Аренды или покупка: что выгоднее в мегаполисах в 2026 году
Соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в крупнейших российских городах изменилось, выяснила «РБК-Недвижимость». Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из имеющихся в России 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года количество таких городов сократилось до семи.
Более того, если раньше не было ни одного миллионника, где аренда предпочтительнее покупки, то теперь такой город есть. Это следует из индекса price-to-rent, который рассчитала редакция по данным федерального агентства недвижимости «Этажи». Расчеты сделаны для однокомнатных квартир площадью 37 кв. м.
Что такое индекс price-to-rent
Индекс price-to-rent — это соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовым расходам на аренду жилья тех же габаритов.
- Если значение индекса меньше 15, считается, что покупка квартиры выгоднее аренды.
- Если значение индекса больше 20, жилье стоит снимать, а не приобретать в собственность.
- Промежуточные значения индекса (от 15 до 20) означают, что, как правило, жилье предпочтительнее снимать. Однако однозначной рекомендации «не покупать» в этом интервале не дается.
В российских реалиях рекомендации индекса не строгие, предупреждают эксперты. Они не учитывают затраты, которые возникают при покупке жилья в ипотеку.
Где снимать однушку выгоднее, чем покупать
К маю 2026 года единственным в России миллионником, где снимать однокомнатную квартиру выгоднее, чем покупать, оказался Нижний Новгород. Лишь в нем индекс price-to-rent превышает 20 (выше этого значения дается рекомендация «снимать») и составляет 20,20, подсчитала «РБК-Недвижимость».
Еще в ноябре 2025 года индекс там составлял 15,15. Это было самое маленькое значение среди всех милионников, расположенных в зоне неоднозначных рекомендаций. К тому же оно находилось очень близко к 15, ниже которого жилье рекомендуется покупать.
Примерно те же значения индекса были и год назад, однако теперь ситуация в этом городе радикально изменилась. Основных причин две:
- однушки за последние шесть месяцев в Нижнем Новгороде подорожали на 16%, до средних 7,3 млн руб. за квартиру, по данным «Этажей»;
- а цены на аренду жилья аналогичных габаритов снизились на 13%, до 30,1 тыс. руб. в месяц.
Где покупка жилья предпочтительнее аренды
В зоне, где индекс price-to-rent ниже 15 (то есть покупка жилья выгоднее аренды), сейчас находятся семь мегаполисов:
- Самара со значение 14,77;
- Екатеринбург — 14,34;
- Пермь — 14,32;
- Омск — 13,94;
- Красноярск — 13,33;
- Челябинск — 13,05;
- Новосибирск — 12,57.
Полгода назад в аналогичный список еще входили Краснодар и Ростов-на-Дону, однако тогда в нем не было Самары и Омска. А год назад помимо всех городов, что сейчас попадают в зону рекомендаций «покупать», также входили еще пять городов — Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
Причина изменений та же: недвижимость дорожает, а ее аренда дешевеет, хотя по мегаполисам в среднем динамика значительно ниже, чем в Нижнем Новгороде. Так, по всем миллионникам за год однушки подорожали на 4%, до более чем 5,4 млн руб. за квартиру. А аренда подешевела на 3%, до 31,1 тыс. руб. в месяц.
Зона неопределенных рекомендаций
В зону индекса price-to-rent в диапазоне 15–20 (где нельзя дать однозначной рекомендации, покупать жилье или снимать) сейчас попадает восемь мегаполисов. Это Казань, Санкт-Петербург, Москва, Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
За полгода число таких городов уменьшилось — Нижний Новгород перешел в другую зону. Однако за год их количество выросло ровно вдвое — мае 2025 года в эту зону входило лишь четыре города. Рост наблюдается и за полтора года.
Примечательно, что еще полгода назад (как и год назад, и полтора года назад) ни у одного из городов, попадающих в зону неоднозначных рекомендаций, индекс price-to-rent не превышал 17,5, то есть не выходил за середину диапазона неопределенности и не приближался к зоне, где жилье рекомендуется снимать, а не покупать.
Сейчас таких мегаполисов три, причем все они — крупнейшие миллионники России с самым дорогим жильем. Это:
- Казань с индексом price-to-rent 19,10, где однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 7,7 млн руб.;
- Санкт-Петербург с показателем 18,47 и ценой 9 млн руб. за однушку;
- Москва, где индекс составляет 17,85, а средняя стоимость 37-метровой квартиры — 14,3 млн руб.
Для сравнения: год назад индекс price-to-rent в Казани составлял 15,59, а Санкт-Петербурге — 16,47, а в Москве — 15,91. Таким образом, ценовая ситуация в крупнейших мегаполисах движется к такой, при которой снимать жилье в них будет выгоднее, чем покупать.
Затраты на жилье в мегаполисах в 2026 году
| Мегаполис | Стоимость однокомнатной квартиры в 37 кв. м, млн руб. | Цена долгосрочной аренды аналогичного жилья, тыс. руб. в месяц |
|---|---|---|
| Москва | 14,3 | 66,9 |
| Санкт-Петербург | 9,0 | 40,6 |
| Казань | 7,7 | 33,5 |
| Нижний Новгород | 7,3 | 30,1 |
| Екатеринбург | 5,6 | 32,4 |
| Новосибирск | 5,0 | 33,1 |
| Ростов-на-Дону | 5,0 | 28,0 |
| Уфа | 5,0 | 26,3 |
| Красноярск | 4,9 | 30,4 |
| Самара | 4,9 | 27,5 |
| Пермь | 4,8 | 28,1 |
| Краснодар | 4,8 | 26,3 |
| Воронеж | 4,4 | 22,1 |
| Волгоград | 4,3 | 23,8 |
| Омск | 4,2 | 25,2 |
| Челябинск | 3,9 | 25,1 |
| ПО ВСЕМ В СРЕДНЕМ | 5,4 | 31,1 |
Источник: «РБК-Недвижимость» по данным «Этажей»
Тренд в пользу аренды будет только набирать обороты
Александр Иванов, ведущий аналитик «Этажей»:
— За год объем предложения на рынке аренды показал рост в пределах 30–40%. На него вышли как инвестиционные квартиры, так и те, которые находятся в процессе длительной продажи на вторичном рынке из-за относительно дорогой ипотеки и ограниченного спроса. Также собственники выставили в аренду и те квартиры, которые были куплены по семейной ипотеке на волне ее новых ограничений в уже готовых домах.
С одной стороны, это исключило дефицит бюджетных вариантов жилья, который отмечался на протяжение последних двух-трех лет. С другой, обострило конкуренцию между собственниками. В итоге средние ставки аренды пошли вниз, в то время как средняя цена квадратного метра продолжила расти, пусть и более умеренными темпами, чем в прошлые годы.
В среднесрочной перспективе тренд в пользу аренды будет только набирать обороты. И причины здесь две:
- с одной стороны — растущий объем предложения съемного жилья,
- с другой — восстанавливавшийся спрос и сокращающийся дисконт при продаже.
Аренда или покупка квартиры в 2026 году: что выгоднее в Москве и городах России
В большинстве городов-миллионников покупка квартиры больше не выглядит безусловно выгоднее аренды. Но ответ сильно меняется в зависимости от того, покупаете вы за свои деньги или берете ипотеку.
Если коротко
По расчетам «РБК Недвижимость», в мае 2026 года покупка однокомнатной квартиры была выгоднее аренды в семи из 16 городов-миллионников. Годом ранее таких городов было 12.
Самое низкое значение индекса price-to-rent среди миллионников было у Новосибирска — 12,57. Единственным городом, где индекс превысил 20 и дал явный сигнал в пользу аренды, стал Нижний Новгород — 20,20.
Если же сравнивать аренду не с ценой квартиры, а с ежемесячным платежом по рыночной ипотеке, картина жестче: в августовском исследовании «Домклик» аренда была дешевле во всех 20 изученных крупных городах.
Почему на вопрос «снимать или покупать» нет одного ответа
Сравнить аренду с покупкой можно как минимум двумя способами — и они отвечают на разные вопросы.
Price-to-rent показывает, насколько высока цена самой квартиры относительно ее аренды. Это полезно, если нужно понять, дорого или дешево стоит жилье по отношению к съемному рынку.
Сравнение аренды с ипотечным платежом отвечает на другой вопрос: сколько денег придется отдавать каждый месяц, если своих средств на покупку не хватает. Здесь результат зависит не только от цены квартиры, но и от ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Поэтому Москва может одновременно находиться в «серой зоне» по price-to-rent и быть выгоднее для арендатора при покупке в кредит. Это не противоречие: просто считаются разные сценарии.
Как РБК считал выгоду покупки относительно аренды
Для основного рейтинга «РБК Недвижимость» использовала индекс price-to-rent — отношение цены однокомнатной квартиры на вторичном рынке к стоимости годовой аренды квартиры сопоставимой площади.
Формула: стоимость квартиры ÷ (аренда за месяц × 12).
Значение ниже 15 считается аргументом в пользу покупки. Диапазон 15–20 — промежуточная зона: аренда чаще выглядит рациональнее, но однозначного ответа нет. Значение выше 20 говорит в пользу аренды.
Метод не учитывает ипотечные проценты, первоначальный взнос, ремонт, страхование, налоги и альтернативную доходность капитала. Поэтому индекс нельзя использовать как готовый ипотечный калькулятор.
Для пяти городов в промежуточной зоне в исходном материале РБК опубликован диапазон, но не точное значение индекса. Мы не пересчитываем его по округленным ценам, чтобы не создавать ложную точность.
Что изменилось за год
Еще в мае 2025 года в зоне, где покупка выглядела выгоднее аренды, находились 12 миллионников. К маю 2026-го их осталось семь. Одновременно число городов в промежуточной зоне выросло вдвое — с четырех до восьми.
Причина довольно понятная: квартиры продолжили дорожать, а аренда в среднем стала дешевле. По данным, использованным РБК, средняя цена однокомнатной квартиры в миллионниках за год выросла примерно на 4%, до более чем 5,4 млн руб., а средняя аренда снизилась примерно на 3%, до 31,1 тыс. руб. в месяц.
На рынок аренды также вышло больше объектов. По оценке «Этажей», предложение съемного жилья за год выросло примерно на 30–40%. Часть квартир собственники решили сдавать, пока продажа на вторичном рынке затягивается из-за дорогой ипотеки и ограниченного спроса.
Но ипотека меняет картину сильнее, чем price-to-rent
В августе 2026 года аналитики «Домклик» сравнили аренду и реальные ипотечные платежи в 20 крупных городах. В расчетах по рыночной ипотеке учитывались сделки на вторичном рынке, а по льготным программам — фактические параметры субсидированных кредитов.
По рыночной ипотеке аренда оказалась дешевле во всех 20 городах. Минимальный разрыв — около 13–14% — был во Владивостоке, Москве и Новосибирске. В Ростове-на-Дону, Челябинске и Краснодаре аренда обходилась дешевле ипотечного платежа примерно на 34–37%.
С льготной ипотекой картина другая. Во Владивостоке, Калининграде, Новосибирске и Екатеринбурге ежемесячный льготный платеж был ниже аренды на 4–18%. В Москве разница была небольшой — льготная ипотека обходилась дороже аренды на 4,1 тыс. руб. в месяц. В Казани и Нижнем Новгороде аренда была дешевле льготного платежа примерно на 17–18%.
Практический вывод: вопрос «аренда или покупка» сначала нужно разделить на два. Если квартира покупается без кредита — смотрим на цену относительно аренды. Если нужен кредит — ключевыми становятся ставка и размер первоначального взноса.
Москва: почему разные расчеты дают разные цифры
Москва хорошо показывает, почему сравнивать только два ежемесячных платежа недостаточно.
В мартовском расчете «Рамблера» квартира стоимостью 15 млн руб. с первоначальным взносом 20% и ставкой 15,9% давала платеж около 160 тыс. руб. в месяц. Средняя аренда в том же материале была около 97 тыс. руб. — заметно дешевле.
В августовском исследовании «Домклик» разрыв оказался намного меньше: 60,2 тыс. руб. за аренду против 69,2 тыс. руб. ипотечного платежа. Но там средний первоначальный взнос по фактическим сделкам с небольшими готовыми квартирами в Москве превышал 60%.
То есть ипотека выглядит почти сопоставимой с арендой только тогда, когда заемщик уже внес большую часть стоимости квартиры своими деньгами. При взносе 20% долговая нагрузка получается совсем другой.
Что происходит в Петербурге, Казани, Новосибирске и Екатеринбурге
Санкт-Петербург
По майскому price-to-rent город уже близок к зоне аренды: индекс 18,47. В августе, по данным «Домклик», аренда небольшой квартиры была примерно на четверть дешевле платежа по рыночной ипотеке. Для покупателя без льготы это сильный аргумент не торопиться.
Казань
Индекс 19,10 — один из самых высоких среди миллионников. В августе аренда однокомнатной квартиры оценивалась примерно в 30 тыс. руб., а платеж по льготной ипотеке — в 36,5 тыс. руб. То есть даже субсидированный кредит был дороже аренды примерно на 18%.
Новосибирск
У города минимальный price-to-rent в рейтинге РБК — 12,57. Это аргумент в пользу покупки относительно аренды. Августовское исследование «Домклик» дает схожий сигнал для льготной ипотеки: в Новосибирске льготный платеж был ниже аренды.
Екатеринбург
Индекс 14,34 также остается в зоне покупки. При этом льготная ипотека в августовском сравнении «Домклик» была дешевле аренды. Для покупателя, который подходит под программу господдержки, здесь два разных метода дают одинаковое направление.
А если первоначальный взнос оставить на вкладе
У аренды есть еще один финансовый аргумент, который не виден в price-to-rent: деньги, не вложенные в квартиру, могут приносить доход.
В начале 2026 года «Циан.Аналитика» оценивала среднюю доходность сдачи квартиры в крупных городах примерно в 6,1% годовых и отмечала, что она была примерно вдвое ниже доходности банковского вклада на тот момент. В Петербурге летом 2026 года эксперты оценивали срок окупаемости однокомнатной квартиры при сдаче в аренду примерно в 23–24 года.
Это не означает, что вклад всегда выгоднее собственного жилья: квартира решает жилищную задачу и может дорожать. Но при сравнении сценариев важно учитывать альтернативную стоимость первоначального взноса — особенно если речь идет о нескольких миллионах рублей.
Как принять решение в своем случае
Есть вся сумма на квартиру и вы планируете жить в городе долго
Сначала смотрите на price-to-rent. Значение ниже 15 делает покупку относительно привлекательной.
Нужна рыночная ипотека
Сравнивайте не цену квартиры с арендой, а полный ежемесячный расход: кредит, страховку, обслуживание и потерянный доход на первоначальный взнос.
Есть право на льготную ипотеку
Расчет нужно делать отдельно: в некоторых городах субсидированный платеж уже сопоставим с арендой или ниже нее.
Не уверены, где будете жить через несколько лет
Аренда сохраняет мобильность и снижает цену ошибки. Покупка становится логичнее при длинном горизонте проживания.
Есть крупный первоначальный взнос
Не сравнивайте только ипотечный платеж с арендой. Добавьте в расчет доход, который эти деньги могли бы приносить на вкладе или другом инструменте с приемлемым для вас риском.
Итог
В 2026 году аренда стала сильнее конкурировать с покупкой сразу по двум причинам: жилье дорожает быстрее аренды, а рыночный кредит остается дорогим. По price-to-rent покупка все еще выглядит предпочтительнее в семи миллионниках, прежде всего в Новосибирске, Челябинске и Красноярске. Москва, Петербург и Казань уже находятся в промежуточной зоне, а Нижний Новгород перешел в зону преимущества аренды.
Если покупка требует ипотеки, одного price-to-rent недостаточно. Свежие расчеты по фактическим ипотечным сделкам показывают: без льготной программы ежемесячная аренда в крупных городах пока остается дешевле кредита. Поэтому правильный ответ на вопрос «снимать или покупать» в 2026 году зависит не только от города, но и от того, сколько собственных денег есть у покупателя и по какой ставке он может занять остальное.
Короткие ответы на частые вопросы
Что выгоднее в Москве в 2026 году — аренда или покупка?
По price-to-rent Москва находится в промежуточной зоне с индексом 17,85. При рыночной ипотеке аренда в актуальных расчетах 2026 года дешевле ежемесячного кредитного платежа.
В каком миллионнике покупка выглядит выгоднее всего?
Среди 16 миллионников минимальный price-to-rent у Новосибирска — 12,57. Это самое сильное соотношение в пользу покупки в рейтинге РБК на май 2026 года.
Где аренда уже выгоднее покупки?
По price-to-rent на май 2026 года — в Нижнем Новгороде, где индекс достиг 20,20. Если же сравнивать с рыночной ипотекой, аренда в августовском исследовании «Домклик» была дешевле во всех 20 изученных крупных городах.
Есть ли смысл брать ипотеку вместо аренды?
При рыночной ставке аренда сейчас обычно требует меньшего ежемесячного бюджета. Льготная ипотека может изменить вывод: например, в Новосибирске и Екатеринбурге льготный платеж в августе 2026 года был ниже аренды.
Если покупка требует ипотеки, одного price-to-rent недостаточно. Свежие расчеты по фактическим ипотечным сделкам показывают: без льготной программы ежемесячная аренда в крупных городах пока остается дешевле кредита. Поэтому правильный ответ на вопрос «снимать или покупать» в 2026 году зависит не только от города, но и от того, сколько собственных денег есть у покупателя и по какой ставке он может занять остальное.
