для квалифицированных российских и международных инвесторов в коммерческую недвижимость. Третий стереотип, описанный выше, с 2008 года даже начал зарождаться в Санкт-Петербурге в связи с бурным ростом офисной недвижимости, арендуемой российскими валютными арендаторами из сырьевого сектора, но этот вектор развития не успел закрепиться, и в 2014 году твердо перешел в долгосрочную рублевую аренду.

Ветер перемен принес новые вопросы

Ситуация стала меняться совсем недавно в связи с сильнейшей девальвацией рубля, которая произошла в 2014 году. Валютные кредиты стали слишком дорогими и рискованными, валютные ставки аренды — недостижимыми. С тех пор более 70% рынка качественной коммерческой недвижимости в Москве перешло в рублевые ставки аренды. Процесс трансформации продолжается и может длиться до 2020 года. К этому времени закончат свое действие около 99% долгосрочных валютных договоров аренды (их, как правило, заключали на пять-семь лет), если это процесс не ускорит дело «ВымпелКома».

Казалось бы, наступила новая эра рынка коммерческой недвижимости. Но это не совсем так. Мы столкнулись с рядом нерешенных проблем и вопросов. Что делать институциональным инвесторам с требованиями по доходности? Если рассматривать чистый операционный доход от недвижимости в рублях и применять к нему прежнюю ставку капитализации, то инвестиция в коммерческую недвижимость (до 11% годовых) проигрывает надежному и не требующему операционных усилий депозиту (до 13% годовых). Если повысить ставку капитализации до уровня требований профессиональных инвесторов (около 15% годовых), то такая сделка станет крайне невыгодной для балансодержателя актива. В частотности, по этой причине стала процветать продажа офисов и складов под собственные нужды, так как сравнительный подход, в отличие от доходного, дает большую оценку.

Но и это еще не все. Следующая проблема — строительство. Более 40% себестоимости современного объекта коммерческой недвижимости составляют компоненты — системы вентиляции и кондиционирования, остекление, лифтовое оборудование, системы безопасности, системы автоматизации, освещение и пр. Многое из этого не производится на территории России, что диктует валютную себестоимость актива при рублевой аренде, которая каждый квартал продолжает падать, а не расти. Ставки по рублевым кредитам (рублевое проектное финансирование под 16–18%) делают бессмысленным любой легальный долгосрочный проект, в том числе и девелопмент.

Жизнь уже дала временное решение всем этим проблемам. Уровень вакансии офисов класса А в Москве достиг 27%. В феврале 2016 года премьер-министр России Дмитрий Медведев призвал отказаться от строительства новых офисных комплексов для органов государственной власти. По словам главы кабинета министров, такие траты не всегда эффективны и пока о них стоит забыть, передают «Ведомости».

Трудно не согласиться с решением премьер-министра. Рынок офисной недвижимости затоварен, и самое рациональное в 2016 году — не строить, а покупать или арендовать готовые качественные объекты, которых имеется в избытке.

Что будет дальше

Здесь точки зрения экспертов разделились. Взгляды ряда специалистов весьма субъективны. Заинтересованные в валютной выручке брокеры предрекают восстановление рынка валютной аренды по мере выхода экономики России из кризиса. Другие специалисты считают, что переход аренду в рубли необратим, так как уже заключаются долгосрочные договоры аренды в рублях на срок до 15 лет. Это создает материальный и ментальный фундамент для новой эпохи рынка коммерческой недвижимости.

С 2014 года торговые центры массово сдают площади за проценты от оборота, а этот оборот фиксируется в рублях. Некоторые арендодатели продолжают бороться за валютных арендаторов, заключая договора аренды в рублях на короткий срок в надежде на обещанное брокерами восстановление рынка в валюте, что, по моему мнению, чревато упущенными возможностями. За данный период ожидания всех привлекательных платежеспособных арендаторов могут расхватать сговорчивые арендодатели, заключив долгосрочные договоры аренды в рублях и надолго завоевав лояльность таких арендаторов. Последних с каждым днем становится все меньше и меньше.

Прецедент с «ВымпелКомом» может стать началом новой вехи

Наметилась очередная веха, которая может дать основное решение рассматриваемой в этой статье проблем. Иск «ВымпелКома», требующего изменить договор с «Тизприбором» так, чтобы курс, по которому сотовый оператор должен расплачиваться с арендодателем за снятые помещения, не превышал 42 руб. за $1. Цель арендатора — перевести аренду в рубли по заключенному валютному долгосрочному договору аренды. «ВымпелКом» уже выиграл первую судебную инстанцию. Все деловое сообщество ждет решения апелляции и кассации. Это решение отразится на уже заключенных договорах аренды, создаст судебный прецедент, что в совокупности с новыми заключаемыми в рублях договорами аренды полностью переведет рынок аренды коммерческой недвижимости в рубли. К судебному процессу даже подключены экономисты из ВШЭ и МГУ, выступающие на стороне арендатора.

Не будем забывать и про беды арендодателей. Не все они спекулянты. Остается вопрос с валютными заимствованиями, которые осуществили арендодатели в расчете на валютную выручку от аренды. На этот вопрос стоит смотреть комплексно. Валютный кредит необходимо обслуживать, а для этого нужно проявлять жесткость и сохранять аренду в валюте. Представитель «Тизприбора», комментируя иск «ВымпелКома» (по данным РБК), заявлял, что «не было учтено, что мы тоже имеем валютные обязательства перед своими кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли является ошибочным».

С другой стороны, такая жесткость арендодателя может негативно отразиться на загрузке объекта недвижимости арендаторами и он начнет пустеть. Арендаторы начнут переезжать в офисы с рублевой арендой, еще и обиду затаят. Возникнет дефицит средств на обслуживание кредита. В этот круг отношений вовлечен и банк.

Есть ли решение

Решение, как всегда, где-то посередине. Нужно договариваться и с арендатором, и с банком. В случае с арендаторов надо находить оптимальный валютный коридор. На рынке аренды уже существует статистика таких валютных коридоров, позволяющая сделать объективный выбор. В случае с банком — досрочно гасить по льготному курсу, реструктурировать кредит, переводить его в рубли и т. п. Как правило, такие возможности есть, кроме тех случаев, когда заемщик пожадничал с LTV кредита и сумма долга с процентами значительно превышает рыночную стоимость недвижимости и ее арендного потока.

На рынке еще остаются «тихие гавани», где арендаторы стабильно платят аренду в валютном эквиваленте по высоким ставкам и не думают просить об их пересмотре. Это, как правило, клубные объекты класса А прайм. Но такие объекты в Москве можно пересчитать по пальцам одной руки. Это, скорее, исключение из правила, основанное на имиджевых потребностях уникальных арендаторов, для которых размер аренды не имеет большого значения (например, составляет менее 1% от годовой выручки).

Есть еще процесс трансформации менталитета иностранных и отечественных арендаторов, получающих выручку в валюте и теоретически не чувствительных к валютным колебаниям. Это международные организации, организации-экспортеры.

Однако трудно представить вразумительный ответ менеджера такой организации на вопрос, почему он платит аренду в валюте, то есть переплачивает в несколько раз при наличии широких возможностей получить то же самое за рубли и направить сэкономленное в основной пусть даже и валютный бизнес?

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости