Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Как девелоперы рассчитывают цены
Все новости Недвижимость
Лента новостей 16:53 МСК
Адвокат полковника Захарченко отверг его связь с подрядами РЖД Политика, 16:47 Неизвестный открыл стрельбу возле торгового центра в Хьюстоне Общество, 16:36 В Москве началась замена исторического шпиля на здании МИД Общество, 16:30 Лица сирийских беженцев. Фотогалерея Фотогалерея, 16:25 В августе 2016 года бензин на заправках подорожал на 0,2% Экономика, 16:19 В Петербурге для доработки демонтировали памятник Сергею Довлатову Общество, 16:12 Волатильность рубля упала до минимума за два года Финансы, 16:12 Президент Филиппин заявил о желании создать альянс с Россией и Китаем Политика, 16:02 СМИ узнали об итоге полицейской проверки фотовыставки «Без смущения» Общество, 16:00 Лучшие предложения рынка наличной валюты  16:00   USD НАЛ. Покупка 64,10 Продажа 64,20 EUR НАЛ. 72,10 72,11 Москва заявила об отсутствии запусков в сторону MH17 со стороны ДНР Политика, 15:28 Силовая энергетика: о чем говорят дела против владельцев «Т Плюс» и ТГК-2 Владимир Милов директор Института энергетической политики Мнение, 15:10 Страховщики перестанут продавать полисы ОСАГО на старых бланках Финансы, 15:08 Олимпийских чемпионов предложили хоронить на Федеральном военном кладбище Общество, 15:05 В Москве начали увольнять водителей маршруток за превышение скорости Общество, 14:59 Фридман сравнил акционеров VimpelCom с соперничающими Pepsi и Coca-Cola Технологии и медиа, 14:58 Член рабочей группы АП назвала «перевранными» слова о дешифровке трафика Технологии и медиа, 14:47 Кобзон назвал финансирование Крыма «непосильной ношей» Политика, 14:43 В реабилитационном центре Томска 14 детей заразились кишечной инфекцией Общество, 14:34 Заключенные СИЗО Москвы наняли дежурных для борьбы с очередями Общество, 14:26 SpaceX впервые испытала двигатель для межпланетных перелетов Технологии и медиа, 14:24 В Азербайджане из-за утечки газа загорелась нефтяная скважина Общество, 14:18 В МИДе не увидели «конца» российской операции в Сирии Политика, 14:14 Reuters узнал о рекомендациях ЦБ чиновникам по заявлениям о курсе рубля Финансы, 14:00 Суд смягчил меру пресечения фигуранту дела о контрабанде алкоголя Общество, 13:57 Главу одного из департаментов «Аэрофлота» арестовали по делу о хищении Бизнес, 13:37 Кремль назвал «гипертрофированными» сообщения в СМИ о «пакете Яровой» Политика, 13:36 Кремль анонсировал подписание указа о назначении нового первого замглавы Политика, 13:26
Как девелоперы рассчитывают цены
3 дек 2014, 12:24
Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры
Анна Чижова, Компания "Домус финанс"
Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова в авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказала, как девелоперы считают цены на квартиры в новостройках. В материале эксперт говорит о формировании цен на недвижимость, основных факторах, влияющих на цену квадратного метра, поправочных коэффициентах и других алгоритмах ценообразования

Анна ЧижоваБольшинство покупателей не представляют себе, как рассчитывается цена в строящемся жилом объекте. Многие думают, что ее устанавливают "примерно", по наитию. Но на самом деле существуют довольно четкие правила определения цены.

Цены на недвижимость - одна из вечных тем наряду с погодой, пробками и курсом рубля. Но, несмотря на это, ценообразование остается под густой завесой тайны. Многие люди уверены, что продавцы и риэлторы устанавливают цены волюнтаристски, руководствуясь интуицией и опытом. Особенно если речь идет о новостройках. На самом деле существует четкий алгоритм того, как определить цену в конкретном жилом доме.

Основные факторы, влияющие на цену, - это локация, стадия строительства, транспортная доступность, технология строительства, окружающие объекты и инфраструктура. Но критерии их использования и вес в цене конкретного квадратного метра непонятны, отсюда впечатление о волюнтаризме и субъективности.

Расчет цены опирается на изучение ближайших конкурирующих объектов. Любой проект не существует в вакууме, и покупатели сравнивают предложения от разных застройщиков. Но просто взять среднюю цену неправильно - каждый жилой комплекс обладает собственными уникальными характеристиками. Поэтому сначала надо "очистить" цены конкурентов от этих особенностей.

Для этого используем поправочные коэффициенты: на сколько процентов снижается или повышается цена квадратного метра, если исключить один из факторов (расположение, окружение, архитектура, стадия готовности и т. д.). Также рассчитывается стоимость объектов, если бы они были одинаковыми и не обладали преимуществами. Эти же коэффициенты используются и при определении конечной цены квадратного метра. С помощью "очистки" получаем базовую цену у всех конкурентов.

Но и теперь мы не можем просто взять среднюю цену, даже "очищенную" - разные объекты по-разному влияют на наш проект. Кто-то является непосредственным конкурентом, другой служит лишь ориентиром по рыночной стоимости в данном сегменте для покупателя. Основное влияние, как правило, оказывают ближайшие от оцениваемого объекта комплексы, а также крупные проекты с большим объемом предложения. Перемножаем степень влияния конкурента с его базовой ценой, складываем произведения, получаем средневзвешенную базовую цену. Расчет средневзвешенной базовой цены по всем конкурентам призван снизить эффект от субъективности ценообразования девелоперами конкретных объектов, который, к сожалению, достаточно часто встречается на рынке.

После этих расчетов можно перейти к определению цены непосредственно в своем проекте. Для этого средневзвешенная базовая цена увеличивается на те самые поправочные коэффициенты, которые были рассчитаны из цен конкурентов ранее. Например, если проект находится на стадии котлована, цена остается неизменной, а если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то стоимость квадратного метра в нем вырастает сразу на 25%.

Важным фактором является транспортная доступность. Для Москвы она выражается в близости к метро. К примеру, дом находится в семи минутах ходьбы от станции метро, тогда мы прибавляем к цене еще 10%. Если же возможность дойти до метро пешком отсутствует, цена не меняется. Для подмосковных объектов близость к метро заменяется близостью к железнодорожной станции: шаговая доступность повышает цену в среднем на 10%. Для объектов в Подмосковье важным фактором является близость к столице. Квартиры в домах, расположенных менее чем в 5 км от МКАД, стоят на 25% дороже, чем аналогичные квартиры в домах, расположенных более чем в 30 км от кольца.

Каждый из факторов прибавляет (или не прибавляет) дополнительные проценты к нашей базовой цене. Сложив все коэффициенты, мы получаем итоговую цену квадратного метра в жилом комплексе.

На этом ценообразование не заканчивается. Для девелопера важно установить цену, которая соответствует маркетинговой стратегии. Например, если застройщик хочет получить хороший денежный поток сразу после начала строительства, то необходимо выставить цены ниже рынка. В то же время, если ориентироваться на высокую маржинальность проекта, можно установить цену чуть выше. Это замедлит продажи, зато позволит получить больший доход с проданного метра. Главное - не увлекаться, иначе можно и вовсе продажи остановить.

Таким образом, можно сказать, что ничего мистического в определении цены "квадрата" нет. Те же рыночные факторы - соотношение спроса и предложения и учет цен конкурентов. Однако, поскольку каждый объект недвижимости уникален, мы должны при расчете цены применять специальные методики, описанные выше. Это позволяет получить на выходе ту цену, которая максимально учитывает рыночную ситуацию и соответствует нашей маркетинговой стратегии. 

Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости