Рост цен и снижение спроса: что ждет рынок ИЖС Подмосковья в 2025 году
В 2025 году цены на первичную загородную недвижимость Московской области, которые в 2024 году лишь снижались, вновь начнут расти, прогнозируют аналитики. Это произойдет вопреки тому, что спрос на ИЖС снизится на фоне сокращения финансовых возможностей покупателей.
Как изменились предложение и спрос на ИЖС в 2024 году
Подмосковье — самый активно застраиваемый индивидуальными домами регион России. По данным Росстата, за 11 месяцев 2024 года здесь было введено в эксплуатацию 7,9 млн кв. м частного жилья. Это вдвое больше, чем у ближайшего конкурента (Краснодарского края), и почти на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Если метры перевести в дома, то за неполный 2024 год получится около 50 тыс. объектов, сообщал Росреестр, хотя в последние месяцы фиксируется существенный спад показателей.
На годовом отрезке возрастание объема наблюдается не только по уже построенному и зарегистрированному частному жилью, но и по такому, которое еще продолжает возводиться или его строительство только планируется. Это заметно по предложению на первичном рынке подмосковной загородной недвижимости. С начала 2024 года количество выставленных на продажу домов и земельных участков в организованных коттеджных поселках увеличилось почти на 20% — с 41,3 тыс. до 49 тыс., подсчитали аналитики агентства «Инком-Недвижимость».
На фоне роста объема предложения в 2024 году в Подмосковье в структуре спроса на частное жилье произошли интересные метаморфозы. Покупатели загородной недвижимости стали больше интересоваться строительством частных домов здесь и сейчас, а не просто покупкой земельных участков под ИЖС с целью построить дом когда-то в будущем.
По этой причине опцию строительства дома добавили в свою линейку даже те компании, которые ранее предлагали лишь голую землю — участки без обязательного подряда под строительство в организованных поселках. «В 2023 году такая возможность предлагалась в 11% от общего объема проектов с участками без подряда, а в 2024 году — в 33%: рост в три раза — это значимый показатель», — говорит руководитель аналитического центра агентства «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Читайте также:
Как вели себя цены на частное жилье
Повышенный интерес к частному жилью подстегнули в том числе и сильно завышенные цены в новостройках Москвы — по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, они завышены по меньшей мере вдвое. В Москве полноценная трешка в 100 кв. м будет стоить под 100 млн руб., а в Подмосковье в два-три раза дешевле можно построить вдвое больший по габаритам дом, пояснил эксперт в подкасте «РБК-Недвижимости» с итогами этого года и прогнозами на 2025 год. По этой причине часть потенциальных покупателей квартир в Москве переориентировались на индивидуальное жилье в Московской области.
В то же время цены на первичную загородную недвижимость в 2024 году лишь падали. В этом направлении их подталкивали изменившиеся финансовые возможности покупателей, вызванные чрезвычайно высокими ставками по рыночной ипотеке и трудностями с получением кредитов по льготным программам. Возможно, отчасти повиляло и обращение замглавы Минстроя Никиты Стасишина, который попросил строителей частных домов не уподобляться тем, кто строит многоквартирное жилье, а давать скидки.
С начала 2024 года средние цены на первичную загородную недвижимость Подмосковья снизились примерно на 4%, хотя ценовая коррекция отличается в зависимости от сегмента, сообщают в «Инкоме».
- На 6% подешевели земельные участки, которые продаются без обязательного подряда на строительство частных домов. С начала года цены на такие предложения снизились со средних 3,4 млн руб. до 3,2 млн руб.
- На 3% снизились цены на участки с подрядом на строительство и готовые коттеджи от застройщиков — с 25,5 млн руб. до 24,8 млн руб.
Что будет с рынком ИЖС Подмосковья в 2025 году
В следующем году ситуация на подмосковном загородном рынке, как и всегда, будет зависеть от платежеспособного спроса.
С одной стороны, он едва ли возрастет: предпосылок для снижения заградительных ставок по рыночной ипотеке пока не предвидится. «При фактическом отсутствии ипотечных покупателей происходит спад продаж. В условиях спада продаж загородный сегмент вернется к тому состоянию, в котором он пребывал много лет до начала роста спроса в пандемию в 2020 году. Вероятно, возврат к стагнации произойдет не в 2025 году, а позже — если негативная ситуация с ипотекой затянется. Но уже в 2025 году при недостаточном спросе можно ожидать рост средних цен по рынку», — говорит Дмитрий Таганов.
Реальное снижение средних цен на первичном рынке загородной недвижимости за год — это на 99% эффект от вывода в продажу новых проектов, причем достаточно масштабных, поясняет эксперт. Если спрос низкий, новые проекты выходят на рынок в ограниченном количестве, а в условиях низкой доступности финансов в первую очередь раскупаются самые дешевые предложения — из-за этого средние цены растут.
С другой стороны, с 1 марта 2025 года вступит в силу закон, который разрешает использовать счета эскроу при возведении частного жилья по договорам строительного подряда (именно по таким договорам возводится основная доля ИЖС). Это даст возможность вернуть на рынок ИЖС семейную ипотеку, которую сейчас взять сложно. По новым правилам программы, на возведение частного дома кредит по льготной ставке можно получить лишь тогда, когда строительство ведется с применением счетов эскроу. С весны следующего года использовать эскроу смогут все подрядчики (при соблюдении некоторых условий). Поэтому выдача семейной ипотеки на строительство загородного жилья может увеличиться, подтянув за собой и спрос на ИЖС.
Поэтому весь вопрос, что перевесит: интерес к ИЖС со стороны семей с детьми, которые смогут воспользоваться льготными кредитами, или со стороны тех, кому такой инструмент недоступен.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»