Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Инфраструктурный ретейл: как изменился рынок торговой недвижимости
Деньги ,  
0 

Инфраструктурный ретейл: как изменился рынок торговой недвижимости

Пандемия и уход иностранных брендов привели к изменениям на рынке торговой недвижимости. Вакансия в больших ТЦ выросла, а спрос стал перетекать в объекты районного формата и инфраструктурный ретейл. Подробнее об этом формате читайте в нашем материале
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Рынок торговой недвижимости последние три года переживает настоящую трансформацию. Началась она в пандемию, когда из-за действующих ограничений трафик упал, а спрос стал перетекать с больших ТЦ в объекты районного формата. С уходом части европейских брендов процесс изменений продолжился.

Одновременно с этим на рынке ретейла развиваются другие направления — это объекты на первых этажах жилых комплексов и новых бизнес-центров. Вместе с экспертами разбираемся, что собой представляет последний формат и как выбрать торговое помещение для вложений.

Инфраструктурный ретейл

На протяжении последних пяти лет отношение девелоперов к торговой недвижимости в жилых комплексах и бизнес-центрах меняется. Например, ранее включение нежилых помещений в проект рассматривалось как необходимое требование городских властей. А само проектирование таких объектов было формальным, без особого внимания к составлению плана профилей арендаторов, которые подходили бы в рамках проекта, рассказывает директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. «Сегодня мы отмечаем, что девелоперы больше внимания уделяют инфраструктурной составляющей и, как следствие, проектированию помещения с учетом технических требований различных профилей и с учетом их специфики», — отметила она.

Но в связи со сменой трендов, в том числе из-за пандемии коронавируса, потенциальные покупатели и резиденты офисной части начали уделять больше внимания инфраструктуре проекта, а сами застройщики более осознанно заниматься проектированием торговой части и ее реализацией в составе объектов. В связи с этим спрос стал перетекать в локальные объекты. «Изменения в потребительском поведении связаны с тем, что районные форматы стали более качественными и удобными для ежедневного или ситуативного шопинга», — пояснил руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин.

По данным NF Group, сейчас доля коммерческих помещений в московских ЖК составляет 5–7%. В бизнес-центрах доля помещений стрит-ретейла будет формироваться от общего объема офисных площадей, расположения проекта, наличия/отсутствия дополнительного трафика извне, транспортной доступности к основному зданию и многого другого. Оптимальным соотношением эксперты называют аналогичные 5–6% инфраструктурных площадей к общей площади офисного проекта. При этом наиболее ликвидными станут объекты, где доля ретейла не превышает 3%. Именно они сегодня пользуются популярностью у частных инвесторов.

На протяжении последних пяти лет отношение девелоперов к торговой недвижимости в жилых комплексах и бизнес-центрах меняется
На протяжении последних пяти лет отношение девелоперов к торговой недвижимости в жилых комплексах и бизнес-центрах меняется (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес

Особенности инвестиций в инфраструктурный ретейл

Интерес инвесторов к ретейлу в составе жилых комплексов и новых офисных центров объясняется несколькими причинами. Во-первых, ретейл исторически считается одним из самых понятных и ликвидных инструментов инвестирования. Во-вторых, преимуществом инвестиций в такой тип недвижимости является более низкий порог входа, например по сравнению с вложениями в торговые центры, говорит старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP Евгений Томилов. По оценкам экспертов, размер инвестиций в торговые помещения в новых бизнес-центрах начинается от 10 млн руб. для небольших форматов площадей — цветочных магазинов, кофе-точек и минимаркетов.

Кроме того, вложение в торговое помещение — это фиксированный договор аренды с ежегодно индексируемой ставкой. «Арендаторы торговых помещений заключают длительные договоры аренды, что обеспечивает стабильный поток дохода от аренды на длительный период времени», — пояснила Ирина Козина. По данным NF Group, сейчас доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения.

К индивидуальным преимуществам инвестиций в ретейл в составе офисов эксперты относят двойной трафик
К индивидуальным преимуществам инвестиций в ретейл в составе офисов эксперты относят двойной трафик (Фото: Shutterstock)

К индивидуальным преимуществам инвестиций в ретейл в составе офисов эксперты относят двойной трафик. «Ретейл-пространства в офисах отличаются от помещений в ЖК, поскольку имеют иную целевую аудиторию — это работающие в офисном центре сотрудники компаний, а также транзитный поток посетителей, включая жителей близлежащий районов», — пояснил Евгений Саурин из IBC Real Estate.

Дополнительный трафик в свою очередь обеспечивает высокую проходимость и, соответственно, высокую доходность инвестиций, отметила Ирина Козина. «Если речь идет о бизнес-центрах у станций метро или в центральной части города, где трафик довольно высок, то доходность будет примерно на уровне 8–10%», — уточнила эксперт. Наибольшую долю в структуре арендаторов торговых галерей в бизнес-центрах класса А занимают предприятия общественного питания, сферы услуг и банки, добавила она.

Кроме того, инфраструктурный ретейл не так чувствителен к экономическим кризисам, как, например, сами торговые центры. «Стоимость торговой недвижимости в бизнес-центрах имеет тенденцию к росту, особенно в густонаселенных мегаполисах. Это дает инвесторам возможность получить прибыль как от аренды, так и от продажи недвижимости в будущем», — пояснила директор направления стрит-ретейла NF Group.

Читайте также: Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году

Как выбрать локацию: спрос перетекает в районный ретейл

Одним из ключевых критериев инвестирования в торговые помещения является их расположение или расположение объектов, в которых они находятся. Среди нецентральных локаций, которые перспективны для вложений в ретейл, эксперты выделяют субрынки ЦДР-ТТК, Москва-Сити и западное направление ТТК-МКАД. Это локации с самой низкой долей свободных площадей — 1,7%, 5,1% и 5,3% соответственно, пояснил старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP.

Перспективным консультанты считают ретейл в новых проектах в динамично развивающихся районах, которые при этом обладают высокой транспортной доступностью (метро, МЦД, МЦК). Среди них эксперты называют районы рядом со станциями метро «Савеловская» и «Дмитровская». Здесь, например, свои жилые проекты строит компания MR Group, а офисные кварталы, в которых в том числе представлен ретейл, реализует Stone Hedge.

Среди перспективных локаций для развития инфраструктурного ретейла эксперты называют локацию рядом со станциями метро «Савеловская» и «Дмитровская»
Среди перспективных локаций для развития инфраструктурного ретейла эксперты называют локацию рядом со станциями метро «Савеловская» и «Дмитровская» (Фото: Shutterstock)

«Данные районы активно развиваются, там строятся новые жилые комплексы и бизнес-центры, поэтому спрос на качественные торговые помещения в этих районах будет расти», — считает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Кроме того, несмотря на активное развитие этих локаций, сейчас там ощущается дефицит качественного предложения ретейла, поскольку в основном он представлен устаревшим фондом, пояснил Дмитрий Клапша.

Если выйти за пределы центра, то в столице любая близкая к метро локация является достаточно перспективной для потенциальных инвесторов, полагает Евгений Саурин. Девелоперы стараются реализовывать свои проекты именно в таких местах, создавая в том числе и новые ретейл-пространства. Как пример — станция метро «Дмитровская», где сейчас идет активная застройка, развивается инфраструктура, отметил он.

Потенциалом развития с точки зрения торговых и офисных объектов, по мнению экспертов, обладает локация рядом со станцией метро «Ленинский проспект». Это престижный жилой район, в котором ощущается нехватка качественного предложения в ретейле и офисах. По словам Ирины Козиной, большая часть помещений здесь находится в старых жилых и административных зданиях, которые не соответствуют требованиям современных арендаторов. Поэтому торговые помещения в составе нового проекта здесь будут востребованы, считают консультанты.

Читайте также:

Как выбрать объект для вложений

При выборе помещения в бизнес-центре под открытие розничной точки эксперты рекомендуют в первую очередь смотреть на локацию. «Например, если БЦ расположен на улице с хорошей проходимостью и целевым потоком и входы в ретейл есть со стороны этой улицы, где люди, идущие к метро или остановкам транспорта, могут легко зайти и взять себе кофе, есть смысл разместить магазин или кафе», — считает управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова. По ее словам, таким ретейлом будут пользоваться не только резиденты бизнес-центра, но и прохожие. В свою очередь, это даст инвестору дополнительный трафик.

Важно оценить не только трафик, который дает бизнес-центр, но и внешний трафик, например близость к метро, жилым комплексам, согласен Дмитрий Клапша. «Само помещение должно быть не очень большим, с возможностью перепрофилировать его в случае необходимости. Важно изучить конкурентную среду и понять, какими будут портрет арендатора и конкуренция», — добавил глава Remain.

Важно оценить не только трафик, который дает бизнес-центр, но и внешний трафик, например близость к метро, жилым комплексам 
Важно оценить не только трафик, который дает бизнес-центр, но и внешний трафик, например близость к метро, жилым комплексам  (Фото: Shutterstock)

Кроме того, если потенциальный инвестор рассматривает покупку ретейл-помещений в бизнес-центре, то формат арендатора, которому он впоследствии будет сдавать площадь, должен быть востребован целевой группой этого офиса, добавил Евгений Саурин из IBC Real Estate. Как правило, это кафе и кофейни, аптеки, другие операторы товаров первой необходимости.

По мнению Евгения Томилова, потенциально перспективные торговые помещения в составе бизнес-центров должны располагаться не только в хорошей локации с удобной транспортной доступностью (близость к метро и транспортным развязкам), но и в качественных объектах с низкой долей свободных площадей, с развитой деловой инфраструктурой. «Наличие парковки и соседство с другими качественными объектами будут только плюсами. А близость к жилым комплексам и кварталам может положительно повлиять на такой показатель, как проходимость», — заключил он.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
ПИК не увидела риска в санкциях для своего бизнеса Отрасль, 23 фев, 23:17
В Саудовской Аравии построят курорт в футуристическом стиле Город, 22 фев, 17:53
Названа доля россиян, считающих родителей обязанными купить детям жилье Жилье, 22 фев, 15:17
Москва стала городом с минимальным ростом цен на жилье с 2018 года Город, 22 фев, 14:57
Власти Москвы утвердили два проекта комплексного развития территорий Город, 22 фев, 13:08
Риелторы оценили рост цен на комнаты в Москве Жилье, 22 фев, 13:01
Сбербанк изменил процедуру продажи залоговых объектов для собственников Деньги, 22 фев, 12:13
В Москве выросла кадастровая стоимость. Как изменится налог на квартиры Деньги, 22 фев, 10:52
Что построят в Москве в 2024 году. Видео Город, 22 фев, 10:46
ГД одобрила проект о борьбе с борщевиком для владельцев участков Загород, 21 фев, 18:15
Госдума одобрила внесение в реестр недвижимости сведений о бывшей семье Жилье, 21 фев, 17:57
Как будет выглядеть офис «Сибура» на месте элитного долгостроя в Москве Город, 21 фев, 16:29
Где в Москве в 2024 году построят больше всего жилья. Список районов и ЖК Жилье, 21 фев, 15:39
Региональный материнский капитал: как получить и на что потратить Деньги, 21 фев, 13:22
Главное Лента