Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ с октября 2026 года
В октябре 2026 года вступают в силу несколько законов и других актов, которые затронут сферу недвижимости и изменят жизнь россиян. Они касаются оплаты ЖКУ, рынка аренды жилья, ипотечных заемщиков и земельных участков.
Вырастут тарифы ЖКУ
С 1 октября в России произойдет увеличение стоимости жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Октябрьское повышение тарифов закреплено в распоряжении правительства от 25 ноября 2025 года № 3413-р в зависимости от региона может составить от 8 до 22%.
В Москве максимальный уровень повышения тарифов с 1 октября был определен правительством России в 15% (но власти столицы снизили планку до 13%), в Санкт-Петербурге — 14,6%, в Московской области — 12,8%, а в Ленинградской области — 9,2%.
Меняются условия семейной ипотеки
С 1 октября 2026 года меняются условия предоставления льготной семейной ипотеки. Теперь ставки и максимальные суммы кредитов дифференцируется в зависимости от количества детей в семье, а сама программа распространяется на те семьи, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки и суммы кредитов составят:
- 4% годовых и 18 млн руб. — для семей с пятью и более детьми;
- 6% и 18 млн руб. — для семей с четырьмя детьми;
- 8% и 18 млн руб. — для семей с тремя детьми;
- 10% и 15 млн руб. — для семей с двумя детьми;
- 12% и 12 млн руб. — для семей с одним ребенком.
Для остальных регионов страны будут следующие ставки и суммы:
- 2% годовых и 10 млн руб. — для семей с пятью и более детьми;
- 4% и 10 млн руб. — для семей с четырьмя детьми;
- 6% и 10 млн руб. — для семей с тремя детьми;
- 8% и 8 млн руб. — для семей с двумя детьми;
- 10% и 6 млн руб. — для семей с одним ребенком.
«Для адаптации к новым условиям рынку жилья потребуется около двух месяцев. Дело в том, что фактически о грядущих изменениях было известно еще весной этого года, у участников рынка было время подготовиться», — считает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Рынок аренды станет более прозрачным
С 1 октября 2026 года цифровые платформы, включая крупные сервисы по аренде жилья — «Авито», «Циан», «Яндекс Недвижимость» — будут обязаны передавать данные о заключенных сделках в Федеральную налоговую службу (ФНС). Это направлено на повышение прозрачности доходов от аренды и борьбу с «серыми» схемами (№ 289-ФЗ).
Руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Центральный округ» Ксения Алферова предупреждает, что ФНС станет доступен дополнительный источник данных для сопоставления с декларациями и сведениями об уплате налогов. Если инспекция выявит незадекларированный доход от аренды, возможны доначисление налога, пени и, при наличии оснований, штраф, поясняет юрист.
Адвокат адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры» Екатерина Смердова добавляет, что для арендаторов, может быть обеспечена более безопасная и прозрачная аренда, в том числе письменные договоры, легальные сервисы расчетов. Но, с другой стороны, по ее мнению, часть предложений может перейти в неофициальные каналы, а издержки и налоги могут переложить на арендаторов за счет увеличения роста стоимости аренды. Платформам придется усилить идентификацию пользователей, сбор и актуализацию данных, а значит они будут запрашивать больше персональных данных, чтобы организовать обмен данными с ФНС, считает адвокат.
За землями будут следить с воздуха
С 1 октября 2026 года вступают в силу изменения в № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». Они касаются применения при проведении контрольно-надзорных мероприятий средств, работающих в автоматическом режиме, с функциями фотосъемки и видеозаписи, в том числе беспилотных летательных аппаратов.
Таким образом, в дистанционном режиме будет выявляться использование земельных участков не по целевому назначению, уточняют в Росреестре. Также будут выявлять заброшенные территории и заросшие участки сельхозназначения и самовольный захват соседних территорий.
Руководитель налоговой практики юридической компании INSIGHT advocates Павел Андрейкин поясняет, что целью подобных мероприятий на данный момент будет все же именно повышение собираемости налогов. Это значит, речь идет не о тех, кто неправильно жарит шашлыки на своем участке, а о тех случаях, когда возможные нарушения занижают налогооблагаемую базу, или вовсе не декларируют предпринимательскую деятельность. «Например, открытие автосервиса, магазина или промзоны на землях ИЖС. Так что владельцам мини-хостелов, складов, производств, расположенных на частных участках, надо приготовиться», — добавляет эксперт.
Советник практики недвижимости и строительства SL LEGAL Дмитрий Богданов добавляет, что выявления нарушений дронами является основанием для проведения проверки, по результатам которой к владельцу могут быть применены соответствующие меры. По мнению эксперта, количество проверок соблюдения требований земельного законодательства увеличится, поскольку отдельный инспектор сможет за один пролет дрона фиксировать признаки нарушений сразу в отношении нескольких участков. Соответственно, риски привлечения к ответственности для владельцев таких участков возрастут.
Закредитованным могут не дать ипотеку
С 15 октября 2026 года Центробанк вводит новые, максимально строгие макропруденциальные надбавки для банков на уровне 250%. То есть, Центробанк делает выдачу ипотеки закредитованным гражданам экономически невыгодной для самих кредиторов. Ведь банкам придется резервировать колоссальные объемы собственного капитала под каждый такой рискованный кредит.
Главным критерием оценки теперь становится показатель долговой нагрузки (ПДН) в связке с размером первоначального взноса. ПДН отражает, какой процент от официального дохода уходит на погашение всех ежемесячных долгов. И если долговая загрузка высокая, то ипотечный кредит попросту не оформят.
«Связывать эту меру только с отказами именно по ипотеке было бы неправильно. Автоматического основания для отказа нет, но у клиентов с высоким показателем долговой нагрузки, несколькими кредитами и минимальным собственным взносом вероятность одобрения ниже из-за ограничений, действующих для банков», — поясняет Ксения Алферова.
Екатерина Смердова добавляет, что в целом банки будут действовать осторожнее при выдаче кредитов, что в том числе может отразиться и на заемщиках, имеющих хорошую кредитную историю и адекватную долговую нагрузку.
