Дэвид О’Хара: "Я не ожидаю, что в 2011-2012 годах появятся новые бизнес-центры"

Дэвид О'Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood, рассказал в интервью "РБК-Недвижимости" о перспективах российского рынка офисной недвижимости. По его словам, несмотря на то что наступила "эра арендатора", в целом положение дел не такое радужное.

- Каковы основные тенденции на сегодняшнем рынке офисной недвижимости Москвы?

- Конъюнктура рынка изменилась. Рынок офисной недвижимости поменялся кардинально, сейчас правила игры диктуют арендаторы. Если раньше собственник офисного центра мог выбирать арендаторов по своему вкусу или, исходя из концепции объекта, диктовать свои условия, например, сдавать здание без внутренней отделки, то сегодня все изменилось. Арендные ставки упали в Москве на 40% от пиковых показателей рынка прошлого года. Свободных площадей (вакансий) до кризиса было около 5%, сейчас пустует 25% офисов. Что интересно: до кризиса пустовало 1,5% зданий класса "А" и 6% - класса "B". На сегодняшний же день в классе "А" офисной недвижимости пустует 32-33% площадей, в сегменте "B" - 19%. По этому показателю видно, что из-за экономической рецессии сегмент дорогой офисной недвижимости страдает более всего. При этом надо учесть, что многие площади сдаются или сдавались в субаренду. Поэтому можно говорить, что на самом деле вакантных площадей, включая те, которые ранее сдавались в субаренду, на сегодняшний день не менее 40% от всего рынка. Это колоссальные цифры!

- Как географически выглядит спрос и предложение офисной недвижимости в Москве?

- Я хорошо помню, как говорил в 2002 году, что в Москве существует тенденция децентрализации рынка. Примеры: бизнес-парк "Крылатские холмы", "Гринвуд" на Садовом кольце, Country Park на севере столицы... А сейчас мы наблюдаем обратную тенденцию. Ирония в том, что раньше многие задумывались над арендой офисов за пределами Третьего транспортного кольца из-за проблем с парковкой в центре, пробок и т.д. Сейчас, когда цены стали более доступными, про паркинги и пробки уже никто не вспоминает. Все компании рассматривают возможность переезда в центральную часть Москвы.

- Что происходит с рынком офисной недвижимости в таких городах России, как, например, Санкт-Петербург и Екатеринбург?

- Рынки коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Екатеринбурга различны.

В Екатеринбурге реализовывались интересные и масштабные проекты. Но сейчас все проекты в столице Урала, к сожалению, приостановлены из-за того, что они слишком масштабны. Я не могу представить, что в ближайшие два-три года кто-то будет готов вкладывать в грандиозный по своему масштабу проект "Екатеринбург-Сити".

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь рынок коммерческой недвижимости представлен объектами, площадь которых не превышает 10-15 тыс. кв. м. В Питере вы не найдете таких крупных офисных центров, как в Москве или Екатеринбурге. Здесь другой подход: предпочтение девелоперов отдается небольшим проектам, которые можно достаточно быстро построить и посадить арендаторов. Такими объектами легче управлять. Кроме того, подобные проекты не требуют длинной долговой нагрузки, если привлекаются кредитные средства.

- Был ли этот год прибыльным для брокеров коммерческой недвижимости?

- Назвать 2009 год прибыльным нельзя. Этот год был тяжелым. Если раньше спрос превышал предложение и брокеры были уверены, что объект "заселят", то в сегодняшних условиях компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, борются за все возможности.

Этот год не принес того объема сделок, с которым брокеры работали до кризиса. Многие компании обанкротились. Многие топ-менеджеры покинули консалтинговые компании. Как пример - John Lang LaSalle. Конечно, такие метаморфозы связаны с объемом работы. Напомню, ставки упали ниже порядка 40%, существует много вакантных площадей, а значит, происходит меньше трансакций, меньше вознаграждений, меньше результат.

- Приведу аналогию с жилой недвижимостью. В этом году мало какие компании начинали строительство новых проектов, и все ожидают дефицита новостроек в ближайшем будущем. Каково положение дел на рынке офисной недвижимости, строятся ли новые бизнес-центры?

- Строительство любого проекта, жилого или офисного, занимает минимум три-пять лет. Проекты, которые запускались в этом году, начинались в 2004-2005 годах. То есть даже до начала бума.

- И все-таки вы прогнозируете дефицит офисных помещений в будущем?

- Новых проектов, начатых с лета 2008 года, нет. Старт-апов в 2009 году тоже нет. Проекты, которые появятся на рынке в 2010 году, стартовали давно и сейчас косметически достраиваются. Я не ожидаю, что в 2011-2012 годах появятся новые бизнес-центры. Это будет время без новых офисов. Рынок в этот момент будет поглощать все вакантные площади. А их много, и они все будут заполнены в ближайшие два-три года.

- Продолжают ли проявлять интерес иностранные инвесторы к московской офисной недвижимости?

- Интереса со стороны иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости сейчас мало. Я думаю, что свой интерес они могут проявить только после решения всех кризисных и посткризисных проблем. Я сомневаюсь, что немецкие банки, к примеру, будут готовы в ближайшей перспективе выдавать кредиты на проекты в России, пока не все понятно с экономикой у себя в стране. Многие европейские инвесторы смотрят на возможность инвестиций сначала на своем домашнем рынке. То, что ближе, более понятно. К тому же в России ставка капитализации 10-12%, а в Лондоне - 8%. Это уже другие цифры и другие возможности. Иностранные инвесторы появятся на рынке офисной недвижимости Москвы после того, как исчерпают инвестиционные возможности у себя на родине, а это будет не скоро.

- А каков спрос на офисную недвижимость в Москве со стороны иностранных арендаторов? Из вашей практики, какие иностранные компании ищут офисную недвижимость в столице России?

- Во-первых, это международные ритейлеры. Такие,  как Walmart, к примеру. В этом году это был также GAP, HNM и другие. Было несколько компаний по оказанию услуг, инжиниринговых компаний, которые присматривались к московским офисам. Было много не корпораций, а предпринимателей, которые агрессивно пытаются занять часть рынка в кризис.

Беседовал Игнат Бушухин