Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как изменился рынок вторичного жилья Москвы за год
Жилье ,  
0 

Как изменился рынок вторичного жилья Москвы за год

Рассказываем о главных тенденциях на вторичном рынке столичного жилья за последний год
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

За последний год вторичный рынок жилья в Москве ощутил на себе давление не только внешнеполитической ситуации, но и серьезную конкуренцию со стороны новостроек. Узнали у экспертов рынка недвижимости, как изменился вторичный рынок в столице за год.

Ипотечные виражи

Весной прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке Москвы был минимальным. Это связано с тем, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, что привело к удорожанию кредитов до 22–24% годовых. Во многом по этой причине доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в апреле и мае прошлого года составила лишь 12% в общем объеме, объясняет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Рост доли ипотеки на рынке готового жилья начался после майского снижения ключевой ставки до 11%, а в октябре (при ключевой ставке в 7,5%) доля ипотечных сделок на вторичке поднялась до 40%.

С октября прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке устойчив. Покупатели активны, в годовом выражении (апрель к апрелю) зафиксирован двукратный рост числа авансов и сделок. Сегодня спрос на вторичном рынке формируют те покупатели, которые в прошлом году в ситуации неопределенности поставили сделки на паузу, а теперь решили закрыть жилищный вопрос, замечает Сергей Шлома.

На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье в Москве находится на уровне 10,5–11,5% годовых. Поэтому доля ипотечных сделок в общем объеме достаточно велика, подтверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агенства Est-a-Tet Юлия Дымова.

Руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова считает, что покупателям были комфортны небольшие ежемесячные платежи по льготной ипотеке на новостройки под 0,01%. Поэтому весной и летом прошлого года рынок готового жилья проигрывал первичному. Но после фактической отмены нулевой ипотеки от застройщиков вторичка перехватила инициативу, говорит эксперт.

Основная причина нестабильности вторичного рынка до конца прошлого года — конкуренция с новостройками, где проценты по ипотеке были значительно ниже, соглашается с коллегами эксперт по недвижимости компании «Этажи» Ольга Грачева. По мнению эксперта, большую роль тогда сыграли и субсидированные застройщиками ипотечные ставки, когда покупатель мог выбрать более комфортный ежемесячный платеж, чем на вторичке. Но сейчас цены на новостройки высокие, ипотеки от застройщиков практически нет, а добиться скидки на вторичном рынке значительно легче. Все это способствует росту популярности вторичного рынка, добавляет Грачева.

Елена Качанова, руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры»:

— Спрос на вторичном рынке сейчас выше, чем во второй половине прошлого года. В апреле и мае этого года многие покупатели переориентировались на вторичку. Причина — готовое жилье обойдется дешевле, чем квартира в новостройке. Также фиксируется увеличение примерно на 15% количества звонков и показов, но до реальных сделок доходят меньше клиентов. Но рынок все равно активен, сделки заключаются.

Читайте также: Нулевой ипотеки больше нет: какие акции теперь предлагают застройщики

За последний год на вторичном рынке Москвы спрос сместился в сторону меблированных квартир с отделкой, чтобы не нести дополнительные затраты на ремонт, а сразу заехать и жить
За последний год на вторичном рынке Москвы спрос сместился в сторону меблированных квартир с отделкой, чтобы не нести дополнительные затраты на ремонт, а сразу заехать и жить (Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС)

Цены снижаются почти весь год

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы по итогам апреля 2023 года составила 301,3 тыс. руб., что на 5,4% ниже, чем в апреле прошлого года (318,6 тыс. руб.). По данным «ЦИАН.Аналитики», цена «квадрата» почти непрерывно снижается в течение последнего года:

  • май 2022 года — 317,3 тыс. руб. (-0,4%);
  • июнь 2022 года — 313,5 тыс. руб. (-1,2%);
  • июль 2022 года — 311,8 тыс. руб. (-0,5%);
  • август 2022 года — 310,6 тыс. руб. (-0,4%);
  • сентябрь 2022 года — 309,1 тыс. руб. (-0,5%);
  • октябрь 2022 года — 306,7 тыс. руб. (-0,8%);
  • ноябрь 2022 года — 304,2 тыс. руб. (-0,8%);
  • декабрь 2022 года — 302,6 тыс. руб. (-0,5%);
  • январь 2023 года — 304,2 тыс. руб. (+0,5%);
  • февраль 2023 года — 301,2 тыс. руб. (-1%);
  • март 2023 года — 301,4 (+0,1%);
  • апрель 2023 года — 301,3 (0%).

Ольга Грачева подтвердила то, что цены на вторичном рынке в последние месяцы замерли, их изменение находится в рамках статистической погрешности. Но с учетом того, что спрос на готовое жилье восстанавливается, падение цен затормозилось, а в будущем не исключен рост средней цены 1 кв. м, полагает эксперт.

За последний год наибольшее снижение средневзвешенной цены предложения произошло на вторичном рынке Москвы в наиболее дорогих округах: ЦАО (-20%), ЗАО (-11,8%) и СЗАО (-11%). В остальных округах снижение цены варьируется от 1% до 6,8%. Различие в динамике цен объясняется совокупностью факторов: уровень цен по сравнению с другими округами, объем предложения и ликвидность объектов, уровень спроса и конкуренция со стороны новостроек в локации, объясняет Юлия Дымова.

Читайте также: Риелторы отметили рост спроса на вторичное жилье в Москве

Скидки стали меньше

В марте-апреле прошлого года средний дисконт составлял рекордные 9–10%, а отдельные объекты при срочной продаже собственники готовы были продавать на 20–25% дешевле. Но постепенно рынок адаптировался, эмоции утихли, а средний размер дисконта начал снижаться и сейчас составляет около 5%, говорит Ольга Грачева.

Скидки на вторичном рынке практически всегда предоставлялись под конкретного покупателя, а уровень дисконта зависел от первоначальной стоимости объекта, рассказала Юлия Дымова. По словам эксперта, наибольший дисконт фиксировался в августе-сентябре прошлого года, тогда скидки доходили в среднем до 10–12%. Сейчас их размер уменьшился и фиксируется на отметке 5–7%.

По мнению экспертов, вряд ли стоит ожидать каких-то больших дисконтов со стороны продавцов, ведь они вновь ощутили интерес к своей недвижимости.

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2%
Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2% (Фото: Shutterstock)

Срочные продажи вернулись на уровень прошлого марта

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2%. Это на 0,6 п.п. меньше, чем в прошлом апреле, на 0,8 п.п. уступает декабрю прошлого года и на 0,4 п.п. меньше показателя января этого года, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Эксперт также замечает, что апрельский показатель соответствует прошлому марту, когда доля объявлений о срочных продажах составила 2,3% в общем объеме. А это означает, что прошел ажиотаж, когда продавцы были готовы ради быстрой продажи серьезно уступить в цене, они снова начали считать деньги, добавляет Кирюхина.

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке Москвы

Месяц Год Доля объявлений о срочных продажах
Апрель 2022 2,8%
Май 2022 2,9%
Июнь 2022 2,9%
Июль 2022 2,9%
Август 2022 2,6%
Сентябрь 2022 2,9%
Октябрь 2022 3%
Ноябрь 2022 3%
Декабрь 2022 3%
Январь 2023 2,6%
Февраль 2023 2,5%
Март 2023 2,3%
Апрель 2023 2,2%

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Срочные продажи всегда существовали на вторичном рынке Москвы. В большинстве случаев продавцы прибегают к ним, если у них есть кредиты, которые надо срочно погасить. Такие собственники реализуют объекты для закрытия кредитов, на оставшуюся сумму приобретают другой объект, меньшей площади, говорит Юлия Дымова. А когда продажи на рынке готового жилья уменьшились, то именно такие продавцы формировали долю тех, кто согласен на срочную продажу. К этому апрелю ситуация на вторичном рынке окончательно успокоилась, потому и срочных продаж стало меньше, добавляет эксперт.

Читайте также: «Домклик» назвал популярные направления для переезда в Москве и регионах

Как изменились покупатели

Как и год назад, самый востребованный формат у покупателей на вторичном рынке — это двухкомнатные квартиры. При этом весной прошлого года существенно выше был спрос на однушки — 36% просмотров против 20% весной 2023 года. В этом году спрос за счет более доступного кредитования и стабилизации на вторичном рынке сместился в пользу более дорогих и престижных локаций и просторных квартир, говорит Виктория Кирюхина.

Юлия Дымова подтверждает, что за последний год вырос интерес покупателей к просторным квартирам. Причем такие объекты приобретают не только для большой семьи с детьми. Некоторые покупатели просто хотят дополнительную свободную комнату, где можно обустроить комфортный кабинет для работы или пространство для творчества. Эксперт добавляет, что покупатели стали более требовательны к состоянию приобретаемого жилья, к качеству отделки. Наиболее популярны квартиры в локациях с развитой транспортной инфраструктурой — этот критерий сегодня снова выходит на первое место. Люди выбирают объекты поближе к работе и в шаговой доступности от парков, зон отдыха на свежем воздухе, говорит Юлия Дымова.

На вторичном рынке по-прежнему ценится жилье с хорошей транспортной доступностью. А за последний год спрос сместился в сторону меблированных квартир с отделкой, покупка которых позволяет не нести дополнительные затраты на ремонт, а сразу заехать и жить. В этом вопросе покупатели стали более дотошными и придирчивыми, резюмирует Ольга Грачева.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Минфин сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года Деньги, 18:21
В 2024 году в Москве обновят пять набережных Город, 18:15
Власти Москвы рассмотрят возможность прокладки новых линий метро от БКЛ Город, 18:00
Названы районы Москвы, где продается больше всего жилья дешевле ₽10 млн Жилье, 16:56
Как вернуть деньги, если оплатил чужую квитанцию ЖКХ. От уговоров до суда Деньги, 16:55
Цены на новостройки в Москве в феврале снизились второй месяц подряд Жилье, 15:21
Сколько «квадратов» можно купить в Москве после продажи жилья в регионах Жилье, 14:06
Власти Подмосковья утвердили стандарт временного жилья для мигрантов Жилье, 13:46
Спрос россиян на недвижимость в Испании стал рекордным. В чем причины Жилье, 13:02
Названы лидеры по объемам строительства жилья в Москве Жилье, 11:25
Аналитики назвали округа Москвы — лидеры по росту цен на новостройки Жилье, 10:57
РБК назвал лидеров среди девелоперов офисной недвижимости Отрасль, 10:50
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 01 мар, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 01 мар, 16:57
Главное Лента