Как правильно составить договор купли-продажи гаража
Составляют договор купли-продажи (ДКП) продавец и покупатель, прописывая на бумаге все характеристики объекта и земли под ним. Заверять этот документ у нотариуса не всегда обязательно, но иногда помощь юриста нужна. Разбираемся вместе с экспертами, что такое ДКП на гараж и как правильно его составить.
Эксперты в этом материале:
- Виталий Шакин, к. ю. н., адвокат, старший партнер МКА «ЮрСити»;
- Илья Шаклеин, инженер-геодезист, генеральный директор ООО «Гидкадастр».
Нужен ли договор купли-продажи гаража
Договор купли-продажи для сделок с гаражами составлять нужно. Это один из ключевых документов, который фиксирует, что продавец обязуется передать гараж покупателю за определенную сумму [1]. Кроме того, ДКП послужит основанием для перерегистрации права собственности на гараж (если это возможно) [2]. Тип постройки значения не имеет. Оформить рукописный ДКП стоит даже на металлическую ракушку. Так можно обезопасить себя на случай мошенничества и возможных претензий продавца.
С точки зрения закона гаражи как имущество бывают двух видов:
- движимое имущество. К нему относятся некапитальные постройки без прочной связи с землей. Это те самые гаражи-ракушки, различные сборно-разборные конструкции или металлический бокс, который просто стоит на грунте. Объектом недвижимости такой гараж не является и государственной регистрации не подлежит [3]. Но земля под ним — может. Поэтому сделку надо фиксировать. В теории купить, например, ракушку можно просто с рук, как любую другую вещь на сайте по перепродажам. То есть отдать продавцу деньги и увезти ее к себе на участок. Но и в этом случае лучше обезопасить себя ДКП;
- недвижимое имущество. На такой тип объектов ДКП обязателен. На основании договора новый владелец оформит его на себя. Как правило, составляют два экземпляра — для покупателя и продавца. Если гараж в кооперативе, то может потребоваться третий — председателю. Отдельно в таких сделках придется уточнить тип земель и их статус под постройкой. Не исключено, что купить получится только сам гараж, а земля, например, находится в аренде.
Как составить договор купли-продажи гаража
Договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель. Обязательных требований к ДКП для таких сделок нет, а в Сети можно найти готовые шаблоны. Важно: каждая сделка индивидуальна, поэтому набор пунктов и условий будет отличаться. Расскажем, что должно быть в договоре купли-продажи гаража и о его структуре:
1. Шапка
Указывают место, где составили ДКП, — название города, поселка. Также приписывают актуальную дату: в формате день/месяц/год.
2. Данные сторон
Это вводная часть, или преамбула, содержащая основные данные продавца и покупателя:
- полное ФИО;
- паспортные данные: кем выдан, когда, серия и номер, код подразделения;
- прописка: постоянная или сведения о временной регистрации.
Если ДКП заключает представитель стороны, то нужно указать его данные, а также номер и тип документа, на основании которого он действует от лица продавца или покупателя.
3. Предмет договора
Это основная часть, раскрывающая все характеристики гаража и земельного участка под ним. Что нужно указать:
- точное наименование постройки: металлический гараж, ракушка, каменная постройка, бокс и т. д.;
- кадастровый номер постройки, если гараж зарегистрирован, а также его номер в ГСК;
- размеры и адрес: общая площадь, точный адрес гаража, если гараж расположен в кооперативе, то нужно указать название последнего и адрес регистрации;
- тип земель: статус земли, тип использования. Для земли в собственности обязательно указывают кадастровый номер участка. Аналогично прописывают, в каком статусе земля перейдет новому владельцу — с перерегистрацией или с правом аренды;
- наличие обременений: в ДКП продавец гарантирует, что земля и гараж не являются предметом спора с третьими лицами, они не находятся в залоге или аресте.
Виталий Шакин, к. ю. н., адвокат, старший партнер МКА «ЮрСити»:
— В договоре купли-продажи недвижимости указывают характеристики объекта, которые позволяют идентифицировать его, чтобы не было сомнений, что продается именно эта недвижимость. Основой является кадастровый номер. Если его нет, то и зарегистрировать переход права собственности вы не сможете.
В ДКП гаража должен передаваться не только гараж, но и земельный участок. Поэтому в договоре речь идет о характеристиках как самого строения, так и земельного участка, на котором оно расположено.
Обычно указывают все данные об объекте недвижимости, которые содержатся в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Соответственно, это и категория земли, и адрес, и площадь, и обременения, и основания возникновения права собственности у продавца.
4. Цена и порядок оплаты
В этом разделе раскрывают финансовую сторону сделки. В ДКП на гараж нужно указать следующее:
- стоимость гаража: в рублях или другой валюте, если сделка проходит за пределами России;
- сведение о выплаченном пае: для гаражей в составе кооператива;
- условия передачи: в какой момент и после чего продавец получит сумму. Например, после перерегистрации права в Росреестре. В этом случае необходимо уточнить, где до этого будут находиться деньги (как правило, это банковская ячейка);
- информация об авансе и задатке: если покупатель передает продавцу некую сумму в момент составления ДКП, ее нужно указать в договоре. Надо уточнить, идет ли она в счет оплаты и можно ли ее вернуть, если сделка сорвется.
Виталий Шакин:
— Если объект был в залоге, но сейчас залога нет, не нужно указывать это, так как на данный момент объект передается свободным от обременений, что и следует указать. Если залог сохранился и покупатель согласен с ним, то в договоре указывают на это со ссылкой на документы.
То же касается и обязательств продавца по оплате взносов в кооператив, уплате налогов и т. п. По закону до перехода права собственности на объект нести бремя всех подобных платежей — обязанность продавца, но покупателю лучше проверить, что все долги продавцом погашены. Это избавит от необходимости объяснений, например, с председателем кооператива. Поэтому в договоре можно просто прописать, что продавец не имеет задолженности по таким-то платежам, что будет основано на предварительно изученных покупателем документах продавца.
5. Условия передачи
В этой части прописывают порядок передачи гаража. Как правило, это делают на основании акта приема-передачи. Также в ДКП можно прописать состояние гаража, указав на какие-то неисправности в нем. Так покупатель будет уверен, что с момента заключения ДКП и до закрытия сделки имущество осталось в прежнем виде.
Виталий Шакин:
— Следует отразить в договоре те характеристики, которые могут иметь значение для стороны. Например, для продавца будет важно, что покупатель осмотрел объект, видел, что крыша повреждена, ворот нет, но покупатель согласен принять объект в таком состоянии. Это избавляет продавца от претензий покупателя в будущем.
Покупателю важно отразить, что права на объект не имеет кто-то иной, что всю информацию о состоянии объекта продавец сообщил, так как если будут выявлены какие-то недостатки в имуществе, то покупатель вправе потребовать возмещения убытков, уменьшения стоимости объекта.
6. Заключительные положения
Общие сведения о том, когда ДКП вступает в силу, в скольких экземплярах он составлен. В конце стороны снова указывают дату и ставят свои подписи с расшифровкой.
Виталий Шакин:
— Закон не запрещает по усмотрению сторон сделать приложением к договору еще какой-либо документ. Но это не соответствует сложившейся практике и усложняет процесс регистрации. Поэтому если и бывают приложения к такому договору, то это могут быть график оплаты, акт приема-передачи объекта недвижимости.
Договор купли-продажи гаража: особенности составления
Гаражи строят на разных землях, их оформляют в собственность (как и участок под ними), они могут входить в кооперативы с долевым участием или быть незаконными — без документов и регистрации. В последнем случае сделка самая рискованная. Составить ДКП лучше в каждом случае и по ситуации внести в содержание соответствующую информацию.
С земельным участком
Гараж — объект индивидуальной собственности, то есть принадлежит физическому лицу. Такая недвижимость может располагаться на земельных участках, находящихся в собственности или переданных в аренду, говорит Виталий Шакин. По словам юриста, гаражи часто находятся на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. «Более аккуратно следует относиться к сделке с гаражом на земле сельхозназначения, так как это не основная категория для таких объектов, но в то же время допустимая в некоторых случаях», — говорит юрист.
Первоначально следует узнать кадастровый номер земельного участка. Владелец гаража должен знать его и, по словам Шакина, сложно представить, что он, желая совершить сделку, будет его скрывать. В противном случае не исключено, что земельный участок под гаражом не сформирован, не привязан к границам, поэтому владелец может что-то недоговаривать.
Кадастровый номер и категорию земли обязательно прописывают в договоре купли-продажи. Проверить, к какой категории относится земля, можно на сайте Росреестра, открыв онлайн-карту и выбрав нужный адрес. По участку выдается усеченная информация: кадастровый номер, вид собственности и категория земель.
Илья Шаклеин, инженер-геодезист, генеральный директор ООО «Гидкадастр»:
— Если гараж находится на территории города, то это будут земли населенных пунктов. Есть нюанс: земли в данной категории, как и в любой другой, могут быть отнесены к землям общего пользования или частной собственности. В первом случае собственнику гаража дается право пользоваться участком на основе договора аренды или иного договора с муниципальными органами власти, он может размещать гараж на определенное время на согласованном участке земли.
При этом муниципалитет вправе в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор и попросить убрать гараж. Если же это частная собственность, то муниципальные власти вправе изъять для нужд города данный земельный участок с уплатой компенсации собственнику согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 N 136-ФЗ).
Официальную расширенную выписку на земельный участок, где будет в том числе содержаться информация о границах земельного участка, может запросить собственник либо кадастровый инженер.
Также важно проверить наличие сервитутов, то есть обременений (отражено в расширенной выписке). Например, если окажется, что участок попадает в охранную зону газопровода, то балансодержатель вправе потребовать убрать постройку.
В гаражном кооперативе
Гаражный строительный кооператив (ГСК) — это форма организации владельцев гаражей, при которой они совместно управляют общим имуществом [4]. ГСК похож на объединение дачников в СНТ, но только с целью хранения автомобилей. Руководит кооперативом председатель. Поэтому при покупке гаража в ГСК без общения с ним не обойтись. Какие документы нужны запросить при покупке гаража в ГСК:
- статус и категория земель под гаражом;
- сведения о долгах собственника;
- устав ГСК;
- документы о вводе в эксплуатацию кооператива;
- подтверждение права ГСК на землю;
- справка о членстве собственника;
- выписка об уплате пая ГСК.
Без документов
Бывают случаи, когда у продавца гаража нет никаких документов на руках, кроме членской книжки. За определенную сумму он переписывает ее на нового владельца — и сделка вроде бы завершена. Но по факту покупатель приобретает только право пользования и членство в ГСК.
Регистрация договора купли-продажи гаража
Договор купли-продажи гаража можно не регистрировать. Стороны составляют его самостоятельно, подписывают, затем покупатель регистрирует документы в Росреестре.
При желании оформить ДКП можно через нотариуса. По ст. 163 ГК РФ, нотариальное заверение сделки подтверждает ее законность [5]. Нотариус поможет составить правильно договор, запросит все необходимые документы и самостоятельно отправит их на перерегистрацию.
Краткие тезисы
- ДКП гаража обязателен: документ фиксирует сделку и переход права собственности, даже для «ракушек» и некапитальных построек.
- Тип гаража влияет на оформление: недвижимость (капитальные постройки) требует регистрации, движимое имущество (металлические гаражи) – нет, но ДКП снижает риски.
- Земля под гаражом важна: проверьте категорию участка (населенные пункты, сельхозназначение) и его статус (собственность/аренда).
- Обязательные пункты ДКП: данные сторон, характеристики гаража, цена и условия передачи.
- Гараж в кооперативе: требует проверки документов ГСК, уплаты пая и отсутствия долгов у продавца.
- Без документов – высокие риски: покупка по членской книжке не дает права собственности.
- Нотариус не обязателен, но заверение снижает риски оспаривания сделки.
- Регистрация в Росреестре: нужна только для капитальных гаражей.