Как выбрать объект для инвестиций в офисы и ретейл: разбираем на примере

Бизнес-центр «Королёв». Визуализация

Приобрести не просто торговое помещение, а точку притяжения для покупателей и арендаторов. Найти не обычный офис, а такой, что станет синонимом идеального рабочего места для наиболее продвинутых компаний и сотрудников со всей страны. Такую задачу решает инвестор, который хочет надолго вложиться в коммерческую недвижимость в Москве.

Разберемся, на что в первую очередь обращать внимание при выборе объекта, и на реальном примере оценим перспективность вложений в еще не построенное здание в центре города. Примером выступит бизнес-центр «Королёв» от девелопера KR Properties, построившего деловые кварталы «Красная роза» и «Даниловская мануфактура». Сейчас компания развивает креативный кластер «Рассвет», важной частью которого и станет «Королёв».

Бизнес-центр «Королёв». Визуализация

Расположение: где найти высокий трафик для стрит-ретейла

По итогам 2022 года инвестиции в российскую недвижимость поставили рекорд за всю 20-летнюю историю наблюдений, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Совокупный объем инвестиционных сделок достиг ₽494 млрд. Из них ₽274 млрд (55%) пришлось на коммерческую недвижимость. Объем сегмента торговых площадей аналитики оценили в ₽47 млрд.

Интерес покупателей к площадкам для ретейла эксперты объясняют высокой прибыльностью таких вложений. «Доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения», — оценивала директор направления стрит-ретейла компании NF Group Ирина Козина в разговоре с «РБК-Недвижимостью» в 2022 году. По оценке финансовой группы «Финам», коммерческие помещения окупаются за 10–12 лет.

При выборе площадей для размещения ресторанов и магазинов будущие арендаторы обращают внимание не только на размеры и технические характеристики, но и на совокупность внешних факторов. Именно их важно учитывать инвесторам при выборе объекта, чтобы найти наиболее интересное помещение. К таким факторам относятся удаленность от метро и остановок общественного транспорта, пешеходный трафик, плотность жилой застройки, а также платежеспособность людей, живущих и работающих в выбранном районе.

Этим условиям соответствует бизнес-центр «Королёв», на первом и цокольном этажах которого разместятся площадки для стрит-ретейла от 95 до 403,4 кв. м. Объект появится в центральной части Москвы, в пешей доступности от станций метро «Улица 1905 года» и «Краснопресненская». На автомобиле отсюда можно за пять минут добраться до ТТК, за восемь минут — до Садового кольца, за девять минут — до Белорусского вокзала, за 11 минут — до Киевского вокзала.

Бизнес-центр «Королёв» станет ярким акцентом делового квартала «Рассвет», который успел стать точкой притяжения множества горожан. Ресторанная улица с двумя десятками гастрономических концепций, офисный кластер, заселенные апартаменты и торговая галерея премиального уровня превратили «Рассвет» в модное место для жизни, работы и отдыха. «Рассвет» уже сегодня является востребованной локацией и силой притяжения: существующая улица ресторанов и кафе привлекает поток людей как в будни, так и в выходные дни, превращая квартал в тусовочное место», — рассказала «РБК-Недвижимости» Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP).

Торговые площади «Королёва», рассчитанные на бары и рестораны, легко впишутся в сложившуюся концепцию квартала. А после завершения реконструкции квартала в «Рассвете» появится общая пешеходная зона, соединяющая деловой кластер с улицей Красная Пресня.

Одновременная близость к ключевым деловым точкам Москвы и объектам премиального жилого строительства в престижном районе позволит резидентам площадей для стрит-ретейла в «Королёве» привлекать посетителей с высоким уровнем дохода. Наибольшую заинтересованность в аренде лотов могут проявить игроки в ресторанной и фешен-отраслях, которые оценят расположение и архитектурное своеобразие нового бизнес-центра.

Представительные соседи «Королёва» — Патриаршие пруды, Дом правительства, Московский зоопарк и парк «Пресненский». Концентрация трафикообразующих мест позволит новому бизнес-центру быстро включиться в бурную жизнь Пресненского района.

Бизнес-центр «Королёв». Визуализация

В разговоре с «РБК-Недвижимостью» Бабиченко также оценил интерес арендаторов к деловому кварталу «Рассвет» в целом. По словам эксперта, комплекс пользуется большим спросом у арендаторов, а вакансии почти нет. «С учетом концепции девелопера продавать офисы небольшими блоками от 25 кв. м круг потенциальных покупателей расширяется. Средний блок в 300–400 кв. м также найдет своего покупателя, а потом и арендатора», — уверен представитель CORE.XP.

Фабричная эстетика: какие офисы предпочитают продвинутые арендаторы

Лидирующую позицию по объемам инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2022 году занял сегмент офисов. На него приходится 19% (₽94 млрд) от общего объема вложений. По оценке CORE.XP, спрос на офисы семь лет подряд превышает отметку в 1 млн кв. м, а в 2022 году он составил 1,2 млн кв. м.

Пространства со второго по седьмой этаж бизнес-центра «Королёв» спроектированы под премиальные офисы с возможностью объединения. Средняя площадь офиса составляет 330 кв. м. Ряд помещений представляет формат «мелкой нарезки» площадью до 150 кв. м, а самый крупный лот в продаже — 514,6 кв. м.

Одной из особенностей бизнес-центра «Королёв», способной привлечь арендаторов статусных офисных помещений, аналитики назвали фабричный стиль здания, отсылающий к индустриальному прошлому. По мнению Бабиченко из CORE.XP, этот вид офисных пространств «в любые времена не теряет актуальности».

Такие офисы пользуются популярностью среди арендаторов, которые высоко ценят творческий потенциал и нестандартность площадки: компании в сфере дизайна, рекламы, моды. На тенденцию к размещению в таких офисах современных технологических компаний обратили внимание авторы The New York Times («Нью-Йорк Таймс»). Они написали: «Руководители компаний говорят, что здания с историей универсальны, обеспечивают больше пространства и характера при меньших затратах, чем шаблонные офисные башни, а также лучше отражают их коллаборативную рабочую культуру».

Активная поддержка государством российских IT-компаний и представителей малого и среднего бизнеса формирует особый пул компаний — небольших и инновационных. В них работают талантливые специалисты, нередко нуждающиеся в особом окружении и благоприятной атмосфере для генерации идей.

В «Королёве» они найдут образец офиса будущего: оригинальные помещения с акцентом на потребности человека. Развитая инфраструктура бизнес-центра и квартала «Рассвет», возможность прогуляться во время перерыва или даже поработать в парке у офиса в теплый день, дойти пешком почти до любой точки притяжения в центре Москвы — все это создает дополнительный комфорт и подчеркивает человекоцентричность современного технологического бизнеса.

Для компаний, которые нацелены привлекать лучшие кадры на рынке, крайне важно позаботиться о том, чтобы сотрудникам было не просто удобно, но по-настоящему приятно находиться в офисе. По пути на работу пройти мимо исторических зданий и прочувствовать связь времен. Днем оказаться в модном ресторане с аутентичным интерьером и архитектурой. Вечером остаться поблизости, чтобы пешком дойти до интересного бара или театра. Такой опыт способен по-хорошему привязать работника к определенному месту, что позволяет снизить текучку и удержать лучших специалистов.

Неудивительно, что такие площади привлекают гигантов банковской и IT-индустрии. Характерными примерами можно считать появление крупных якорных арендаторов из этих отраслей у схожих по концепции деловых кварталов «Красная роза» и «Даниловская мануфактура».

Какую роль играет исторический контекст

В случае с бизнес-центром «Королёв» особый характер офисам добавит историческая среда. Прежде на этом месте размещалась «Фабрика мебели и бронзы» шотландских коммерсантов Эндрю Мюра и Арчибальда Мерилиза. В начале ХХ века они были известны на всю страну производством качественной одежды, галантереи и мебели. С середины 1910-х годов предприятие переоборудовали под цели авиационной промышленности, а позднее переименовали в машиностроительный завод «Рассвет».

Главный корпус бывшей фабрики — совместное творение архитектора Романа Клейна и конструктора Владимира Шухова — сохранился до наших дней. В начале февраля 2023 года компания KR Properties приступила к масштабной реставрации здания. За архитектурную концепцию бизнес-центра «Королёв» отвечают немецкое бюро UP+ и российское бюро DNK ag. Несмотря на то что здание прежде не реставрировали, ему удалось в значительной степени уберечь свои архитектурно-художественные фасадные решения. Сохранилось даже несколько элементов прежнего интерьера.

Авторы концепции сделали ставку на сохранение подлинного облика конструкции и восстановление утерянных со временем деталей. Большие окна, краснокирпичные фасады, башня — все, что делало фабричный корпус особенным на истоке его жизненного цикла, будет и у бизнес-центра «Королёв». Резидентам офисов в «Королёве» предстоит вести бизнес в исторических помещениях с потолками высотой более 4 м и витражным остеклением. Некоторые лоты будут оснащены приватными террасами.

Необычные офисные пространства «Королёва» могут быть интересны арендатором, желающим воплотить в жизнь формат гибкого офиса. Он предполагает создание многофункциональных зон для сотрудников, где они смогут заниматься командной работой, делиться идеями, вести переговоры и общаться в неформальной обстановке. То есть ровно так, как работали амбициозные конструкторы под руководством академика Королёва — те самые, что стали пионерами космической отрасли и первыми в мире запустили на орбиту искусственный спутник Земли.

Особое настроение деловых пространств «Королёва» будет считываться с первых шагов благодаря эффектным входным группам. Каждая из них олицетворяет важные вехи в истории здания. Первое лобби отдаст дань «Фабрике мебели и бронзы» за счет панно из столярного оборудования начала ХХ века и стойки ресепшен по эскизам мебельной продукции того времени. Вторая входная группа напомнит о самолетостроительном заводе. Лобби декорируют деревянными лопастями, второй свет будет поступать через круглое окно в форме иллюминатора самолета.

Бизнес-центр «Королёв». Визуализация

Как учесть опыт застройщика

Послужной список девелопера, который возводит новый объект, важный довод в пользу или против вложений в ту или иную недвижимость. В случае с «Королёвом» изучить стоит компанию KR Properties и здания, которые она строила.

«С учетом успешно реализованных и функционирующих проектов «Даниловская мануфактура» и «Красная роза» можно говорить о едином векторе и взгляде KR Properties на потенциал объектов, которого придерживался и придерживается девелопер. Как мы видим, KR Properties имеет опыт, экспертизу и команду для продвижения данного формата, и, судя по сделкам, заполняемости и уровню арендаторов, это себя оправдывает», — считает Полина Митина из CMWP.

В «Красной розе» и «Даниловской мануфактуре» недвижимости для продажи нет — там помещения можно только арендовать. Успех этих проектов в CORE.XP объяснили тем, что оба квартала представляют собой «город в городе с развитой инфраструктурой и модными местами для проведения свободного времени».

Как и бизнес-центр «Королёв», кварталы выросли на исторической территории. «Красная роза» появилась на месте крупнейшей в Российской империи шелкоткацкой фабрики Клавдия Жиро, «Даниловская мануфактура» — на территории передового для XIX века ткацкого производства. Восстановленные с уважением к оригинальной архитектуре здания стали знаковыми для столицы и вернули территориям статус делового центра Москвы.

Бизнес-центр «Королёв» и весь деловой квартал «Рассвет» может ждать такое же будущее, прогнозируют аналитики. «Это схожая концепция, только здесь еще и можно будет купить площади», — подытожил в CORE.XP.

Реклама. ПАО «ММЗ «Рассвет», https://bc-korolev.ru/