Продавать или подождать: что делать собственникам квартир в Москве
Повышение ключевой ставки и санкции создали неопределенность на рынке недвижимости. У россиян отсутствует понимание, что их ждет завтра и как может измениться стоимость их квартир.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как ведут себя продавцы жилья в Москве, а также разъяснили, стоит ли собственникам выходить на сделку в условиях неопределенности.
Как ведут себя продавцы
Традиционно при резких изменениях на рынке, которые сопровождаются девальвацией рубля, одни продавцы пытаются пересмотреть цену продажи, а другие берут паузу. Однако последние события пока не привели к массовому пересмотру цен на вторичном рынке московской недвижимости, утверждают риелторы и аналитики.
«Если на рынке новостроек столицы только за одни сутки (с 1 по 2 марта) девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов, то на вторичке за день цены меняются у 2–5% всех лотов. Только в 12% квартир за период с 24 февраля по 2 марта стоимость «квадрата» изменилась более чем на 1%. Более активные изменения в стоимости начались после повышения ключевой ставки: 28 февраля получили обновленные цены 4,5% квартир, 1 и 2 марта — еще по 4,2%. Решение ЦБ стало триггером пересмотра стоимости. Вторичный рынок среагировал слабее, чем первичный, — многие продавцы были в растерянности и не спешили менять ценник. Некоторые из них вообще передумали продавать собственность на фоне дальнейшей неопределенности», — комментирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Непосредственно 28 февраля, в день повышения ключевой ставки, большая часть продавцов, изменивших ценник, повысила его (2,7% от всего числа, понизили — 1,8%), несмотря на заградительные ставки по ипотеке, уточнил Попов. Аналитик отметил, что в этот же день в полтора-два раза увеличилась активность покупателей: спрос тогда шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые искали варианты для сохранения своих сбережений в таком надежном активе, как недвижимость, или от тех, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля (сейчас у некоторых банков пошли отзывы этих одобрений). Продавцы надеялись заработать на временном ажиотаже. В последующие дни, 1 и 2 марта, наоборот, большинство собственников, изменивших ценник, снижала его (2,2% против 1,9–2,1% тех, кто повышал), чтобы удержать покупателей, оставшихся без ипотеки, рассказал аналитик ЦИАН.
Четкой картины происходящего пока нет, утверждают риелторы. Потенциальные продавцы московских квартир разделились в равных долях на тех, кто предпочитает подождать, и тех, кто старается успеть продать, пока жилье не подешевело, подчеркнул директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Есть собственники, которые собирались продать объекты недвижимости и выходить в деньги, но сейчас пересматривают стратегию: да, они подтверждают свое намерение, но уже не хотят выходить в деньги, а рассматривают вариант купить сразу другую квартиру. Это типичное поведение продавцов, но покупатели редко когда в значительной степени реагируют на их попытки поднять цены или привязать их к валютному курсу. На этой неделе в некоторых компаниях отмечался рост числа обращений на продажу, причем клиенты просят немедленно выставить объекты в рекламу», — комментирует управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
На элитном рынке, по данным Savills, 15–20% собственников сняли объекты с продажи «до момента лучшего понимания происходящего», а некоторые повысили стоимость. По оценке компании, в рублях у таких собственников повышение может составлять 15–20%, а в валюте — эквивалентно курсу двухнедельной давности по 75–80 руб. за доллар. Доля собственников с защитной стратегией составляет около 20–30%.
«Самая популярная стратегия на премиальном рынке — это продолжать экспонирование объекта с оглядкой на изменение ситуации. Объекты с рынка не снимаются, зачастую цена не повышается, тем не менее каждый собственник из этой категории после получения заявок на просмотр объекта соизмеряет предложение с тем, что происходит на рынке в моменте, взвешивает новостную повестку и принимает решение о продаже. Доля продавцов, придерживающихся такой стратегии, составляет порядка половины», — рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
Читайте также:
Продавать или подождать
Решать собственникам продавать жилье сейчас или подождать, когда ситуация прояснится, эксперты советуют в зависимости от личной ситуации в жизни каждого человека. И сейчас не может быть универсальной рекомендации, единогласно утверждают эксперты.
«Собственнику имеет смысл сегодня продать квартиру с целью улучшить жилищные условия и приобрести жилье в новостройке. Сейчас отмечается спрос у покупателей на малобюджетное жилье. В связи с ростом ставок по ипотеке многие решили вложить запланированный первоначальный взнос сразу в недвижимость. Продажа квартиры может быть вариантом, если необходимо закрыть какие-то обязательства, например, если у продавца высокая кредитная нагрузка — несколько открытых кредитов и высокие платежи по ним», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
У монеты две стороны: всегда есть шанс выиграть или проиграть на ожиданиях, отметил Москатов из компании «Миэль». По его словам, с деньгами, которые могут просто обесцениться, оставаться рискованно. «Если есть необходимость оперативно решать жилищный вопрос и заключить альтернативную сделку, можно это сделать. Если же не горит, рекомендуем взять паузу — подождать, посмотреть, как будут разворачиваться события. Не стоит принимать эмоциональные и необдуманные решения», — резюмировал Серней Шлома.
На рынке премиальной недвижимости заинтересованные в покупке клиенты готовы к переговорам по цене и даже рассматривают небольшое повышение цены, если продавец подтверждает свое желание продать — это способ найти клиента в нынешних условиях и реализовать объект, уточнил управляющий партнер Savills в России. По его словам, если же продажа квартиры не является для вас делом первой необходимости, в данный момент можно посоветовать продолжать ее экспонировать, желательно по старой цене, просто для того, чтобы в будущем иметь правильный базис и соизмерять свои желания с той реальностью, которая наступит через две-три недели.