В России хотят запустить жилищные вклады: зачем они и насколько выгодны

Фото: Shutterstock

Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал принять в первом чтении законопроект о введении в России нового сберегательного инструмента — жилищных депозитов. Такие пополняемые вклады граждан можно будет потратить только на покупку жилья. По мнению авторов законопроекта, этот инструмент позволит быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке или покупку квартиры.

Разбираемся, как будет устроен данный механизм и насколько он выгоден покупателям жилья.

Как будет устроен жилищный депозит

Новый вид вклада, согласно законопроекту, будет называться «договор жилищных сбережений». Вкладчиком по нему может быть только физическое лицо, при этом пополнять депозит может не только сам держатель. Предполагается, что депозит будет открываться сроком от года. Такие счета получат более высокое страховое покрытие — гарантированная сумма, которая будет возвращена вкладчику в случае форс-мажора, составит 10 млн руб. Для сравнения, по стандартным депозитам страховка покрывает только 1,4 млн руб.

Сбережения с жилищного вклада можно будет направить на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, использовать накопления в качестве первого взноса. «В период действия договора жилищных сбережений при обращении вкладчика кредитная организация обязана заключить с ним договор кредита (ипотечного кредита)», — говорится в тексте документа. В нем уточняется, что кредитная организация вправе отказаться от заключения с вкладчиком ипотечного кредита при определенных условиях. Например, если у вкладчика есть задолженности по другим кредитам, при его высокой долговой нагрузке, а также в случае его банкротства или введения процедуры о банкротстве. При этом сам вкладчик тоже вправе отказаться от заключения кредита и потребовать вернуть деньги.

Жилищный вклад — это, по сути, целевой пополняемый депозит, средства с которого можно будет использовать только на приобретение жилья или финансирование ДДУ  (Фото: Shutterstock)

Жилищный вклад — это, по сути, целевой пополняемый депозит, средства с которого можно будет использовать только на приобретение готового или строящегося жилья, пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Основная особенность сберегательного депозита в том, что вкладчик сможет заключить с банком ипотечный договор и направить накопленные средства на первоначальный взнос по ипотеке или на покупку квартиры. Также может быть предусмотрено льготное досрочное расторжение с частичным сохранением ставки», — добавил руководитель продуктов и сервисов банка «Дом.РФ» Никита Казанцев. «Еще одна особенность данного механизма — это необходимость банкам заранее оформлять с вкладчиком ипотечные обязательства и фиксировать в договоре ставку по ипотеке», — уточнил Никита Казанцев.

Что касается ставок по таким вкладам, то пока неизвестно, будут они на уровне рыночных показателей или выше рынка. «Бюджетной поддержки повышенных ставок по жилищным вкладам не предусмотрено. Поэтому главным фактором, который должен вызвать интерес людей к такому инструменту, должно стать повышенное страховое покрытие», — отметил аналитик ФГ «Финам». «Ставки по таким вкладам, скорее всего, будут определяться с учетом денежно-кредитных условий в экономике и потребности банков в привлечении средств», — предположила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.

При этом эксперты не исключают, что банки будут предлагать более высокие ставки по жилищным вкладам по сравнению с обычными депозитами или более привлекательные условия по ипотеке. «Банки в данном случае получают длинные пассивы. Кроме того, они смогут оценивать финансовое состояние клиента и его платежную дисциплину, что снизит риски при выдаче ипотечного займа в будущем», — пояснил аналитик «Финам». «В связи с этим не исключено, что каким-то жилищным вкладчикам будут предложены более привлекательные условия по ипотеке», — спрогнозировал такой вариант эксперт.

Представители банковского сектора также допустили такой сценарий. «Ставки по таким сертификатам могут быть выше, чем по стандартным пополняемым вкладам», — сказал руководитель продуктов и сервисов банка «Дом.РФ». В пресс-службе ВТБ заявили, что в целом банк «поддерживает инициативу по запуску жилищных депозитов и уже готовит предложения по повышению ее эффективности».

Что не так с жилищными сбережениями

Что касается востребованности жилищных депозитов среди россиян, то эксперты в этих прогнозах сдержанны из-за некоторых недостатков такого инструмента. По словам управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, жилищные вклады — это идея, продолжающая стремление удлинить банковские пассивы за счет населения. Согласно законопроекту, жилищные вклады можно изъять в любое время, но с потерей процентов — с их пересчетом по минимальной ставке для вкладов до востребования, если средства не направлены на первый взнос по ипотеке, отмечает эксперт. «Контроль за целевым использованием сбережений и потеря процентов — это большие недостатки по сравнению с обычными вкладам», — считает он.

Кроме того, наличие жилищного вклада не является безусловной гарантией одобрения ипотечного кредита. «Соответственно, преимущества такого вклада перед стандартными формами сбережений сомнительны даже в контексте перспектив получения ипотечного кредита. Не думаю, что этот продукт приживется и послужит целям аккумулирования длинных устойчивых пассивов банков», — добавил Юрий Беликов.

Среди возможных ограничений такого инструмента Анна Землянова также указывает на то, что будущим заемщикам может потребоваться большая компенсация за ограничение на снятие денежных средств со вклада. «Популярность жилищных вкладов среди покупателей жилья может быть невысокой. Повышенная сумма страхования вкладов может быть интересна для заемщиков из больших городов, где сумма первоначального взноса, как правило, выше», — полагает главный аналитик Совкомбанка. По ее мнению, чтобы повысить интерес потенциальных заемщиков к таким депозитам, необходимо рассмотреть дополнительные льготы. Например, повышенные ставки по депозиту или более привлекательные условия по будущей ипотеке, привела пример эксперт.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что жилищные депозиты могут стать востребованными, если будут сочетаться с ипотекой. «Можно провести параллель с программами банков — ипотека в рассрочку, когда кредитные деньги лежат на аккредитиве. При использовании этого продукта клиент покупает квартиру, первый взнос у него на вкладе под проценты, которые должны быть не ниже банковских вкладов, начисляется прибыль и тем самым увеличивается процент первого взноса, банк одновременно дает выгодную ипотеку», — пояснил Алексей Новиков. Однако в этом случае застройщик не получает денег на эскроу. «Поэтому надо четко продумать механизм данного продукта, чтобы это было выгодно и клиенту, и застройщику, и банку-кредитору», — добавил он.

Что касается востребованности жилищных депозитов среди россиян, то эксперты в этих прогнозах сдержанны из-за некоторых недостатков такого инструмента (Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)

Повысится ли доступность жилья

Данная инициатива может сделать жилье доступнее для населения, поскольку поможет копить средства на первоначальный взнос. Но этот эффект вряд ли будет значительным, считает аналитик «Финама». По его словам, это связано с тем, что экономическая ситуация в стране остается сложной, ситуация на рынке жилья может быстро меняться, цены на квартиры растут, меняются и условия по ипотеке — например, повышаются требования к первому взносу.

«Либо после завершения срока жилищного депозита человек не сможет найти подходящего предложения по покупке жилья или передумает покупать квартиру. Как я понимаю, если после закрытия вклада клиент не использует деньги на покупку жилья, проценты по нему будут близки к нулю. То есть получится, что сбережения просто обесценятся из-за инфляции», — отметил Игорь Додонов.

По мнению руководителя продуктов и сервисов банка «Дом.РФ», жилищный сертификат будет способствовать повышению доступности ипотеки как за счет целевых накоплений, так и возможной опции фиксации стоимости квартиры, если застройщики будут заинтересованы в таком формате работы программы. «Пока сложно оценить спрос на данную программу. Но с учетом стабильного роста рынка жилой недвижимости людям необходим четкий и эффективный инструмент формирования накоплений на первоначальный взнос по ипотеке и понятные условия кредитования будущей покупки», — заключил он.

На доступности жилья депозиты почти никак не скажутся, считают эксперты. Только если застройщики и банки будут предоставлять специальные условия  (Фото: Shutterstock)