Почему 1 кв. м в однушках новостроек дороже, чем в двушках
Более высокая цена 1 кв. м в маленьких квартирах — закономерный результат структуры спроса, себестоимости и стратегии продаж застройщика, объясняют эксперты
Квадратный метр в студии или однокомнатной квартире в новостройке часто стоит дороже, чем в более просторных вариантах в этом же проекте. О комплексе факторов, который влияет на это, рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По ее словам, разница в цене за квадратный метр между компактными и просторными лотами — устойчивая закономерность, в основе лежат несколько факторов.
- Более высокий спрос и ликвидность. Студии и однокомнатные квартиры — самый массовый и доступный по бюджету продукт: их чаще покупают как первое жилье, под сдачу в аренду или как инвестицию с расчетом на быструю перепродажу. Высокий спрос при ограниченном предложении такого формата в конкретном доме или очереди строительства толкает цену за метр вверх — застройщик может позволить себе такую премию, потому что лоты разбирают быстрее.
- Фиксированные затраты на инженерию и отделку не масштабируются линейно. В каждой квартире, независимо от площади, нужен полный комплект — санузел, кухонный узел, разводка коммуникаций, входная группа, счетчики. Эти затраты почти одинаковы что в студии 24 кв. м, что в двушке 55 кв. м, поэтому в пересчете на квадратный метр они обходятся дороже для меньшей площади.
- Эффективность использования площади. В больших квартирах выше доля вспомогательных, менее «дорогих», с точки зрения покупателя, зон — длинные коридоры, дополнительные санузлы, гардеробные. В студиях и однушках почти вся площадь — это жилая функциональная зона, за которую покупатель платит охотнее, а значит, и застройщик закладывает более высокую маржу на метр.
- Психология восприятия бюджета. Покупатель компактного лота чаще ориентируется на общий бюджет покупки (например, «уложиться в 8 млн руб.»), а не на цену за метр — это снижает его чувствительность к переплате за метраж. Покупатель трех- или четырехкомнатной квартиры, напротив, оперирует куда более крупными суммами и активнее торгуется, сравнивает цену за «квадрат» между проектами, что вынуждает застройщика держать метр в больших лотах более конкурентным.
- Ограниченный объем крупноформатных лотов и точечный спрос на них. Просторных квартир в проекте обычно немного, круг покупателей на них уже, а сроки экспозиции — дольше. Чтобы не «зависать» в продажах, застройщики нередко предлагают на такие лоты более гибкое ценообразование и скидки, что дополнительно снижает цену за метр относительно компактных форматов.
«В сумме эти факторы формируют устойчивую модель — чем меньше площадь квартиры, тем выше цена 1 кв. м, и наоборот. Это не аномалия ценообразования, а закономерный результат структуры спроса, себестоимости и стратегии продаж застройщика», — резюмирует Елена Чегодаева.
