Данные NF Group на январь 2025 года
В рейтинге РБК стабильно высокую позицию в сегменте аренды офисов занимает «Галс-Девелопмент» — это одна из самых консервативных девелоперских компаний, которая продолжает строить и сдает в аренду свои БЦ в текущих реалиях. Например, во втором полугодии 2024 года «Галс-Девелопмент» нашла арендаторов на 114 тыс. кв. м (крупнейшей сделкой еще на этапе строительства стала аренда бизнес-центра Dubinin’Sky). «Стратегия «Галс-Девелопмент» направлена на реализацию бизнес-центров в аренду и крупными лотами. В этом сегменте рынка мы чувствуем себя вполне уверенно. В сравнении с относительно быстрыми сделками по продаже офисов у нашей стратегии более длительный срок окупаемости вложений и сложные долгосрочные договоры, но в итоге мы получаем ценный актив, который приносит стабильный доход на всем горизонте владения и усиливает стоимость портфеля. Безусловно, впоследствии его можно и выгодно продать», — рассказала директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.
Тренд 2: офисы привлекают непрофильных игроков
Сравнение результатов рейтингов 2021 и 2024 годов показывает, что некоторые застройщики снизили интерес к офисам, в то время как другие, напротив, проявили к ним активное внимание. Эти изменения обусловлены различными факторами, в том числе запуском московской программы по созданию мест приложения труда (МПТ), которая позволяет девелоперам получить льготу на смену вида разрешенного использования (ВРИ) для строительства жилья за счет создания рабочих мест. Так, крупные жилые девелоперы, участвующие в программе МПТ и проектах комплексного развития территорий (КРТ), формируют отдельный тренд в развитии рынка.
Например, компания Pioneer, завершив реализацию БЦ Ostankino Business Park и продолжая строительство БЦ Opus, сосредоточилась на жилом строительстве и в 2024 году не представила новых офисных проектов. Напротив, такие компании, как Level и Coldy, начали возводить офисные центры. Аналогичную стратегию по диверсификации портфеля выбрал Sminex, занимаясь реализацией БЦ Twist.
Тренд 3: компании стали покупать офисы, а не арендовать
К 2024 году многие девелоперы стали чаще строить офисные здания на продажу целиком или блоками, в то время как строительство объектов в аренду значительно сократилось.
По данным CMWP, более половины (60%) предложения в строящихся объектах, заявленных к вводу в 2025 году, приходится именно на продажу. «В условиях экономической нестабильности продажа может быть более привлекательной стратегией, которая гарантирует девелоперам быстрый возврат средств», — объясняет директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Кроме того, доля продаж и в общей структуре спроса также находится на высоком уровне и составляет 46%, добавляют в IBC Real Estate.
Как следствие, в условиях ограниченного качественного предложения в аренду многие компании все чаще рассматривают покупку офисов. Повышенная активность фиксируется как со стороны крупных покупателей, так и в сегменте продаж блоками. По итогам 2024 года объем сделок продажи впервые составил 1,1 млн кв. м, что практически в 2,5 раза больше результата за 2023 год, подсчитали в IBC Real Estate. «Для покупателей приобретение офиса под собственное размещение позволяет минимизировать риски возможной волатильности арендных ставок в будущем. Кроме того, покупатели получают возможность самостоятельно распоряжаться офисным пространством и подстроить его под собственные нужды», — говорит Екатерина Белова.
Тренд 4: большинство сделок — через договор купли-продажи будущей вещи
Покупка офиса может быть либо по договору долевого участия (ДДУ), либо по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), который регулируется Гражданским кодексом. В рамках рейтинга 2024 года эксперты «РБК Исследования рынков» выяснили, что до 90% проектного объема офисного рынка Москвы реализуется по ДКПБВ. По этой форме договора, например, работают компании Stone, MR Group и «ПроГород», а продажи по ДДУ использует Pioneer.
Одним из преимуществ ДКПБВ для клиента является возможность возместить НДС с каждого транша, не дожидаясь завершения строительства офисного объекта. Со стороны девелоперов такая модель также имеет свои преимущества. Так, по ДКПБВ девелопер получает возможность начать продажи на раннем этапе, не дожидаясь получения разрешения на строительство (РНС), что позволяет покупателям зафиксировать максимально низкую цену. Кроме того, девелоперы сразу получают доступ к денежным средствам, тем самым имея возможность уменьшить размер заемных средств для финансирования проектов, рассказала Екатерина Белова.
Тренд 5: в 2025 году в Москве построят много офисов, но большинство из них будет занято штаб-квартирами
В 2025 году ожидаемый объем ввода может составить 875 тыс. кв. м офисов, что на 54% больше, чем аналогичный показатель за 2024 год, приводят цифры в IBC Real Estate. При этом 57% от общего показателя приходится на штаб-квартиры, которые не выйдут на открытый рынок. Например, штаб-квартиры компаний «Роскосмос» и «Яндекс» на 200 тыс. кв. м и 121 тыс. кв. м офисов соответственно.
«Также важно отметить, что 30% от ранее заявленных к вводу в 2024 году площадей были перенесены на 2025 год», — говорит Полина Афанасьева. По ее словам, в 2025-м мы увидим повторение тренда 2024 года. Так, с начала года ни один новый офисный объект не был введен в эксплуатацию, что уже свидетельствует о смещении заявленных темпов строительства. По прогнозу IBC Real Estate, уже в 2026-м объемы нового строительства могут снизиться на 27% и составить 643 тыс. кв. м.
«Если говорить о прогнозах, новое строительство останется на высоком уровне, но не сможет полностью нивелировать дисбаланс спроса и предложения, учитывая распроданность строящихся объектов преимущественно конечным пользователям. В течение года мы планируем, что в нашем портфеле будет уже порядка 300 тыс. кв. м готовых офисных площадей, которые на сегодняшний день реализованы на 90%. Тем не менее часть из них будет доступна в том числе в аренду — это площади, которые были приобретены под инвестиционный актив», — резюмирует Кристина Недря.
Тренд 6: небольшие проекты от непрофильных игроков
За четыре года проведения рейтинга изменились и сами офисы — появилась максимально мелкая нарезка по 20 кв. м. Причем продавать офисы поштучно особенно массово стали непрофильные игроки — девелоперы, ранее специализировавшиеся только на жилье. Опыт работы таких игроков с небольшими студиями под инвестиционный спрос перекладывается на офисный сегмент.
Мария Зимина объясняет выход на рынок офисов непрофильных девелоперов запуском городской программы МПТ. «Появление такой программы и привело к тому, что на рынке появились предложения офисов для покупки сначала площадью от 50–70 кв. м, а потом и от 20–30 кв. м», — говорит партнер NF Group.
Эксперты, опрошенные РБК, сходятся во мнении, что предложение от непрофильных игроков вряд ли окажет значительное влияние на объем предложения и уровень вакантных площадей в сложившихся деловых районах, где сосредоточен основной спрос. Такие проекты чаще всего анонсируются вдали от центральных деловых зон, ближе к МКАД, и нередко сталкиваются с увеличением сроков реализации ввиду отсутствия профильного опыта.
Тренд 7: офисы массово вышли за ТТК
Еще один офисный тренд последнего времени — расширение офисной географии и активное освоение девелоперами новых территорий в радиусе 2–3 км от ТТК с высокой транспортной доступностью.
«Ранее ключевыми деловыми районами были Центральный деловой район (ЦДР), Белорусский, Павелецкий, Ленинградский районы и ММДЦ «Москва-Сити». Сейчас активное развитие происходит и в менее центральных зонах — Савеловской, Ходынке, ЗИЛ, Калужской и др.», — говорит Мария Зимина. Новые бизнес-центры появляются по соседству со сложившимися деловыми коридорами и бизнес-районами, где уже нет свободных площадок под новое строительство. Проекты также появляются и в динамично развивающихся локациях с высокой транспортной доступностью вблизи современных жилых кластеров, добавила Кристина Недря.
Расширение офисных субрынков напрямую связано с развитием московского транспорта, в том числе с открытием БКЛ. Так, с начала 2023 года в Москве было открыто девять станций БКЛ, что повысило транспортную доступность многих офисных объектов для работающего населения.
«К концу 2027 года предложение офисных площадей на БКЛ может составить 3,6 млн кв. м при условии ввода заявленных объектов в срок», — прогнозирует Полина Афанасьева.
«На развитие рынка офисов в ближайшие годы будет влиять политика городских властей в части переноса центров деловой активности за границы ТТК, то есть более равномерное распределение деловой функции в пределах города», — считает Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR Group.
Тренд 8: не все новые офисы вовремя дойдут до ввода
Растущие объемы ввода не могут повлиять на дефицит площадей. В случае снижения ключевой ставки в 2026 году рынок войдет в фазу плавной стабилизации и переориентации на аренду после активного периода продаж. «Прогноз нового строительства на 2026 год — 360 тыс. кв. м, возможен выход на рынок спекулятивных проектов. В 2027 году объемы нового строительства по-прежнему на высоком уровне, прогноз — 570 тыс. кв. м, однако мы ожидаем значительную долю реализованных до ввода в эксплуатацию объектов», — говорит Полина Афанасьева.
Еще одним сдерживающим фактором для активных темпов строительства в IBC Real Estate назвали рост себестоимости. «Цена экспонирования в строящихся бизнес-центрах существенно реагирует на рост стоимости строительства, который по итогам 2024 года продемонстрировал темп роста 17%. Только крупные игроки могут взвешенно оценивать себестоимость в своей финмодели и отвечать за качество реализуемых проектов», — резюмирует Екатерина Белова.
Согласно рейтингу РБК, по заявленному вводу в эксплуатацию офисной недвижимости в 2025–2030 годах лидируют MR Group и Stone, которые планируют сдать в эксплуатацию порядка 1,3 млн и 900 тыс. кв. м офисов. Всего же в Москве за период 2025–2027 годов планируется завершить строительство около 3,2 млн кв. м новых офисов, прогнозирует Екатерина Белова. При этом, согласно данным IBC Real Estate, из заявленных девелоперами 110 офисных объектов на горизонте трех лет (до конца 2027 года) в срок может быть введено всего 60 проектов, или до 2 млн кв. м офисных площадей.
«На сегодняшний день рынок офисов не является перегретым, до перенасыщения нам еще достаточно далеко. Нынешнее положение дел, большое число новых проектов — процесс балансировки. В этой ситуации можно ожидать органического роста цены. В перспективе ближайших пяти лет мы ожидаем рост рынка за счет появления нового качественного предложения, соответствующего запросам арендаторов и покупателей», — считает Кермен Мастиев.
