Что будет со спросом на новостройки после завершения льготной ипотеки
1 июля 2024 года завершается одна из самых популярных в России льготных госпрограмм на рынке новостроек — ипотека с государственной поддержкой на первичное жилье под 8% годовых. Спросили у экспертов, как изменится после этого спрос на рынке новостроек и возможно ли его перетекание в другие сегменты рынка жилья.
Спрос на новостройки снизится
После окончания действия программы ипотеки с господдержкой на рынке новостроек ожидается снижение спроса. Ее действие с 2020 года привело к перегреву рынка жилья. По данным Банка России, в первом квартале индикатор перегрева первичного рынка жилья в России достиг 15%, а для вторичного жилья этот показатель составил 1%. Столь заметный разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильем регулятор объясняет тем, что застройщики закладывают в цены на строящееся жилье комиссии банков.
Об ажиотаже на первичном рынке говорят и другие. По данным компании «Инком-Недвижимость», в мае 2024 года спрос на рынке новостроек Москвы вырос по отношению к апрельскому показателю на 7,5%, а также на 54% превзошел май прошлого года. Активность покупателей эксперты объясняют грядущим завершением льготной ипотеки, многие стремятся оформить кредит по действующим на данный момент ставкам. Из-за этого на рынке возникает высокий спрос.
По оценке экспертов, опрошенных редакций «РБК-Недвижимости», завершение 1 июля ипотечной программы с господдержской под 8% на какое-то время приведет к охлаждению спроса, поскольку многие из тех, кто планировал покупку жилья во второй половине года, выходят на сделки именно сейчас.
Спрос на новостройки после окончания льготной ипотеки неминуемо просядет. Сложно точно сказать, как сильно, но не менее чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть и на 50%, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По словам эксперта, важно понимать, что это не катастрофическое падение спроса, после которого следует коллапс, а просто возвращение рынка новостроек от аномальных цен и спроса к нормальному состоянию.
«Падение спроса на первичном рынке поможет охладить перегрев, создавшийся во многом из-за льготной ипотеки. Ведь из-за него у собственников оказалось большое количество переоцененного жилья. Покупатели считали, что они выгодно приобретают квартиры, но первичное жилье дорожало такими темпами, что нивелировало низкий процент по льготной ипотеке. Покупатели попадали в ловушку, оставаясь с переоцененным жильем», — говорит Олег Репченко.
Падение спроса на 15–20% прогнозирует и директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. Эксперт считает, что спрос упадет в первые три-четыре недели, но к середине августа в целом восстановится.
«Маркетологи девелоперов не дремлют и работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля. Уже сегодня активно предлагаются рассрочки от шести месяцев до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку. Возможно, появятся программы, где застройщик готов будет компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. Думаю, что в июле мы увидим много разнообразных предложений», — считает Кочетков.
Снижение спроса на 20–30% прогнозирует исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова. По ее словам, сейчас первичный рынок жилья в России столкнулся «с колоссальным объемом опережающего спроса». Многие покупатели стараются оформить кредиты на покупку квартиры по еще существующим условиям льготной ипотеки.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов также считает, что после 1 июля спрос на какое-то время сократится. По словам эксперта, это связано не только с объективными факторами (рост стоимости обслуживания ипотеки и отсутствие снижения цен на жилье), но и с информационным фоном. Для части покупателей множество новостей об отмене некоторых льготных программ воспринимается как отмена, хотя бы на время, самой мысли о его приобретении, говорит Попов.
Фатального снижения спроса после сворачивания льготной ипотеки ждать не следует, особенно это касается Москвы, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По мнению эксперта, даже грядущее в конце года аннулирование ипотеки для IT-специалистов выглядит более болезненным, но все равно не критичным, ведь многие представители данной отрасли уже оформили заем. Зато сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности — на нее сегодня приходится более 40% сделок, говорит Сырцов.
О льготных ипотечных программах, которые продолжат действовать после 1 июля, подробнее читайте в статье «Какие льготные программы ипотеки останутся доступны россиянам в 2024 году»
Часть спроса перетечет на вторичку
Эксперты считают, что после завершения льготной ипотеки конкуренция между первичным и вторичным рынками на какое-то время возрастет, но массового оттока покупателей на рынок готового жилья не будет.
У вторичного рынка есть неоспоримые преимущества. Не надо ждать окончания строительства или делать дорогостоящий ремонт только для того, чтобы в квартире можно было жить. Кроме того, с собственником квартиры на вторичном рынке всегда можно договориться о дисконте, говорит Олег Репченко. Эксперт также замечает, что новостройки дороже вторичного жилья, их популярность на рынке выросла за последние годы во многом из-за искусственно заниженных процентов по льготной ипотеке. И сейчас рынок жилья будет возвращаться в нормальное состояние, прогнозирует Репченко.
После того как субсидированная ипотека на новостройки прекратит свое существование в нынешнем виде, вторичному рынку будет легче. Спрос увеличится, поскольку вторичное жилье более доступно по цене, а в сегменте новостроек надулся огромный ценовой пузырь, соглашается директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. По мнению эксперта, многие потенциальные покупатели обратят внимание именно на рынок готового жилья, особенно в первое время после окончания ипотеки с господдержкой.
Вторичный рынок не способен стать полноценной альтернативой первичному даже после завершения программы льготной ипотеки. Дело в том, что на рынке новостроек остаются семейная ипотека, IT-ипотека, а на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные программы ипотеки — арктическая и дальневосточная, считает основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. А вот на вторичном рынке программ, которые поддерживают покупателя, не существует. Ипотека действует только по рыночным ставкам — на данный момент это около 18%, — и для подавляющего большинства покупателей это очень дорого, говорит эксперт.
Руслан Сырцов замечает, что девелоперы обладают широким спектром маркетинговых инструментов, делающих приобретение первичного жилья более привлекательным. Да и большинство современных покупателей считают новостройки ликвиднее вторичного жилья. Поэтому массового оттока покупателей на вторичку не предвидится, считает эксперт.
Покупатели отложат сделки и будут арендовать жилье
Аналитики считают, что отмена льготной ипотеки на новостройки и высокие ставки заставят покупателей отложить сделки до улучшения рыночной ситуации. Часть из них продолжат арендовать жилье.
Спрос на рынке аренды разгоняют те, кто не смог получить одобрение ипотеки или решил отложить покупку недвижимости, говорит Юлия Бочарникова. Доступность аренды летом может еще снизиться. Но эта ситуация будет временной, рынок аренды не станет альтернативой рынку новостроек, считает эксперт.
В «Инком-Недвижимости» рассчитали, что при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 9,5 млн руб. ежемесячный платеж составит примерно 102,5 тыс. руб., а в год получится 1,23 млн руб. При аренде однокомнатной квартиры за 50 тыс. руб. в месяц арендатор выплачивает за год 600 тыс. руб. Получается, что можно откладывать некоторую сумму на собственную квартиру или на первый взнос по ипотеке. Но при этом не стоит забывать, что часть денег будет уходить на ежедневные расходы, медицину, продукты и прочие траты.
Говорить о скорейшем переходе потенциальных покупателей на рынок аренды жилья преждевременно. Здесь все зависит от ставок по ипотечным кредитам, считает Олег Репченко. По словам эксперта, на российском рынке заградительная ипотечная ставка — 10–12%. Сейчас кредиты на жилье, если не брать в расчет льготные программы, начинаются от 17–18% годовых. При таком раскладе аренда квартиры становится более выгодной. Но это не означает, что сейчас все те, кто собираются приобретать жилье в ипотеку, переориентируются именно на аренду. Объективно ситуацию можно будет оценить не ранее чем через полгода-год, говорит Репченко.
По оценке других экспертов, рынок аренды не сможет стать альтернативой льготной ипотеке, массового оттока покупателей в этот сегмент рынка также не прогнозируется. Даже несмотря на то, что аренда сейчас обходится дешевле обслуживания ипотечного кредита.
Если бы аренда квартиры стоила существенно дешевле, чем квартира в ипотеку, то можно было бы ожидать значительного перетока покупателей новостроек, считает Ирина Доброхотова. Однако эксперт напоминает, что за последние полтора года ставки на арендное жилье, особенно в Москве и крупных городах, заметно выросли. И многим покупателям проще взять ипотечный кредит на квартиру в новостройке на более долгий срок и платить за свое жилье, чем оплачивать аренду квартиры без перспектив, что она перейдет в собственность, считает Ирина Доброхотова.
По словам Руслана Сырцова, аренду можно рассматривать только в качестве временной альтернативы приобретению первичного жилья в ипотеку. Высокая стоимость аренды жилья и ее возможный рост после окончания программы ипотеки с господдержкой, по мнению эксперта, для многих станет мотивацией на оформление ипотечного кредита. Несмотря на то что в перспективе доступность жилищных кредитов серьезно не снизится, власти уже предлагают на смену сворачиваемой льготной ипотеки внедрять различные адресные программы. Например, для медработников или сотрудников оборонно-промышленного комплекса, резюмирует эксперт.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»