Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья
Жилье ,  
0 

Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья

Вместе с юристами разбираемся в особенностях закона и как он будет применяться на практике
Размер доли в квартире ограничат 6 «квадратами»
Размер доли в квартире ограничат 6 «квадратами» (Фото: Andrii Yalanskyi/shutterstock.com)

С 1 сентября жилые помещения (квартиры, дома) будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Закон об этом 8 июля одобрил Совфед. Еще одно новшество касается раздела имущества супругов. Теперь суды смогут изменить соотношение долей супругов (обычно 50/50), если один из них тайно от другого продал часть общих активов.

Как это будет применяться на практике — рассказываем вместе с юристами.

Что такое микродоля и для чего она покупается

До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-витринах недвижимости можно встретить объявления «Продам 1/10 в квартире, 1/12 или даже 1/100 в квартире».

Как правило, такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна московская прописка. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир.

Но бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной). Например, человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой — речь о черных риелторах.

Павел Крашенинников, соавтор закона о микродолях, председатель Комитета по государственному строительству и законодательству:

Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья

— История вопроса достаточно длительная: начиная с 2011 года на рассмотрении Госдумы по данному вопросу было несколько законопроектов. В 2013 году был принят президентский проект о борьбе с фиктивной регистрацией, предусматривающий уголовную ответственность (№ 376-ФЗ от 21.12.2013). Однако ситуация не решилась до сих пор, особенно с микродолями. Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных.

Основные пункты закона

1. Размер доли не меньше 6 кв. м

Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв м. Новые правила должны начать действовать с 1 сентября 2022 года, после подписания закона президентом.

Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации. Например, супруги в браке купили квартиру 42 кв. м, один из супругов умирает и у него остается четыре наследника по закону, приводит пример руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Подлежащая разделу между ними доля в ½ от всей квартиры составляет 21 кв. м. Вторая доля принадлежит второму супругу и в наследственную массу не попадает. Доля умершего делится на четверых наследников в равной доле, то есть на каждого придется по 5,25 кв. м, что меньше установленного законом порога, отметила юрист.

То же самое и с маткапиталом, продолжила Нурида Ибрагимова. Иногда денежных средств у семьи хватает только на приобретение малометражной однокомнатной квартиры, особенно в крупных городах. Когда необходимо наделять долями всех членов семьи (условие, установленное законом), то доли нередко составляют меньше 6 кв. м. «Нужно помнить, что квартира в основном приобретается на денежные средства супругов, на которые дети претендовать не могут, а маткапитал составляет только малую часть от стоимости квартиры и ущемление супругов в долях как минимум будет несправедливо», — отметила она.

Читайте также Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

2. Недобросовестным супругам уменьшат долю

Помимо проблемы с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе имущества. Согласно поправкам, суд имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, «если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях». Например, при разводе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго.

Теперь не нужно признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства — будет достаточно доказать, что сделка была совершена без согласия одного из супругов, и суд может уменьшить долю недобросовестного продавца. Согласно Гражданскому кодексу, при разводе супруги получают равные доли (если иное не предусмотрено брачным договором) — 50/50. При этом, по словам юристов, уже сейчас доля супруга может быть увеличена или уменьшена. Поправки закрепляют эту практику и упрощают сам процесс.

Читайте также Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда

Применение закона о микродолях на практике

Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября — дату вступления его в силу, пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Таким образом, уже существующие доли под запрет не подпадут, сделки с ними можно будет совершать — покупать и продавать, но до осени.

«Совершать новые действия по созданию/делению новых микродолей и их продаже будет невозможно. При этом необходимо помнить, что существует такой механизм, как «признание доли незначительной и принудительная выплата за нее компенсации». Но он работает только при соблюдении условий, указанных в п. 4 ст. 252 ГК РФ, и тогда, когда есть несогласные с выделением долей.

Сделки, которые совершены до вступления в силу нового закона, действительны (ст. 4 ГК РФ). С момента вступления его в силу совершение таких сделок запрещено, подтвердил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «Владеть можно, но распоряжаться нельзя», — сказал юрист. По его словам, новый закон не дает прямого ответа на вопрос о том, что еще смогут делать со своими микродолями те, кто уже владеют ими на законных основаниях. «Но здравый смысл подсказывает, что подобное ограничение прав таких собственников не совсем справедливо и определенный механизм будет иметь место. Например, совокупная продажа микродолей в пользу одного покупателя», — добавил Кузнецов.

Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября 
Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября  (Фото: Romashko Yuliia/shutterstock.com)

Все проблемы полностью закон не решит

Сам закон должен решить ряд практических проблем: практику «резиновых» квартир и мошеннические схемы черных риелторов. «Существовавший до настоящего времени законодательный пробел давал недобросовестным собственникам право ставить препятствия другим сособственникам, отчуждая микродоли в пользу третьих лиц. Это в итоге порождало ситуации с множеством собственников и негативно влияло на гражданский оборот, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

В силу вновь принятых законодательных изменений осуществлять бесконечный раздел общего имущества супругов, порождая огромное количество судебных дел, будет более невозможно. «Продать «резиновую» квартиру достаточно затруднительно из-за необходимости для нового собственника выкупить все микродоли для получения права собственности на единый объект недвижимости, что не всегда просто ввиду наличествующей иногда несогласованности интересов всех долевых сособственников», — сказал Владимир Кузнецов.

То же самое касается ситуаций, когда недобросовестные собственники продавали формально микродоли третьим лицам для незаконного получения прибыли. Например, доли в квартире 50 кв. м бесконечно продавались в размерах 1/100. Что, естественно, непригодно для проживания, поскольку такой размер существенно ниже любого регионального прожиточного минимума, добавил юрист.

При этом закон полностью проблемы с «резиновыми» квартирами и другими махинациями не решит, признают юристы. «Но как минимум он значительно уменьшит появление дальнейших споров. И дело не в планке по метражу, а в комплексном подходе. Думаю, данный закон положит начало дальнейшим изменениям в законодательстве и судебной практике», — считает Нурида Ибрагимова.

Читайте также

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Жилье у реки: сколько стоят новостройки Москвы рядом с набережными Жилье, 11:00
На форуме Александра Высоковского обсудили мастер-планы городов. Видео Город, 10:09
В Териберке построят необычный храм из стекла и дерева. Каким он будет Дизайн, 10:00
Росреестр сообщил о снижении числа сделок с новостройками в Москве Жилье, 09:33
Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 кв.м Жилье, 22 мая, 16:48
«Дом.РФ» зафиксировал трехкратный рост ипотечного спроса на частные дома Загород, 22 мая, 16:35
Названы победители акции «Домклик исполняет мечту» с бесплатной ипотекой Новости компаний, 22 мая, 15:16
Цены на аренду элитного жилья в Москве достигли исторического максимума Жилье, 22 мая, 14:30
Договор купли-продажи будущей вещи на офисном рынке: как это работает Мнения, 22 мая, 14:30
Мутко назвал долю россиян, которые могут взять ипотеку под 17% Жилье, 22 мая, 14:23
Разбираетесь ли вы в интерьерных трендах 2024 года. Пройдите тест Дизайн, 22 мая, 14:15
ВАО возглавил рейтинг округов Москвы по росту цен на жилье Жилье, 22 мая, 13:59
Срок исковой давности по коммунальным платежам: есть ли и какой Жилье, 22 мая, 11:00
Стартовали продажи пентхаусов в клубном доме AHEAD на Кутузовском Город, 22 мая, 10:00
Главное Лента