Что надо знать об ОАЭ тем, кто хочет приобрести недвижимость за рубежом
По итогам третьего квартала 2022 года в Дубае побит очередной рекорд продаж недвижимости: их объем достиг исторического максимума — более 25,5 тыс. сделок, что на 60% больше по сравнению с третьим кварталом 2021 года. Давайте разберемся, что привлекает иностранных инвесторов и как выглядит предложение на рынке Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ).
Растущий спрос, тренды и изменения на рынке
Спрос на недвижимость в Дубае и ОАЭ в целом за последние два года существенно возрос, в том числе со стороны россиян, которые уверенно закрепились в десятке самых активных покупателей и инвесторов. Рекорды обновляются один за одним. С начала года продажи подскочили на 60% — до 68,5 тыс. транзакций на сумму более $50 млрд.
Согласно статистике Земельного департамента Дубая, только за первые шесть месяцев этого года по объемам инвестиций был достигнут показатель в 70% от результата всего 2021 года, а третий квартал и вовсе стал самым результативным в истории рынка недвижимости эмирата.
Восходящий тренд во многом поддержан значительным подъемом спроса в сегментах премиум и ультрапремиум, хотя всплеск затронул и другие сектора отрасли, в том числе и эконом. Продажи уверенно растут по всем категориям недвижимости, кроме готовых вилл — их продажи в третьем квартале просели на 7% год к году.
При всем многообразии выбора спрос на премиальные объекты превышает предложение, что ожидаемо ведет к росту цен, а также к тому, что многие из них расходятся уже на этапе закрытых продаж, особенно если говорить об эксклюзивных проектах в сегменте ультралюкс.
Также стоит отметить возрастающее количество запросов на получение резидентских виз за инвестиции в недвижимость и регистрацию бизнеса в ОАЭ, поскольку поиск аполитичной юрисдикции в текущих обстоятельствах переориентировал многих покупателей, ранее рассматривавших объекты в так называемых недружественных странах.
Еще один тренд, четко обозначившийся в третьем квартале, — покупка строящейся, а не готовой недвижимости. Доля off-plan-сделок (строящаяся недвижимость) составила 57%, в то время как, допустим, в 2021 году этот показатель находился на уровне 45%. Есть основания полагать, что тенденция сохранится и в четвертом квартале.
Условия для инвесторов при покупке недвижимости
Инвесторы более активно заинтересовались возможностью получить гражданство или вид на жительство через приобретение недвижимости в свете объявленных весной и вступивших в силу 3 октября 2022 года поправок в визовый регламент ОАЭ.
Важно отметить, что процедура покупки недвижимости в ОАЭ — одна из самых удобных и простых в мире, причем как от застройщиков, так и на вторичном рынке. Власти максимально упростили процедуру входа на рынок для потенциальных инвесторов. В том числе есть возможность оформить сделку удаленно, что особенно важно в случаях, когда решение о покупке нужно принимать быстро. Такой возможностью существенное число наших клиентов охотно пользуются — около 20% сделок совершается дистанционно.
Гражданство за инвестиции в ОАЭ по-прежнему получить нельзя, но при этом существенно снизился порог стоимости для получения резидентской визы, в том числе «золотой визы» на десять лет, обладатели которой могут проживать, работать, учиться и открывать бизнес в ОАЭ без местного спонсорства. На такую визу можно претендовать при покупке готового объекта стоимостью от 2 млн дирхамов ОАЭ (около $545 тыс.). При инвестициях в готовую недвижимость в размере от 750 тыс. дирхамов ОАЭ (около $204 тыс.) можно рассчитывать на визу сроком пять лет, которая также позволяет открыть банковский счет и беспрепятственно производить международные расчеты.
Ожидается, что в ближайшем будущем описанные выше условия распространятся и на покупки в строящихся проектах. Дополнительным плюсом является то, что покупатели-иностранцы, которые резидентской визы не имеют, могут пользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. Условия разнятся, но в среднем она позволяет выплачивать до 50% стоимости в период стройки, а оставшуюся сумму — в момент получения ключей. В результате для входа на рынок инвесторам нет необходимости располагать всей суммой сразу, что значительно расширяет поле для маневра.
При всем этом следует понимать, что резидентская виза не выдается автоматически после оформления сделки, ее получение — отдельный процесс, который занимает до четырех недель и предполагает подачу целого пакета документов и нахождение заявителя на территории ОАЭ.
Инвестиционный потенциал недвижимости в ОАЭ
В меняющейся действительности потенциал роста рынка сложно предсказать. Тем не менее можно с полной уверенностью утверждать, что рынок недвижимости ОАЭ готов практически к любым вызовам: спрос уверенно превышает предложение, и предпосылок к развороту этой тенденции пока не наблюдается.
Даже при расширении предложения и возросших ценах инвестиции в недвижимость останутся перспективными. Однако стоит заранее все взвесить и входить в нужные проекты в зависимости от конечной цели инвестиции — одни объекты выгодно приобретать для последующей перепродажи, а другие лучше подойдут для сдачи в аренду с максимальной доходностью. Необходимо заранее просчитывать все варианты. В целом доходность недвижимости можно оценить как высокую, в среднем 5–6%, особенно если мы рассматриваем лоты в люкс-сегменте, где при всем многообразии выбора спрос сильно опережает предложение.
Дубай находился в режиме коррекции с 2015 по 2020 год включительно, и цены на жилье относительно других крупных мировых кластеров — Лондона, Нью-Йорка, Гонконга — были ниже в два — два с половиной раза. Текущие отметки средних цен все еще не достигли ценового пика, который пришелся на второй квартал 2014 года, а если брать во внимание инфляцию и ценность денег десятилетней давности, то становится очевидно, что расти еще есть куда. Сейчас стоимость подтягивается к мировым значениям, но Дубай все еще недооценен по сравнению с другими мегаполисами типа «Альфа+» (высшая форма мегаполиса в урбанистике называется «Глобальный город», или «Альфа-город». Согласно разработанному в 2012 году в Университете Лафборо рейтингу, крупнейшие мегаполисы делятся на три категории: «Альфа++» (наивысший уровень, например Лондон), «Альфа+» (Гонконг), «Альфа» (Москва). — РБК).
По мнению аналитиков Metropolitan Group, в ближайшие 9–12 месяцев объем и число сделок будут только возрастать, в то время как цены замедлятся, что является нормальной ситуацией для здорового рынка.
Что касается других эмиратов, то, несмотря на то что традиционно ОАЭ ассоциируются с Дубаем, инвесторы начинают обращать все более пристальное внимание, например, на Абу-Даби. До недавнего времени иностранцам здесь была доступна только аренда недвижимости на срок до 99 лет, но с апреля 2019 года иностранные граждане получили право покупать недвижимость в 100%-ное владение на специально выделенных территориях — зонах freehold. Важным преимуществом рынка недвижимости Абу-Даби является высокая доходность для инвесторов: чистая прибыль от вложенных инвестиций составляет 7–8% годовых, так как жилье здесь пользуется стабильным спросом в силу структуры и темпов развития рынка.
Почему важно обращаться к крупным лицензированным компаниям
Причин несколько: во-первых — это большое количество нюансов местного законодательства, связанных с самой сделкой. В Metropolitan Group для этих целей выделен целый юридический департамент, который сопровождает каждого клиента. Во-вторых, в Дубае довольно велика доля off-market-рынка (закрытые продажи), и, соответственно, чем в более крупную и надежную компанию обращается клиент, тем выше шансы найти подходящий объект. У крупных локальных компаний, как правило, сформированы особые отношения с ведущими девелоперами. Опять же, на примере Metropolitan Group можно видеть, что компания входит в топ-1–3 по объему продаж со всеми крупнейшими и самыми надежными застройщиками в стране. Соответственно, в ряде случаев у такого брокера есть возможность «достать» для клиента тот лот, который ни самостоятельно, ни с помощью другого риелтора он получить не сможет.
Серьезный момент, о котором зачастую не задумываются на этапе оформления сделки: покупка недвижимости — это лишь одна сторона медали, и работа агента по недвижимости на этом не заканчивается. С большой долей вероятности клиенту могут потребоваться контакты других специалистов — местных дизайнеров, юристов, подрядчиков строительных и ремонтных работ, а также содействие в страховании или получении резидентской визы. Возникают и другие, возможно, неочевидные, но существенные формальности — например, активация коммунальных услуг в Управлении энерго- и водоснабжения Дубая (DEWA). Возможно, потребуется зарегистрировать компанию, оформить ипотечный кредит или перепродать эту недвижимость в будущем.
Также все больше клиентов сегодня ожидают получить некий «гиперлокализованный консалтинг», позволяющий определиться с районом проживания, сколько времени добираться до работы или даже какую школу выбрать для ребенка. По этой причине в команде Metropolitan Group работают местные эксперты, которые консультируют по каждому из наиболее востребованных у инвесторов районов, в том числе Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emaar Beachfront, Bluewaters.
Только крупная локальная компания может организовать принцип одного окна и разрешить все возникающие вопросы.
От редакции: материалы статьи не являются персональной инвестиционной рекомендацией
Реклама. Рекламодатель Metropolitan Premium Properties, https://metropolitan.realestate/ru/
