Как 25-летние покупатели выбирают для себя жилье в Москве
Средний возраст покупателей недвижимости на столичном рынке постепенно снижается: все большую долю спроса и на первичном, и на вторичном рынках занимают молодые люди, которым нет еще 25 лет. Вместе с экспертами разбираемся, как это сказывается на рынке новостроек, по каким критериям такие клиенты выбирают себе жилье и какими районами они интересуются.
Тренд на омоложение спроса набрал силу в последние годы, но в целом это явление для рынка не новость: по оценке NF Group, за период с 2008 по 2018 год доля покупателей в возрасте до 30 лет выросла с 12–13% до 17–18%. Этот рост быстро нашел свое отражение в изменении квартирографии и даже в классификации рынка новостроек.
В высокобюджетном сегменте сформировался сектор премиум-класса, который при сохранении элитных стандартов качества отличался и некоторыми особенностями: более компактными площадями, новыми локациями, включая расположенные за пределами ЦАО, и, соответственно, сравнительно более демократичными ценами.
Затем процесс пошел быстрее, и сейчас значительная часть спроса приходится уже на покупателей, которые в 2018 году только достигли совершеннолетия, рассказывает главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Дмитрий Железнов.
«Аналитики, с которыми мы работаем, утверждают, что в Москве картина сильно поменялась за последний год: число зумеров, которые интересуются покупкой жилья, выросло в пять раз. Теперь на долю покупателей в возрасте до 25 лет приходится 15% от общего числа — как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном, — говорит эксперт. — В основном это молодые люди, которые пока еще не готовы обзаводиться просторным семейным жильем, но ценят комфорт и качество окружающей среды».
Как зумеры выбирают жилье: 3 основных требования
Личное общение и комьюнити
Критерии выбора объектов со стороны наиболее молодой аудитории отличаются от тех, что были привычны рынку в предыдущие годы — это касается и аренды, и покупки высокобюджетного жилья. Так, в числе основных трендов директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает значимость окружения, которая выражается в запросе на комьюнити. Тренд подтверждают и другие участники рынка.
«Зумеры максимально открыты к общению, поэтому в планировках отдают предпочтение просторным совмещенным кухням-гостиным, — рассказывает Дмитрий Железнов. — На примере нашего премиального проекта ЖК TATE, который во многом ориентирован именно на молодую аудиторию, мы видим заинтересованность в больших гостиных, часто объединенных с кухонной зоной. В семейных квартирах становится мало одного санузла, а склады на балконах уходят в прошлое. Им на смену приходят специализированные кладовые помещения. Сами балконы все чаще превращаются в рабочие кабинеты или лаундж-зоны».
Важные параметры — это ценности проекта, они отражаются в его концепции и акцентах, которые делаются застройщиком в продвижении проекта, добавляет Александр Веселов, директор по маркетингу ГК «КОРТРОС». «Молодые покупатели хорошо считывают вложенные в проект смыслы, но также внимательно смотрят и на то, как эти ценности будут реализованы на практике — условно говоря, как будет выглядеть место, куда станут приходить в гости друзья, — рассказывает эксперт. — Если посмотреть на описание наиболее интересных проектов на московском рынке и почитать на форумах, видно, насколько активно дискутируется тема добрососедства. Девелоперы прикладывают огромные усилия для формирования такой среды, в которой будут жить рядом друг с другом люди, имеющие одинаковые ценности».
Скорость и вариативность
Своим потребительским поведением молодые покупатели поддерживают тренд на децентрализацию рынка высококлассных новостроек: по статистике риелторской компании «Метриум», если большинство элитных проектов со сроком ввода в 2024 году расположены в центре, то среди премиум-класса таких нет. В числе интересных премиальных локаций в компании называют районы Даниловский, Марьина Роща, Ростокино, Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Филевский Парк и другие. Марьину Рощу в качестве перспективной локации отмечают также аналитики «Бон Тон», указывая, что в первом квартале средняя стоимость 1 кв. м премиального жилья в районе была ниже 500 тыс. руб., что редкость для своего ценового сегмента.
В ЦИАН также включают Марьину Рощу в число столичных районов с относительно небольшим ценовым разрывом между первичным и вторичными рынками жилья: это порядка 28%, тогда как в некоторых районах разрыв может достигать 50% и даже превышать этот показатель.
В числе сильных сторон локации участники рынка наряду с инвестиционным потенциалом называют близость к центру и транспортную доступность.
«Могу сказать, что район Марьина Роща однозначно востребован у молодой аудитории, — добавляет Дмитрий Железнов. — Статистика по ЖК TATE показывает, что покупателям-зумерам импонирует как 15-минутная доступность до центра города, так и соседство с парками «Останкино» и «Сокольники» и близость таких городских центров притяжения искусства и культуры, как ВДНХ, «Хлебозавод № 9», дизайн-завод «Флакон», Еврейский музей и центр толерантности».
Эксперт отмечает, что на спросе со стороны молодой аудитории сильно сказалось активное развитие столичного метро, МЦД и МЦК: «Это значительно расширило список привлекательных районов — главное, чтобы рядом были удобные выезды на основные трассы и можно было дойти пешком до любой точки входа в быструю и очень эффективную систему московского городского транспорта».
Еще несколько лет назад можно было услышать от игроков рынка мнение, что пешая доступность до станции метро в бизнес-сегменте — это фактор третьестепенный, говорит управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова. «Однако, как показал опыт реализации и эксплуатации жилья верхних ценовых сегментов, и здесь доступ общественного транспорта очень важен, — добавляет она. — В последнее время немало представителей в целевой аудитории сегмента отказываются от второго, а иногда и первого автомобиля в семье, миксуя поездки на такси, каршеринге с общественным транспортом». О том, что эта аудитория во многом ориентирована на вариативность, говорит и директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. «Определяющим запросом является не столько доступность общественным транспортом, сколько наличие разных маршрутов, возможность легко и быстро добраться до нужных покупателю мест как общественным транспортом, так и на личном авто», — подчеркивает он.
«Для зумеров важна мобильность: они хотят быстро оказываться в гуще событий, в центре города, где чаще всего проводят время, поэтому приоритетом является транспортная доступность», — заключает Дмитрий Железнов.
Безопасность и здоровье
Общительность и гибкость молодой аудитории никак не мешает ее практичности, отмечают участники рынка. По оценке Est-a-Tet, в новостройках бизнес-класса сейчас порядка 85% сделок — это покупки для собственного проживания. Среди самой молодой аудитории доля инвесторов часто еще ниже, отмечают в ГК «КОРТРОС». «Зумеры — практичное поколение. Они проявляют высокий интерес к системам «умного дома». Уделяют большое внимание безопасности как на уровне квартиры, так и на входных группах, для двух третей молодых покупателей важно наличие видеонаблюдения», — рассказывает о критериях выбора жилья для собственного проживания Дмитрий Железнов.
«Важной составляющей остаются качество постройки, инженерные коммуникации. Помимо инженерной начинки, качества фасадных решений, также важны лифтовые решения, входные группы и удобная транспортная развязка», — добавляет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Важную роль для покупателей-зумеров играют внутренняя инфраструктура ЖК и концепция благоустройства двора. «Осознанное потребление, экологические привычки также накладывают отпечаток на модели поведения будущих собственников квартир. Они обращают внимание даже на то, предусмотрена ли в жилом комплексе система раздельного сбора мусора», — отмечает Дмитрий Железнов.
У сегодняшней молодежи есть очевидная ориентация на здоровый образ жизни, добавляет он, подчеркивая, что ориентация на добрососедство сказывается и на подходе к инфраструктуре. «Например, бассейн лучше располагать не в подземном помещении — это должно быть пространство, наполненное светом, с высокими потолками, по возможности с прозрачными стенами, чтобы людям хотелось там находиться, — поясняет он. — Тот факт, что наличие бассейна и фитнес-центра притягивает молодую аудиторию, подтверждает статистика обращений в офис продаж ЖК ТАТЕ. В составе инфраструктуры проекта также представлены не только ставшие уже нормой для первичного рынка велосипедные дорожки и прогулочные маршруты, но и разнопрофильные спортивные площадки».
Несмотря на целый ряд специфических предпочтений зумеров при выборе новостроек, говорят участники рынка, им не чужды и самые классические фильтры отбора. «Какими бы ни были предпочтения и запросы при выборе квартиры в новостройке, в первую очередь покупатели всегда смотрят на репутацию застройщика и историю строительства его объектов», — заключает Дмитрий Железнов, добавляя, что лет через десять, обзаведясь семьями, сегодняшняя молодежь, скорее всего, будет интересоваться более просторной, а может, и более дорогой недвижимостью. Но специфический спрос со стороны 20–25-летних покупателей сохранится, что будет находить свое отражение и в характеристиках девелоперских продуктов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»