Какие вопросы собственник квартиры должен задать арендатору
Когда дело доходит до аренды недвижимости, особенно на длительный срок, важно понимать: не только арендатор выбирает квартиру, но и собственник — арендатора. Квартира — это актив, который должен не только приносить доход, но и сохранять свою стоимость. Поэтому грамотный подход к отбору арендаторов — не перестраховка, а обязательная часть управления недвижимостью. Рассказываем, какие вопросы наймодатель обязательно должен задать арендатору.
Содержание
- Почему арендатор съехал из предыдущего жилья
- Каков предыдущий опыт аренды жилья
- Кто будет проживать в квартире
- На какой срок арендатор планирует снять квартиру
- Где работает арендатор и каков график его занятости
- Есть ли у арендатора домашние животные
- Планирует ли арендатор принимать родственников и гостей
- Готов ли арендатор заключить официальный договор
- Правила безопасности наймодателя. Что обязательно прописать в договоре аренды
Почему арендатор съехал из предыдущего жилья
На первый взгляд невинный вопрос на самом деле позволяет быстро оценить тип арендатора. Люди, у которых были конфликтные отношения с предыдущим собственником, могут проявить схожее поведение и в будущем. Собственника должны насторожить ответы в духе: «Хозяин оказался жадным», «Мне не понравился район», «Соседи жаловались». Гораздо лучше, если человек честно говорит: «Съехал, потому что повысили арендную плату», «Сменил место работы» или «Стала неудобна транспортная доступность», говорит руководитель департамента загородной и городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По словам эксперта, важно не только содержание ответа, но и эмоциональная реакция: спокойная и рациональная подача информации — хороший признак.
При этом следует учитывать, что человек к нему готов — любой негатив в отношениях с предыдущим собственником его съемной квартиры он может не озвучивать, добавляет заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Каков предыдущий опыт аренды жилья
Арендаторы с опытом обычно понимают правила добрососедства, порядок оплаты, требования к содержанию квартиры. У них чаще есть готовность внести обеспечительный платеж, они знакомы с типовой формой договора и не пугаются официального оформления, говорит Елена Мищенко. Если такой опыт есть, можно также поинтересоваться, имеются ли у них рекомендации от предыдущих арендодателей. Конечно, проверка таких рекомендаций — отдельная работа, но она может существенно снизить риски, добавляет эксперт.
Кто будет проживать в квартире
Этот вопрос критически важен, особенно если сдается небольшое жилье или квартира с дизайнерским ремонтом. Зачастую в договор вписывается только один человек, а на деле живут пятеро. Это повышает нагрузку на инженерные системы, мебель, сантехнику, увеличивает риск бытовых конфликтов, предупреждает Елена Мищенко. По словам эксперта, собственник имеет право заранее получить полную информацию о составе семьи или группе проживающих и включить этот список в договор. Также важно обсудить, будет ли кто-то проживать без регистрации — например, временно.
Если собственника не устраивает количество или состав проживающих, то ему лучше сразу отказаться от сделки. А в самом договоре найма обязательно должны быть указаны паспортные данные и контакты всех, кто снимает жилплощадь — и ответственного арендатора, и проживающих вместе с ним, поясняет Оксана Полякова.
На какой срок арендатор планирует снять квартиру
Елена Мищенко поясняет, что от этого ответа зависит структура договора и экономическая целесообразность аренды. Если собственник ориентирован на долгосрочную сдачу, а наниматель планирует прожить три-четыре месяца, то возможен убыток: поиски следующего арендатора, простой между съездами, косметический ремонт — все это требует затрат.
«В таком случае имеет смысл включить в договор пункт о неустойке при досрочном расторжении. И наоборот: если арендатор готов снимать надолго, стоит прописать возможность продления договора без повышения арендной ставки — это даст стабильность обеим сторонам», — добавляет Елена Мищенко.
Где работает арендатор и каков график его занятости
Цель этого вопроса — не нарушить личные границы, а получить общее представление о платежеспособности арендатора. Если человек работает официально, на постоянной основе и имеет стабильный доход, риск просрочек по арендной плате снижается. В идеале арендатор может предоставить справку о доходах или хотя бы назвать работодателя, говорит Елена Мищенко.
Важно и то, какой у арендатора график. Если он работает удаленно, то наверняка будет проводить дома весь день, что требует большей устойчивости коммуникаций, интернета, а иногда и усиленного звукоизоляционного режима. Если для наймодателя по каким-то причинам неприемлемо, чтобы арендатор находился в квартире круглосуточно, то лучше обсудить этот вопрос или отказаться от сделки, считает Оксана Полякова.
Есть ли у арендатора домашние животные
Этот вопрос важен не потому, что животные всегда создают проблемы — совсем наоборот, многие арендаторы с питомцами ответственно относятся к жилью. Но факт наличия животных необходимо проговорить и зафиксировать в договоре, говорит Елена Мищенко. Эксперт считает, что при этом стоит договориться о регулярной уборке и проветривании квартиры. Особое внимание следует уделить животным крупных пород или экзотическим питомцам — здесь потребуется индивидуальный подход.
Если наймодатель против домашних питомцев, пропишите пункт о запрете в договоре найма. Ответственность за порчу имущества (животными или людьми) в любом случае указывается в соглашении. Не стоит забывать, что при оформлении сделки с арендатора взимается страховой депозит как обеспечительный платеж на случай порчи имущества, добавляет Оксана Полякова.
Планирует ли арендатор принимать родственников и гостей
Аренда жилья — это всегда про баланс интересов. Если арендатор собирается устраивать частые встречи с родственниками или друзьями или планирует сдавать комнату субарендаторам, это необходимо согласовать. Нередко в договор включается пункт о запрете на субаренду и об ограничении по количеству ночующих гостей. Это позволяет минимизировать жалобы от соседей и предотвратить проблемы с управляющей компанией, говорит Елена Мищенко.
Если для наймодателя неприемлемо временное проживание в квартире людей, не указанных в договоре найма, надо прямо сказать об этом квартирантам и прописать отдельным пунктом в соглашении запрет. Либо можно обсудить и внести в договор пункт о частоте и длительности разрешенных визитов, советует Оксана Полякова.
Готов ли арендатор заключить официальный договор
Этот вопрос позволяет сразу отсеять желающих «договориться по-человечески», без документов. В большинстве случаев именно такие арендаторы создают сложности в процессе проживания: не оплачивают коммунальные услуги, съезжают без предупреждения, отказываются компенсировать ущерб. Официальный договор аренды защищает обе стороны, а также позволяет собственнику в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Важно уточнить, готов ли арендатор предоставить паспортные данные, подписать акт приема-передачи и оформить оплату официально, советует Елена Мищенко.
В договоре найма обязательно нужно прописать сроки сдачи и ответственность сторон за несоблюдение пунктов соглашения. Устные вопросы и договоренности не имеют юридической силы, резюмирует Оксана Полякова.
Правила безопасности наймодателя. Что обязательно прописать в договоре аренды:
- попросить арендатора предоставить только оригинал паспорта;
- записать контактные данные не только нанимателя и проживающих с ним, но и его родственников или друзей на случай экстренных ситуаций;
- при сдаче жилья студентам или учащимся договориться об оформлении договора найма на их родителей, опекунов или родственников;
- указать, на какой срок арендатор снимает жилплощадь;
- какие коммунальные услуги оплачивает жилец, какие — владелец;
- сделать опись имущества — в ней заинтересованы и хозяин жилья, и квартирант. Все предметы и их состояние в списке должны быть прописаны.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
