Как выбрать объект для инвестиций в офисы и ретейл: разбираем на примере
Приобрести не просто торговое помещение, а точку притяжения для покупателей и арендаторов. Найти не обычный офис, а такой, что станет синонимом идеального рабочего места для наиболее продвинутых компаний и сотрудников со всей страны. Такую задачу решает инвестор, который хочет надолго вложиться в коммерческую недвижимость в Москве.
Разберемся, на что в первую очередь обращать внимание при выборе объекта, и на реальном примере оценим перспективность вложений в еще не построенное здание в центре города. Примером выступит бизнес-центр «Королёв» от девелопера KR Properties, построившего деловые кварталы «Красная роза» и «Даниловская мануфактура». Сейчас компания развивает креативный кластер «Рассвет», важной частью которого и станет «Королёв».
Расположение: где найти высокий трафик для стрит-ретейла
По итогам 2022 года инвестиции в российскую недвижимость поставили рекорд за всю 20-летнюю историю наблюдений, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Совокупный объем инвестиционных сделок достиг ₽494 млрд. Из них ₽274 млрд (55%) пришлось на коммерческую недвижимость. Объем сегмента торговых площадей аналитики оценили в ₽47 млрд.
Интерес покупателей к площадкам для ретейла эксперты объясняют высокой прибыльностью таких вложений. «Доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения», — оценивала директор направления стрит-ретейла компании NF Group Ирина Козина в разговоре с «РБК-Недвижимостью» в 2022 году. По оценке финансовой группы «Финам», коммерческие помещения окупаются за 10–12 лет.
При выборе площадей для размещения ресторанов и магазинов будущие арендаторы обращают внимание не только на размеры и технические характеристики, но и на совокупность внешних факторов. Именно их важно учитывать инвесторам при выборе объекта, чтобы найти наиболее интересное помещение. К таким факторам относятся удаленность от метро и остановок общественного транспорта, пешеходный трафик, плотность жилой застройки, а также платежеспособность людей, живущих и работающих в выбранном районе.
Этим условиям соответствует бизнес-центр «Королёв», на первом и цокольном этажах которого разместятся площадки для стрит-ретейла от 95 до 403,4 кв. м. Объект появится в центральной части Москвы, в пешей доступности от станций метро «Улица 1905 года» и «Краснопресненская». На автомобиле отсюда можно за пять минут добраться до ТТК, за восемь минут — до Садового кольца, за девять минут — до Белорусского вокзала, за 11 минут — до Киевского вокзала.
Первичную зону охвата «Королёва» в KR Properties оценили в 85 тыс. человек. По данным девелопера, пешеходный трафик по направлению от станции метро «Улица 1905 года» до Малой Грузинской улицы составляет 15 тыс. человек в день.
Бизнес-центр «Королёв» станет ярким акцентом делового квартала «Рассвет», который успел стать точкой притяжения множества горожан. Ресторанная улица с двумя десятками гастрономических концепций, офисный кластер, заселенные апартаменты и торговая галерея премиального уровня превратили «Рассвет» в модное место для жизни, работы и отдыха. «Рассвет» уже сегодня является востребованной локацией и силой притяжения: существующая улица ресторанов и кафе привлекает поток людей как в будни, так и в выходные дни, превращая квартал в тусовочное место», — рассказала «РБК-Недвижимости» Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP).
Торговые площади «Королёва», рассчитанные на бары и рестораны, легко впишутся в сложившуюся концепцию квартала. А после завершения реконструкции квартала в «Рассвете» появится общая пешеходная зона, соединяющая деловой кластер с улицей Красная Пресня.
Одновременная близость к ключевым деловым точкам Москвы и объектам премиального жилого строительства в престижном районе позволит резидентам площадей для стрит-ретейла в «Королёве» привлекать посетителей с высоким уровнем дохода. Наибольшую заинтересованность в аренде лотов могут проявить игроки в ресторанной и фешен-отраслях, которые оценят расположение и архитектурное своеобразие нового бизнес-центра.
Представительные соседи «Королёва» — Патриаршие пруды, Дом правительства, Московский зоопарк и парк «Пресненский». Концентрация трафикообразующих мест позволит новому бизнес-центру быстро включиться в бурную жизнь Пресненского района.
Кирилл Бабиченко, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP:
— Несомненно, к бизнес-центру «Королёв» будет интерес со стороны арендаторов и потенциальных собственников помещений. Прежде всего это связано с востребованной локацией, где исторически вакансия была низкой, особенно на офисы класса А из-за дефицита продукта.
В разговоре с «РБК-Недвижимостью» Бабиченко также оценил интерес арендаторов к деловому кварталу «Рассвет» в целом. По словам эксперта, комплекс пользуется большим спросом у арендаторов, а вакансии почти нет. «С учетом концепции девелопера продавать офисы небольшими блоками от 25 кв. м круг потенциальных покупателей расширяется. Средний блок в 300–400 кв. м также найдет своего покупателя, а потом и арендатора», — уверен представитель CORE.XP.
Фабричная эстетика: какие офисы предпочитают продвинутые арендаторы
Лидирующую позицию по объемам инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2022 году занял сегмент офисов. На него приходится 19% (₽94 млрд) от общего объема вложений. По оценке CORE.XP, спрос на офисы семь лет подряд превышает отметку в 1 млн кв. м, а в 2022 году он составил 1,2 млн кв. м.
Пространства со второго по седьмой этаж бизнес-центра «Королёв» спроектированы под премиальные офисы с возможностью объединения. Средняя площадь офиса составляет 330 кв. м. Ряд помещений представляет формат «мелкой нарезки» площадью до 150 кв. м, а самый крупный лот в продаже — 514,6 кв. м.
Одной из особенностей бизнес-центра «Королёв», способной привлечь арендаторов статусных офисных помещений, аналитики назвали фабричный стиль здания, отсылающий к индустриальному прошлому. По мнению Бабиченко из CORE.XP, этот вид офисных пространств «в любые времена не теряет актуальности».
Такие офисы пользуются популярностью среди арендаторов, которые высоко ценят творческий потенциал и нестандартность площадки: компании в сфере дизайна, рекламы, моды. На тенденцию к размещению в таких офисах современных технологических компаний обратили внимание авторы The New York Times («Нью-Йорк Таймс»). Они написали: «Руководители компаний говорят, что здания с историей универсальны, обеспечивают больше пространства и характера при меньших затратах, чем шаблонные офисные башни, а также лучше отражают их коллаборативную рабочую культуру».
Тренды рынка аренды офисов в Москве:
- высокий спрос на офисную недвижимость метражом от 0,5 тыс. до 3 тыс. кв. м;
- повышенная востребованность офисов в центральных локациях в формате «смарт»;
- уменьшение сроков аренды с 5–7 лет до 1–3 лет;
- активизация госкомпаний с запросом на помещения в пределах Садового кольца;
- интерес к офисам площадью 0,8–1 тыс. кв. м в России от компаний из Турции, Китая, ОАЭ.
По данным директора по аренде KR Properties Максима Белецкого
Активная поддержка государством российских IT-компаний и представителей малого и среднего бизнеса формирует особый пул компаний — небольших и инновационных. В них работают талантливые специалисты, нередко нуждающиеся в особом окружении и благоприятной атмосфере для генерации идей.
В «Королёве» они найдут образец офиса будущего: оригинальные помещения с акцентом на потребности человека. Развитая инфраструктура бизнес-центра и квартала «Рассвет», возможность прогуляться во время перерыва или даже поработать в парке у офиса в теплый день, дойти пешком почти до любой точки притяжения в центре Москвы — все это создает дополнительный комфорт и подчеркивает человекоцентричность современного технологического бизнеса.
Для компаний, которые нацелены привлекать лучшие кадры на рынке, крайне важно позаботиться о том, чтобы сотрудникам было не просто удобно, но по-настоящему приятно находиться в офисе. По пути на работу пройти мимо исторических зданий и прочувствовать связь времен. Днем оказаться в модном ресторане с аутентичным интерьером и архитектурой. Вечером остаться поблизости, чтобы пешком дойти до интересного бара или театра. Такой опыт способен по-хорошему привязать работника к определенному месту, что позволяет снизить текучку и удержать лучших специалистов.
Неудивительно, что такие площади привлекают гигантов банковской и IT-индустрии. Характерными примерами можно считать появление крупных якорных арендаторов из этих отраслей у схожих по концепции деловых кварталов «Красная роза» и «Даниловская мануфактура».
Какую роль играет исторический контекст
В случае с бизнес-центром «Королёв» особый характер офисам добавит историческая среда. Прежде на этом месте размещалась «Фабрика мебели и бронзы» шотландских коммерсантов Эндрю Мюра и Арчибальда Мерилиза. В начале ХХ века они были известны на всю страну производством качественной одежды, галантереи и мебели. С середины 1910-х годов предприятие переоборудовали под цели авиационной промышленности, а позднее переименовали в машиностроительный завод «Рассвет».
Главный корпус бывшей фабрики — совместное творение архитектора Романа Клейна и конструктора Владимира Шухова — сохранился до наших дней. В начале февраля 2023 года компания KR Properties приступила к масштабной реставрации здания. За архитектурную концепцию бизнес-центра «Королёв» отвечают немецкое бюро UP+ и российское бюро DNK ag. Несмотря на то что здание прежде не реставрировали, ему удалось в значительной степени уберечь свои архитектурно-художественные фасадные решения. Сохранилось даже несколько элементов прежнего интерьера.
Авторы концепции сделали ставку на сохранение подлинного облика конструкции и восстановление утерянных со временем деталей. Большие окна, краснокирпичные фасады, башня — все, что делало фабричный корпус особенным на истоке его жизненного цикла, будет и у бизнес-центра «Королёв». Резидентам офисов в «Королёве» предстоит вести бизнес в исторических помещениях с потолками высотой более 4 м и витражным остеклением. Некоторые лоты будут оснащены приватными террасами.
Необычные офисные пространства «Королёва» могут быть интересны арендатором, желающим воплотить в жизнь формат гибкого офиса. Он предполагает создание многофункциональных зон для сотрудников, где они смогут заниматься командной работой, делиться идеями, вести переговоры и общаться в неформальной обстановке. То есть ровно так, как работали амбициозные конструкторы под руководством академика Королёва — те самые, что стали пионерами космической отрасли и первыми в мире запустили на орбиту искусственный спутник Земли.
Почему «Королёв»
Новый проект KR Properties назван в честь советского ученого Сергея Королёва. Он был ключевой фигурой в освоении космоса человеком в середине ХХ века: под руководством Королёва произошел первый в истории полет человека в космос. Имя основателя практической космонавтики тесно связано со зданием, где расположится бизнес-центр. В ХХ веке оно относилось к заводу авиационной промышленности, где Сергей Королёв работал в конструкторском бюро. Новый облик «Рассвета» призван сохранить ауру инновационных разработок и прорывных технологий, которые рождались прямо в этом месте благодаря труду и целеустремленности сотен инженеров-мечтателей.
Особое настроение деловых пространств «Королёва» будет считываться с первых шагов благодаря эффектным входным группам. Каждая из них олицетворяет важные вехи в истории здания. Первое лобби отдаст дань «Фабрике мебели и бронзы» за счет панно из столярного оборудования начала ХХ века и стойки ресепшен по эскизам мебельной продукции того времени. Вторая входная группа напомнит о самолетостроительном заводе. Лобби декорируют деревянными лопастями, второй свет будет поступать через круглое окно в форме иллюминатора самолета.
Офис или стрит-ретейл: что выбрать? Мнение CORE.XP:
— Сегодня ставка аренды на небольшие офисные блоки составляет ₽45–50 тыс., включая НДС, а продажа — ₽450–500 тыс. за 1 кв. м, также включая НДС. Они окупаются за десять лет, а с учетом индексации ставок и роста стоимости актива еще быстрее. При этом в квартале уже сформирована гастроконцепция, что обеспечивает высокую посещаемость не только в будние, но и в выходные дни. Именно поэтому стрит-ретейл в данной локации также привлекателен.
Как учесть опыт застройщика
Послужной список девелопера, который возводит новый объект, важный довод в пользу или против вложений в ту или иную недвижимость. В случае с «Королёвом» изучить стоит компанию KR Properties и здания, которые она строила.
«С учетом успешно реализованных и функционирующих проектов «Даниловская мануфактура» и «Красная роза» можно говорить о едином векторе и взгляде KR Properties на потенциал объектов, которого придерживался и придерживается девелопер. Как мы видим, KR Properties имеет опыт, экспертизу и команду для продвижения данного формата, и, судя по сделкам, заполняемости и уровню арендаторов, это себя оправдывает», — считает Полина Митина из CMWP.
В «Красной розе» и «Даниловской мануфактуре» недвижимости для продажи нет — там помещения можно только арендовать. Успех этих проектов в CORE.XP объяснили тем, что оба квартала представляют собой «город в городе с развитой инфраструктурой и модными местами для проведения свободного времени».
Как и бизнес-центр «Королёв», кварталы выросли на исторической территории. «Красная роза» появилась на месте крупнейшей в Российской империи шелкоткацкой фабрики Клавдия Жиро, «Даниловская мануфактура» — на территории передового для XIX века ткацкого производства. Восстановленные с уважением к оригинальной архитектуре здания стали знаковыми для столицы и вернули территориям статус делового центра Москвы.
Бизнес-центр «Королёв» и весь деловой квартал «Рассвет» может ждать такое же будущее, прогнозируют аналитики. «Это схожая концепция, только здесь еще и можно будет купить площади», — подытожил в CORE.XP.
О застройщике
KR Properties на протяжении 22 лет занимается созданием и развитием знаковых территорий на карте Москвы. Каждый проект девелопера вызывает восхищение и удивление. Компания создает современные пространства для работы и жизни, сохраняя и дополняя облик города.
Основатель KR Properties — Александр Клячин, инвестор, владелец гостиницы «Метрополь» и сети отелей «Азимут».
За свою историю KR Properties сотрудничала с 600 компаниями-арендаторами, создала в своих зданиях более 35 тыс. рабочих мест. Рост среднегодовой выручки девелопера составляет 13%. Только за 2022 год KR Properties завершила строительство 80 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и создала 3012 новых рабочих мест в пяти объектах различного формата.
Реклама. ПАО «ММЗ «Рассвет», https://bc-korolev.ru/