РБК опубликует первое масштабное аналитическое исследование рынка офисов
Аналитическая группа «РБК Исследования рынков» подготовила детальное аналитическое исследование рынка офисной недвижимости, которое продолжит и расширит регулярные рейтинги офисных девелоперов РБК.
Публикация исследования намечена на конец апреля, оно представит подробную картину офисного рынка глазами крупнейших игроков: ключевые тренды и результаты 2025 года, итоги первого квартала и прогнозы на 2026–2030 годы.
В фокусе исследования — трансформация офисного рынка, которая пришлась на 2025 год и во многом определит развитие сегмента в 2026-м, рассказали аналитики «РБК Исследования рынков». В числе основных изменений — переход от арендной модели к продажам, существенное увеличение себестоимости строительства и скачок ставок, а также кратный рост числа игроков в сегменте. Все эти факторы качественно изменили рынок, что стало причиной перехода от рейтингов, которые РБК публиковал ежегодно, к более масштабному формату исследования, который позволяет не только определить лидеров рынка, но и сформировать новые критерии оценки.
Рост числа непрофильных игроков на офисном рынке Москвы фиксируется уже не первый год. В числе основных причин тренда — развитие городской программы стимулирования создания мест приложения труда — МПТ, в рамках которое жилые девелоперы обеспечивают проекты рабочими местами. В основном, это происходит именно за счет строительства офисов (по оценке IBC Real Estate — 42%). Сегодня девелоперы жилья в Москве формируют отдельный тренд в развитии офисного рынка.
«В 2025 году мы фиксируем качественные изменения в поведении покупателей и арендаторов офисной недвижимости: за счет активных стартов и выхода на рынок непрофильных игроков произошло существенное расширение витрины предложения, что сделало выбор потенциального клиента более осознанным», — комментирует директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. При этом на рынке достаточно много непрофильных игроков, которые реализуют лишь единичные проекты, и довольно сложно прогнозировать, насколько стабильными будут их показатели, указывают эксперты.
Какие еще изменения отмечены на рынке
Участники исследования отмечают, что после периода ажиотажного спроса, который пришелся на 2023–2024 годы, в 2025 году наступила стабилизация. «Высокая деловая активность сохранилась, но рынок стал более сбалансированным: в 2025 году в столице блоками вышло в продажу 27 новых объектов А-класса внутри МКАД, что значительно расширило линейку предложения, — поясняет директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. — Кроме того, в структуре сделок стало больше конечных покупателей: если в предыдущие ажиотажные годы основной спрос формировали инвесторы, то теперь, с ростом ставок на 20–30% с 2024-го, собственный офис для многих компаний становится залогом финансовой устойчивости». Эксперт обращает внимание на то, что рост ставок обусловлен не только бумом спроса в период дефицита качественного предложения (2023–2024 гг.), но и существенным повышением себестоимости, а также дорогим заемным финансированием.
Директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев отмечает в качестве ключевых итогов 2025 года рекордный ввод офисных площадей и значительное увеличение объемов предложения в продаже (до 976 тыс. кв. м). «Это максимумы за последние годы. Однако, несмотря на рост предложения, рынок остается дефицитным. Вакантность по итогам года хоть и увеличилась до 5,7%, но все еще минимальна: нормальным считается уровень в 10–15%», — пояснил эксперт.
В своих прогнозах на ближайшие годы участники исследования ожидают сохраняющегося дефицита качественных офисных площадей. «Спрос останется стабильно высоким, и доля сделок на стадии строительства будет только расти. Одновременно рынок продолжит усложняться: конкуренция будет смещаться с характеристик зданий на качество среды, ее технологичность и то, насколько удобно, безопасно и комфортно работать в офисе», — говорит директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.
Как добавляет директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, от 2026 года можно в целом ожидать сохраняющейся стабилизации рынка, тогда как в 2027–2029 годах. офисный сегмент может увидеть восстановление деловой активности до уровня, близкого к пиковым значениям 2023–2024 годов. «Несмотря на ожидаемое увеличение объемов ввода в 2028 году, перенасыщения рынка не ожидается за счет высоких темпов реализации проектов еще на этапе строительства», — подчеркивает эксперт.
Методология исследования
Масштабная аналитика основана на серии экспертных интервью крупнейших системных игроков рынка. Девелоперские компании, формирующие рынок, поделились своими данными о ключевых показателях и рассказали об основных факторах, определяющих его развитие:
- изменение структуры предложения и спроса на офисные площади в 2023–2025 гг.;
- наиболее востребованные форматы офисов, сегменты и локации;
- технологические и сервисные инновации, меняющие рынок;
- крупнейшие сделки;
- планы девелоперов по вводу в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2026–2030 годы и т.д.
С подробной версией исследования РБК можно будет ознакомиться на «РБК Недвижимость» в конце апреля 2026 года в специальном разделе, посвященном офисному рынку.