Таблица: МИЭЛЬ
В декабре 2021 года, по данным сети офисов МИЭЛЬ, максимальное количество сделок — 35% — было заключено с квартирами стоимостью 9–12 млн руб. По 18% пришлось на квартиры в диапазоне 15–30 млн руб. и 6–9 млн руб. В ценовом сегменте 12–15 млн руб. прошло 15% сделок. На квартиры стоимостью менее 6 млн руб. пришлось 7% сделок, а свыше 30 млн руб. — 6%.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в декабре 2021 года составила 9,4 млн руб., двухкомнатной — 14 млн руб., трехкомнатной — 19,2 млн руб.
С высокой долей вероятности мы находимся на вершине рублевой стоимости московской недвижимости, никогда еще московская однокомнатная квартира не стоила так дорого.
И только объем предложения на рынке недвижимости Москвы не смог набрать нужную «спортивную форму». По-прежнему наблюдается дефицит ликвидных объектов. В течение всего 2021 года предложение находилось на относительно низком уровне. Минимальное предложение было зафиксировано в январе 2021 года — 33,7 тыс. объектов. В октябре был отмечен относительный, кратковременный прирост предложения до 40,5 тыс. объектов. Но ноябрь внес свои коррективы, и объем предложения вновь опустился до 38,6 тыс. объектов.
Динамика объема предложения
(Фото: МИЭЛЬ)
Электронная регистрация и сервисы безопасных расчетов не только ускорили многие процессы, но и создали возможности для межрегиональных сделок, которые стали обыденностью на сегодняшнем рынке. Если еще в прошлом году казалась чудом сделка, когда покупатель живет в Екатеринбурге, продавец — в Москве, а квартира находится в Мытищах, то сейчас такая сделка стала нормой. Рынок и это освоил.
Так в чем же парадоксальность рынка недвижимости 2021 года?
Для рынка недвижимости это был динамичный и успешный год. Интересный и парадоксальный одновременно. Продавцы выгодно продали, а покупатели выгодно купили. Такое случается, когда рынок постоянно растет. Покупатель, который — условно — купил в прошлом месяце недвижимость, уже в следующем месяце видит, что купил вовремя, так как цена выросла, а потому доволен собой. И продавцы смогли реализовать свои объекты выгодно — дороже, чем могли бы продать в прошлом или позапрошлом году.
Многие эксперты в начале года давали прогнозы о том, что рынок достигнет баланса и выйдет на ценовое плато уже ко второму кварталу 2021 года, затем к третьему. Потом мы ждали осени. Но наши ожидания не оправдались.
Ключевая ставка в течение года повышалась несколько раз, что, конечно же, отразилось на ставках ипотечных кредитов. Но, как ни странно, это только придало дополнительный импульс покупателям. То есть рост ипотечных ставок побудил людей брать кредит сегодня — только потому, что завтра будет дороже.
Этот же фактор повлиял на то, что продавцы объектов недвижимости не стали торопиться с выходом на рынок, что и сформировало дефицит предложения и, как следствие, рост цен на объекты.
Что же нас ждет в новом, 2022 году?
Спрос
Существует экспертное мнение, что увеличение ипотечной ставки на 1% отнимает у рынка 10% ипотечных покупателей. Это правило не сработало в 2021 году в силу влияния других факторов, но так или иначе ипотечная ставка фундаментально влияет на уровень спроса. И, скорее всего, подорожание ипотеки лишит рынок части покупателей в 2022 году.
Когда Москва дорожает, спрос, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса, перетекает в Подмосковье. Мы это наблюдали и в текущем году. Учитывая, что сегодня в Москве однокомнатную квартиру дешевле 7–8 млн руб. найти невозможно, часть покупателей, ограниченных этим бюджетом, вынуждены были смещать свой фокус внимания на ближнее Подмосковье. Эта тенденция может продолжиться и в следующем году.
Структура предложения
В 2021 году доля прямых сделок купли-продажи выросла, а доля так называемых цепочек, по статистике МИЭЛЬ, значительно сократилась. Это часто бывает на растущем рынке, когда покупателей с прямыми деньгами много. С высокой долей вероятности во второй половине 2022 года Москва вернется к большому количеству альтернативных сделок. Это всегда происходит, когда количество прямых покупателей уменьшается и продавцы вынуждены выстраивать цепочки сделок, чтобы несколько объектов могли «воспользоваться» деньгами одного найденного покупателя.
Количество залоговых квартир на рынке постепенно растет. Это, в принципе, тренд последних лет, учитывая, что количество сделок с ипотекой занимает 60–70%. Но именно в 2022 году доля таких объектов может значительно вырасти. Проблемой для рынка такие сложные сделки не станут, но востребованность в профессиональной риелторской услуге возрастет. И это понятно, сами по себе покупатель и продавец справиться с такой сделкой, без привлечения специалиста, вряд ли смогут.
Цены
Рынок недвижимости — это большой локомотив, очень инертный и быстро не останавливается. Чтобы восполнить дефицит объектов на рынке, потребуется несколько кварталов. Причем само по себе пополнение московского рынка объектами начнется только тогда, когда существующего покупательского спроса будет недостаточно, чтобы удерживать количество квартир на уровне 2021 года. Именно в таких условиях происходит плавное затоваривание. Это кстати, относится не только ко вторичке, но и к рынку новостроек в такой же степени.
Если процесс увеличения предложения ускорится, то, возможно, баланс будет достигнут уже во втором квартале. И как только это произойдет, рынок может войти в стагнацию. Это необязательно явное понижение цен, но это совсем другой рынок — рынок покупателя, который торгуется, диктует условия и долго выбирает. К середине года или во второй его половине мы можем почувствовать такие изменения явным образом.
При этом стоит сказать, что рынок недвижимости, как, впрочем, многие рынки, зависим от геополитических и макроэкономических факторов. И исторически любые факторы нестабильности ведут к тому, что люди не хотят покидать спокойную, относительно надежную гавань рынка недвижимости. Другими словами, прогнозы о стагнации могут вообще не оправдаться, если продавцы не захотят выходить из недвижимости в деньги. Это зависит от того, какой нас ждет 2022 год. Победит ли человечество пандемию или привыкнет к ней? Ждут ли нас экономические сложности или мы победим инфляцию? Чем спокойнее будет год, тем выше вероятность наступления баланса на рынке недвижимости. И наоборот, чем выше беспокойство, тем выше желание остаться в консервативном, но надежном активе — обычной московской квартире.
Вместо завершения
Мы поздравляем всех участников рынка с успешным завершением года. Поздравляем покупателей и продавцов недвижимости. Жизнь москвича, россиянина неразрывно связана с жилищным вопросом. Сегодня покупка квартиры — это атрибут изменений в жизни человека. Это более комфортный район, другая работа, иной семейный или социальный статус. Новая квартира вдохновляет и открывает человеку новые горизонты для жизни, инвестиций и даже будущих поколений.
Как бы ни сложился для нас всех следующий год, каких бы новых рекордов он ни установил, пусть все свершения и победы будут добрыми, партнеры по команде надежными, а судейство честным и непредвзятым.
МИЭЛЬ поздравляет всех, кто в 2021 году отметил новоселье — в этом есть определенная заслуга и наших экспертов. Путь в ваших домах будет уютно и тепло душе. Пусть он будет радостным и безопасным. Пусть он обязательно будет у каждого из вас. А дома, как известно, и стены помогают — это вам скажет любой риелтор.
