Таблица: bnMAP.pro
Темпы уменьшения квартир временно замедлились
Вместе с тем эксперты, опрошенные редакцией, последние месяцы отмечают замедление тренда на сокращение площадей в новостройках. «За пять лет средняя площадь квартир заметно сократилась, однако пик снижения пройден зимой прошлого года», — отмечают аналитики bnMAP.pro.
«В массовом сегменте за прошедший год практически не зафиксировано изменений в площади. Так, в конце 2023 года в новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики предлагали помещения средней площадью 44,3 кв. м против 44,6 кв. м год назад. Между тем в 2022 году показатель сократился на 8%, в 2021 году — на 14%, в 2020-м — на 5%», — говорят и аналитики «Метриума». В среднем по всем ценовым сегментам, по оценке компании, показатель за год изменился с 54,3 до 54,4 кв. м.
Татьяна Подкидышева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» также отмечает, что год к году показатели февраля практически не изменились, колебания находятся в пределах долей процента.
Динамика средней площади помещений в продаже в новостройках Москвы
(Фото: «Метриум»)
«Вероятнее всего, темпы уменьшения квартир замедлились временно, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Ипотека вновь становится дорогой, а это значит, что приходящие на рынок новостроек покупатели будут экономить на площади. Если период высоких ставок по кредитам окажется продолжительным (больше года), то мы увидим новый виток сокращения площадей квартир, а также изменение структуры предложения. Станет меньше трехкомнатных квартир и вырастет доля студий и однокомнатных».
Студий в новостройках становится все больше
Тренд на рост предложения студий и квартир евроформата отмечают и другие участники рынка. По оценке аналитиков «Метриума», изменение подхода застройщиков к формированию продукта входит в число ключевых причин сокращения средней площади. «Изменения в квартирографии наиболее ярко представлены возросшей долей евроформатов (предусматривает совмещение кухни с гостиной. — Ред.) — на текущий период более 50% предложения представлено в данном формате, — рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. — Появились проекты, практически полностью состоящие из студий и однокомнатных форматов».
О том, что компактные лоты — студии, однушки, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры евроформата — составляют абсолютное большинство предложения в недавно выведенных новостройках, говорит и Татьяна Подкидышева. По словам эксперта, структура экспозиции в массовых проектах, выведенных в четвертом квартале 2023 года, выглядит так:
- студии — 20%;
- однокомнатные квартиры — 12%;
- евродвушки — 30%;
- двухкомнатные квартиры — 10%;
- евротрешки — 22%;
- четырехкомнатные квартиры евроформата — 6%.
Таким образом, доля студий значительно превосходит долю классических однокомнатных квартир, а вместе на два этих формата приходится почти треть квартирографии. Доля классических двухкомнатных квартир — всего 10%, тогда как евродвушек — 30%. Трех- и четырехкомнатные лоты полностью представлены евроформатом.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова обращает внимание, что предложение студий, как и проектная доля компактных лотов в целом, увеличивается в том числе в высокобюджетных сегментах рынка новостроек — классах премиум и элит. Несколько лет назад, по словам эксперта, подобные предложения были единичными. «Одна из главных причин, повлиявших на такое распределение в классах премиум и элит, — уменьшение среднего возраста покупателя данных сегментов. Все чаще клиентами премиум-класса являются молодые специалисты сфер IT и технологий — нередко одинокие, предпочитающие функциональность и удобство большим площадям», — поясняет Яна Глазунова.
Как уменьшилась площадь квартир в округах Москвы
Среди округов Старой Москвы, по данным DOLGOV PRO, самое выраженное сокращение метражей за последние пять лет отмечено в Юго-Западном (минус 36%, до 52 кв. м) и Северо-Восточном (минус 28%, до 53 кв. м) АО. Третье место занимает ЮАО (минус 19%, до 55 кв. м), в первую пятерку также вошли ЮВАО (минус 17%, до 48 кв. м) и САО (минус 16%, до 55 кв. м). В остальных округах динамика следующая:
- ЗАО — минус 15%, до 60 кв. м;
- ВАО — минус 15%, до 52 кв. м;
- СЗАО — минус 14%, до 62 кв. м;
- ЗелАО — минус 14%, до 45 кв. м;
- ЦАО — минус 9%, до 105 кв. м.
«За пять лет динамика сильно выражена: больше всего средняя площадь квартиры снизилась в ЮЗАО (выросла доля предложения в новостройках класса комфорт) и СВАО (вырос объем нового предложения от ГК «ПИК»)», — поясняет Дмитрий Долгов. Что касается Новой Москвы, продолжает эксперт, в Новомосковском АО показатель снизился на 20% (преимущественно за счет роста объема нового предложения от ГК «А101»); Троицкий АО стал единственным столичным округом, где средняя площадь с 2019 года выросла — на 13%, до 67 «квадратов». В компании объясняют это самой низкой по Москве стоимостью жилья в новостройках ТАО.
В каких районах Москвы самые маленькие квартиры в новостройках
Топ-10 районов Москвы с минимальной средней площадью лота в новостройках в продаже в первом квартале 2024 года, по данным экспертов аналитической платформы bnMAP.pro, составляют:
- Старое Крюково (16,5 кв. м);
- Кузьминки (18,8 кв. м);
- Чертаново Центральное (34,1 кв. м);
- Солнцево (37,6 кв. м);
- Алтуфьевский (39,0 кв. м);
- Северное Медведково (39,8 кв. м);
- Текстильщики (41,7 кв. м);
- Люблино (42,1 кв. м);
- Крюково (42,2 кв. м);
- Перово (42,2 кв. м).
«Средняя площадь квартиры в старых границах Москвы независимо от комнатности за пять лет сократилась на 17% — до 58,8 кв. м, — говорят аналитики bnMAP.pro. — Такое существенное сокращение вызвано прежде всего ростом доли студий и однокомнатных квартир в экспозиции. Эта доля неуклонно росла в последние годы».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
