Вторичка без льгот: отсутствие помощи приведет к дисбалансу рынка жилья
Увеличение максимального размера кредитов, выдаваемых по программе льготной ипотеки, привело к росту до 78% доли квартир, которые доступны для покупки в новостройках городов с населением более 500 тыс. человек, подсчитали аналитики ЦИАН.
Но нераспространение льготной ипотеки на вторичное жилье и заградительные ипотечные ставки нарушают баланс на рынках готового жилья и новостроек. По оценкам компании «Этажи», примерно половина вторичного жилья продается с целью приобретения более комфортной квартиры в новостройке.
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, высокие ипотечные ставки (23–25% годовых) существенно сократят спрос на готовые квартиры, что приведет к снижению их стоимости и увеличению ценового разрыва между первичным и вторичным рынками. «Вторичная недвижимость в нынешних условиях ипотечного кредитования становится менее конкурентоспособной. Сохранить спрос способны ставки по ипотеке на вторичное жилье на уровне 14–15%. В части регионов отсутствует новое строительство, и субсидирование ипотечных ставок на готовое жилье в них еще более актуально», — говорит эксперт.
Спрос на льготную ипотеку
Если в феврале доля спроса на льготные ипотечные программы по ставкам до 7% составляла 20–22%, то в марте она выросла с 52% до 65%. Например, в Москве с начала марта доля спроса на льготную ипотеку по ставке до 7% годовых выросла с 48,6% до 61,3%. В феврале основная доля покупателей жилья интересовалась ипотекой по ставкам 8–12% годовых — их доля была 78% в начале и 73% в конце месяца.
По данным «Этажи»
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко также считает, что отсутствие льготных ипотечных программ на вторичке может негативно отразиться на спросе на новостройки. Собственники часто продают квартиры для покупки в строящемся доме, и эти сделки будут притормаживаться, отмечает она.
Уровень спроса на вторичном рынке жилья можно поддержать за счет введения и в этом сегменте специальных ипотечных программ, считает Елена Мищенко. Например, можно предлагать покупателям ипотеку с господдержкой, пусть даже по чуть более высоким ставкам, чем на первичке (под 13–14%), и с тем же максимальным размером кредита (12 млн руб.).
Параметры новой льготной ипотеки:
- ставка: 12% годовых;
- сумма кредита: 6 млн руб. для большинства регионов, для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленобласти — 12 млн руб.;
- срок кредита: до 30 лет;
- первоначальный взнос: от 15%;
- на что распространяется: на покупку квартир у застройщиков;
- срок действия программы: до 1 июля 2022 года.
Льготная ипотека направлена на поддержку девелоперов и стройотрасли
Решение ограничить применение субсидий рынком новостроек объясняется необходимостью как помочь россиянам решить жилищные проблемы, так и придать дополнительный импульс развитию строительства и смежных отраслей экономики (металлургии, строительных материалов, мебельной промышленности, работающих в сфере маркетинга и рекламы, профильных IT-компаний), говорит Алексей Попов. Если ее применить для вторичного рынка, то такой эффект будет кратно меньше, пояснил эксперт.
«Расширение льготной ипотеки на вторичный рынок может привести к сокращению девелоперской активности. Негативный эффект от подобного шага может также заключаться в снижении темпов развития инфраструктуры. Полагаю, что компромиссным решением выступило бы распространение ипотеки с господдержкой на вторичный рынок в тех муниципалитетах, где девелоперская активность минимальна либо вовсе отсутствует», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Президент Владимир Путин утвердил новые параметры для льготной ипотеки. Ставка по этой программе увеличилась с 7% до 12% годовых, одновременно с этим повышены и предельные суммы кредитов — до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, для остальных регионов — до 6 млн руб. По новым условиям обновленная программа льготной ипотеки будет работать с 1 апреля по 1 июля 2022 года.