Как изменился рынок вторичного жилья Москвы за год

Фото: Shutterstock

За последний год вторичный рынок жилья в Москве ощутил на себе давление не только внешнеполитической ситуации, но и серьезную конкуренцию со стороны новостроек. Узнали у экспертов рынка недвижимости, как изменился вторичный рынок в столице за год.

Ипотечные виражи

Весной прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке Москвы был минимальным. Это связано с тем, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, что привело к удорожанию кредитов до 22–24% годовых. Во многом по этой причине доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в апреле и мае прошлого года составила лишь 12% в общем объеме, объясняет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Рост доли ипотеки на рынке готового жилья начался после майского снижения ключевой ставки до 11%, а в октябре (при ключевой ставке в 7,5%) доля ипотечных сделок на вторичке поднялась до 40%.

С октября прошлого года спрос на ипотеку на вторичном рынке устойчив. Покупатели активны, в годовом выражении (апрель к апрелю) зафиксирован двукратный рост числа авансов и сделок. Сегодня спрос на вторичном рынке формируют те покупатели, которые в прошлом году в ситуации неопределенности поставили сделки на паузу, а теперь решили закрыть жилищный вопрос, замечает Сергей Шлома.

На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье в Москве находится на уровне 10,5–11,5% годовых. Поэтому доля ипотечных сделок в общем объеме достаточно велика, подтверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агенства Est-a-Tet Юлия Дымова.

Руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова считает, что покупателям были комфортны небольшие ежемесячные платежи по льготной ипотеке на новостройки под 0,01%. Поэтому весной и летом прошлого года рынок готового жилья проигрывал первичному. Но после фактической отмены нулевой ипотеки от застройщиков вторичка перехватила инициативу, говорит эксперт.

Основная причина нестабильности вторичного рынка до конца прошлого года — конкуренция с новостройками, где проценты по ипотеке были значительно ниже, соглашается с коллегами эксперт по недвижимости компании «Этажи» Ольга Грачева. По мнению эксперта, большую роль тогда сыграли и субсидированные застройщиками ипотечные ставки, когда покупатель мог выбрать более комфортный ежемесячный платеж, чем на вторичке. Но сейчас цены на новостройки высокие, ипотеки от застройщиков практически нет, а добиться скидки на вторичном рынке значительно легче. Все это способствует росту популярности вторичного рынка, добавляет Грачева.

За последний год на вторичном рынке Москвы спрос сместился в сторону меблированных квартир с отделкой, чтобы не нести дополнительные затраты на ремонт, а сразу заехать и жить (Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС)

Цены снижаются почти весь год

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы по итогам апреля 2023 года составила 301,3 тыс. руб., что на 5,4% ниже, чем в апреле прошлого года (318,6 тыс. руб.). По данным «ЦИАН.Аналитики», цена «квадрата» почти непрерывно снижается в течение последнего года:

• май 2022 года — 317,3 тыс. руб. (-0,4%);
• июнь 2022 года — 313,5 тыс. руб. (-1,2%);
• июль 2022 года — 311,8 тыс. руб. (-0,5%);
• август 2022 года — 310,6 тыс. руб. (-0,4%);
• сентябрь 2022 года — 309,1 тыс. руб. (-0,5%);
• октябрь 2022 года — 306,7 тыс. руб. (-0,8%);
• ноябрь 2022 года — 304,2 тыс. руб. (-0,8%);
• декабрь 2022 года — 302,6 тыс. руб. (-0,5%);
• январь 2023 года — 304,2 тыс. руб. (+0,5%);
• февраль 2023 года — 301,2 тыс. руб. (-1%);
• март 2023 года — 301,4 (+0,1%);
• апрель 2023 года — 301,3 (0%).

Ольга Грачева подтвердила то, что цены на вторичном рынке в последние месяцы замерли, их изменение находится в рамках статистической погрешности. Но с учетом того, что спрос на готовое жилье восстанавливается, падение цен затормозилось, а в будущем не исключен рост средней цены 1 кв. м, полагает эксперт.

За последний год наибольшее снижение средневзвешенной цены предложения произошло на вторичном рынке Москвы в наиболее дорогих округах: ЦАО (-20%), ЗАО (-11,8%) и СЗАО (-11%). В остальных округах снижение цены варьируется от 1% до 6,8%. Различие в динамике цен объясняется совокупностью факторов: уровень цен по сравнению с другими округами, объем предложения и ликвидность объектов, уровень спроса и конкуренция со стороны новостроек в локации, объясняет Юлия Дымова.

Скидки стали меньше

В марте-апреле прошлого года средний дисконт составлял рекордные 9–10%, а отдельные объекты при срочной продаже собственники готовы были продавать на 20–25% дешевле. Но постепенно рынок адаптировался, эмоции утихли, а средний размер дисконта начал снижаться и сейчас составляет около 5%, говорит Ольга Грачева.

Скидки на вторичном рынке практически всегда предоставлялись под конкретного покупателя, а уровень дисконта зависел от первоначальной стоимости объекта, рассказала Юлия Дымова. По словам эксперта, наибольший дисконт фиксировался в августе-сентябре прошлого года, тогда скидки доходили в среднем до 10–12%. Сейчас их размер уменьшился и фиксируется на отметке 5–7%.

По мнению экспертов, вряд ли стоит ожидать каких-то больших дисконтов со стороны продавцов, ведь они вновь ощутили интерес к своей недвижимости.

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2% (Фото: Shutterstock)

Срочные продажи вернулись на уровень прошлого марта

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2%. Это на 0,6 п.п. меньше, чем в прошлом апреле, на 0,8 п.п. уступает декабрю прошлого года и на 0,4 п.п. меньше показателя января этого года, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Эксперт также замечает, что апрельский показатель соответствует прошлому марту, когда доля объявлений о срочных продажах составила 2,3% в общем объеме. А это означает, что прошел ажиотаж, когда продавцы были готовы ради быстрой продажи серьезно уступить в цене, они снова начали считать деньги, добавляет Кирюхина.

Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке Москвы