Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Как девелоперы рассчитывают цены
Все новости Недвижимость
Лента новостей 3:42 МСК
Лучшие предложения рынка наличной валюты  03:00   USD НАЛ. Покупка 63,95 Продажа 63,75 EUR НАЛ. 68,70 68,60 Франция раскритиковала блокировку Россией новой резолюции по Алеппо Политика, 02:38 «Нафтогаз» назвал условия для возобновления закупок российского газа Бизнес, 02:01 Amazon откроет в США первый магазин без кассиров Бизнес, 01:43 «Нафтогаз» оценил свои шансы в спорах с «Газпромом» в Стокгольме Бизнес, 00:50 Госдеп прокомментировал удар по российскому госпиталю в Алеппо Политика, 00:50 Власти отказались уменьшить взнос в Совет Европы из-за имиджевых рисков Политика, 00:32 Прокуратура добавила неопределенности в санацию «Траста» Финансы, 00:01 Госдума не поддержала введение акцизов на чипсы и сладкую газировку Политика, 5 дек, 23:46 Собиравшегося атаковать Капитолий жителя США приговорили к 30 годам Общество, 5 дек, 23:16 Россия и Китай заблокировали в Совбезе ООН новую резолюцию по Алеппо Политика, 5 дек, 23:05 Полтора триллиона на войну: мировые расходы на вооружения выросли Политика, 5 дек, 22:57 Президент Италии попросил премьера Ренци отложить отставку Политика, 5 дек, 22:36 Следующую церемонию вручения «Оскар» проведет Джимми Киммел Общество, 5 дек, 22:33 СК начал проверку после вечеринки в школьном бассейне во Владимире Общество, 5 дек, 22:08 Минфин предложил вдвое урезать повышение зарплат медикам в 2017 году Политика, 5 дек, 22:05 Российский завод Toyota ввел вторую смену на фоне стабилизации рынка Бизнес, 5 дек, 21:59 СКР назвал виновными в аварии в ХМАО водителей автобуса и грузовика Общество, 5 дек, 21:43 ИГ заявила о намерении атаковать посольства Турции по всему миру Политика, 5 дек, 21:39 «Роснефть» решила разместить облигации на 600 млрд руб. мимо рынка Финансы, 5 дек, 21:32 Плоды импортозамещения: как изменился российский АПК под санкциями Бизнес, 5 дек, 21:19 Пассажиров севшего в ХМАО Boeing разместят в гостинице под охраной ФСБ Общество, 5 дек, 21:13 Сергей Данкверт — РБК: «Идет контрабанда под видом «товаров прикрытия» Интервью, 5 дек, 21:12 Третья волна: что снесли в Москве к 5 декабря. Фотогалерея Фотогалерея, 5 дек, 20:58 Во Внешпромбанке зависли 300 млн руб. покойного патриарха Алексия II Экономика, 5 дек, 20:47 Выборы или новый премьер: что ждет Италию после отставки Ренци Политика, 5 дек, 20:42 Премьер Франции объявил о намерении баллотироваться в президенты Политика, 5 дек, 20:41 Путин заявил о желании «успешно завершить свою карьеру» Политика, 5 дек, 20:32
Как девелоперы рассчитывают цены
3 дек 2014, 12:24
Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры
Анна Чижова, Компания "Домус финанс"
Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова в авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказала, как девелоперы считают цены на квартиры в новостройках. В материале эксперт говорит о формировании цен на недвижимость, основных факторах, влияющих на цену квадратного метра, поправочных коэффициентах и других алгоритмах ценообразования

Анна ЧижоваБольшинство покупателей не представляют себе, как рассчитывается цена в строящемся жилом объекте. Многие думают, что ее устанавливают "примерно", по наитию. Но на самом деле существуют довольно четкие правила определения цены.

Цены на недвижимость - одна из вечных тем наряду с погодой, пробками и курсом рубля. Но, несмотря на это, ценообразование остается под густой завесой тайны. Многие люди уверены, что продавцы и риэлторы устанавливают цены волюнтаристски, руководствуясь интуицией и опытом. Особенно если речь идет о новостройках. На самом деле существует четкий алгоритм того, как определить цену в конкретном жилом доме.

Основные факторы, влияющие на цену, - это локация, стадия строительства, транспортная доступность, технология строительства, окружающие объекты и инфраструктура. Но критерии их использования и вес в цене конкретного квадратного метра непонятны, отсюда впечатление о волюнтаризме и субъективности.

Расчет цены опирается на изучение ближайших конкурирующих объектов. Любой проект не существует в вакууме, и покупатели сравнивают предложения от разных застройщиков. Но просто взять среднюю цену неправильно - каждый жилой комплекс обладает собственными уникальными характеристиками. Поэтому сначала надо "очистить" цены конкурентов от этих особенностей.

Для этого используем поправочные коэффициенты: на сколько процентов снижается или повышается цена квадратного метра, если исключить один из факторов (расположение, окружение, архитектура, стадия готовности и т. д.). Также рассчитывается стоимость объектов, если бы они были одинаковыми и не обладали преимуществами. Эти же коэффициенты используются и при определении конечной цены квадратного метра. С помощью "очистки" получаем базовую цену у всех конкурентов.

Но и теперь мы не можем просто взять среднюю цену, даже "очищенную" - разные объекты по-разному влияют на наш проект. Кто-то является непосредственным конкурентом, другой служит лишь ориентиром по рыночной стоимости в данном сегменте для покупателя. Основное влияние, как правило, оказывают ближайшие от оцениваемого объекта комплексы, а также крупные проекты с большим объемом предложения. Перемножаем степень влияния конкурента с его базовой ценой, складываем произведения, получаем средневзвешенную базовую цену. Расчет средневзвешенной базовой цены по всем конкурентам призван снизить эффект от субъективности ценообразования девелоперами конкретных объектов, который, к сожалению, достаточно часто встречается на рынке.

После этих расчетов можно перейти к определению цены непосредственно в своем проекте. Для этого средневзвешенная базовая цена увеличивается на те самые поправочные коэффициенты, которые были рассчитаны из цен конкурентов ранее. Например, если проект находится на стадии котлована, цена остается неизменной, а если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то стоимость квадратного метра в нем вырастает сразу на 25%.

Важным фактором является транспортная доступность. Для Москвы она выражается в близости к метро. К примеру, дом находится в семи минутах ходьбы от станции метро, тогда мы прибавляем к цене еще 10%. Если же возможность дойти до метро пешком отсутствует, цена не меняется. Для подмосковных объектов близость к метро заменяется близостью к железнодорожной станции: шаговая доступность повышает цену в среднем на 10%. Для объектов в Подмосковье важным фактором является близость к столице. Квартиры в домах, расположенных менее чем в 5 км от МКАД, стоят на 25% дороже, чем аналогичные квартиры в домах, расположенных более чем в 30 км от кольца.

Каждый из факторов прибавляет (или не прибавляет) дополнительные проценты к нашей базовой цене. Сложив все коэффициенты, мы получаем итоговую цену квадратного метра в жилом комплексе.

На этом ценообразование не заканчивается. Для девелопера важно установить цену, которая соответствует маркетинговой стратегии. Например, если застройщик хочет получить хороший денежный поток сразу после начала строительства, то необходимо выставить цены ниже рынка. В то же время, если ориентироваться на высокую маржинальность проекта, можно установить цену чуть выше. Это замедлит продажи, зато позволит получить больший доход с проданного метра. Главное - не увлекаться, иначе можно и вовсе продажи остановить.

Таким образом, можно сказать, что ничего мистического в определении цены "квадрата" нет. Те же рыночные факторы - соотношение спроса и предложения и учет цен конкурентов. Однако, поскольку каждый объект недвижимости уникален, мы должны при расчете цены применять специальные методики, описанные выше. Это позволяет получить на выходе ту цену, которая максимально учитывает рыночную ситуацию и соответствует нашей маркетинговой стратегии. 

Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости