Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
В Госдуме предложили отменить налог на списанную ипотеку Жилье, 02 дек, 19:09
Названы районы Москвы с самым резким падением спроса на новостройки Жилье, 02 дек, 17:45
Стекловата: свойства, особенности и опасность для здоровья Загород, 02 дек, 15:50
Россияне отметили улучшение качества съемного жилья Жилье, 02 дек, 14:16
Правительство вдвое сократило планы по выдаче IT-ипотеки Деньги, 02 дек, 13:37
Минэкономразвития ввело новые стандарты для сельских гостиниц Жилье, 02 дек, 13:26
Россияне назвали главные критерии выбора новостроек Жилье, 02 дек, 12:10
Названы застройщики с наибольшими объемами строительства жилья в России Жилье, 02 дек, 10:36
Названы районы Новой Москвы с сильнейшим падением числа сделок с жильем Жилье, 02 дек, 10:05
«Будет коллапс»: плюсы и минусы отмены льготной ипотеки на новостройки Жилье, 02 дек, 01:00
Эксперты оценили снижение цен на аренду у границ Украины и новых регионов Жилье, 02 дек, 00:01
Как не испортить дизайнерский интерьер: 7 главных ошибок и их решения Дом, 01 дек, 19:43
С 1 декабря выросли тарифы за ЖКУ: как изменятся платежи Жилье, 01 дек, 18:43
Москва взлетела на 88 позиций в рейтинге самых дорогих городов мира Деньги, 01 дек, 17:14
Было небесам жарко: рекорды рынка недвижимости Московского региона — 2021
Мнения ,  
0 
Александр Москатов

Было небесам жарко: рекорды рынка недвижимости Московского региона — 2021

Как известно, 2021 год был богат спортивными событиями мирового уровня. Так, в 2021-м наконец-то прошла летняя олимпиада Токио-2020, состоялся футбольный турнир EURO-2020. Всю эту путаницу с годами внесла в нашу жизнь пандемия коронавируса. Некая парадоксальность была присуща и рынку недвижимости в уходящем году, но об этом ниже. Рекорды были установлены не только на спортивных площадках — рынок московской недвижимости превысил многие отметки.

Главное достижение рынка недвижимости Москвы — количество совершенных сделок. Впервые за всю историю на вторичном рынке столицы был преодолен рубеж в 150,5 тыс. договоров купли-продажи. И это данные за 11 месяцев. То ли еще будет по результатам всего 2021-го.

Купля-продажа (мена) жилья в Москве (январь — ноябрь)
Купля-продажа (мена) жилья в Москве (январь — ноябрь) (Фото: МИЭЛЬ)

Ипотека 2021 года тоже взяла новую высоту. Только за 11 месяцев было оформлено более 114 тыс. сделок с привлечением ипотечного кредитования, что превышает показатели прошлых полных лет. А доля Москвы в общей сумме кредитов, выданных в стране на приобретение жилья в рамках программы льготной ипотеки, превысила 25%. Рост с начала года составил 89%.

Первичный рынок не отставал. Так, за 11 месяцев 2021 года было оформлено максимальное количество договоров долевого участия. Рекорд рынка — более 128 тыс., или на 15% выше итогов всего 2020 года.

Но самые высокие достижения столичный рынок недвижимости показал в дисциплине «Цены».

Рост стоимости квадратного метра за год составил от 13% до 25%. При этом минимальный рост отмечен в Центральном административном округе, а максимальный — в Юго-Восточном. Средняя цена квадратного метра в ЦАО рванула до отметки 550 тыс. руб. Самым доступным стал Новомосковский округ со средней ценой 204 тыс. руб. За год цены там выросли на 22%.

Динамика средневзвешенной цены за квадратный метр по административным округам (декабрь 2021-го к декабрю 2020-го)

Округ Цены на начало декабря 2021 года Прирост декабря к декабрю
Восточный АО 256 232 20%
Западный АО 326 170 15%
Новомосковский 204 239 22%
Северный АО 293 787 18%
Северо-Восточный АО 275 176 23%
Северо-Западный АО 289 712 21%
Центральный АО 555 672 13%
Юго-Восточный АО 248 435 25%
Юго-Западный АО 291 686 20%
Южный АО 265 469 21%

Таблица: МИЭЛЬ

В декабре 2021 года, по данным сети офисов МИЭЛЬ, максимальное количество сделок — 35% — было заключено с квартирами стоимостью 9–12 млн руб. По 18% пришлось на квартиры в диапазоне 15–30 млн руб. и 6–9 млн руб. В ценовом сегменте 12–15 млн руб. прошло 15% сделок. На квартиры стоимостью менее 6 млн руб. пришлось 7% сделок, а свыше 30 млн руб. — 6%.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в декабре 2021 года составила 9,4 млн руб., двухкомнатной — 14 млн руб., трехкомнатной — 19,2 млн руб.

С высокой долей вероятности мы находимся на вершине рублевой стоимости московской недвижимости, никогда еще московская однокомнатная квартира не стоила так дорого.

И только объем предложения на рынке недвижимости Москвы не смог набрать нужную «спортивную форму». По-прежнему наблюдается дефицит ликвидных объектов. В течение всего 2021 года предложение находилось на относительно низком уровне. Минимальное предложение было зафиксировано в январе 2021 года — 33,7 тыс. объектов. В октябре был отмечен относительный, кратковременный прирост предложения до 40,5 тыс. объектов. Но ноябрь внес свои коррективы, и объем предложения вновь опустился до 38,6 тыс. объектов.

Динамика объема предложения
Динамика объема предложения (Фото: МИЭЛЬ)

Электронная регистрация и сервисы безопасных расчетов не только ускорили многие процессы, но и создали возможности для межрегиональных сделок, которые стали обыденностью на сегодняшнем рынке. Если еще в прошлом году казалась чудом сделка, когда покупатель живет в Екатеринбурге, продавец — в Москве, а квартира находится в Мытищах, то сейчас такая сделка стала нормой. Рынок и это освоил.

Так в чем же парадоксальность рынка недвижимости 2021 года?

Для рынка недвижимости это был динамичный и успешный год. Интересный и парадоксальный одновременно. Продавцы выгодно продали, а покупатели выгодно купили. Такое случается, когда рынок постоянно растет. Покупатель, который — условно — купил в прошлом месяце недвижимость, уже в следующем месяце видит, что купил вовремя, так как цена выросла, а потому доволен собой. И продавцы смогли реализовать свои объекты выгодно — дороже, чем могли бы продать в прошлом или позапрошлом году.

Многие эксперты в начале года давали прогнозы о том, что рынок достигнет баланса и выйдет на ценовое плато уже ко второму кварталу 2021 года, затем к третьему. Потом мы ждали осени. Но наши ожидания не оправдались.

Ключевая ставка в течение года повышалась несколько раз, что, конечно же, отразилось на ставках ипотечных кредитов. Но, как ни странно, это только придало дополнительный импульс покупателям. То есть рост ипотечных ставок побудил людей брать кредит сегодня — только потому, что завтра будет дороже.

Этот же фактор повлиял на то, что продавцы объектов недвижимости не стали торопиться с выходом на рынок, что и сформировало дефицит предложения и, как следствие, рост цен на объекты.

Что же нас ждет в новом, 2022 году?

Спрос

Существует экспертное мнение, что увеличение ипотечной ставки на 1% отнимает у рынка 10% ипотечных покупателей. Это правило не сработало в 2021 году в силу влияния других факторов, но так или иначе ипотечная ставка фундаментально влияет на уровень спроса. И, скорее всего, подорожание ипотеки лишит рынок части покупателей в 2022 году.

Когда Москва дорожает, спрос, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса, перетекает в Подмосковье. Мы это наблюдали и в текущем году. Учитывая, что сегодня в Москве однокомнатную квартиру дешевле 7–8 млн руб. найти невозможно, часть покупателей, ограниченных этим бюджетом, вынуждены были смещать свой фокус внимания на ближнее Подмосковье. Эта тенденция может продолжиться и в следующем году.

Структура предложения

В 2021 году доля прямых сделок купли-продажи выросла, а доля так называемых цепочек, по статистике МИЭЛЬ, значительно сократилась. Это часто бывает на растущем рынке, когда покупателей с прямыми деньгами много. С высокой долей вероятности во второй половине 2022 года Москва вернется к большому количеству альтернативных сделок. Это всегда происходит, когда количество прямых покупателей уменьшается и продавцы вынуждены выстраивать цепочки сделок, чтобы несколько объектов могли «воспользоваться» деньгами одного найденного покупателя.

Количество залоговых квартир на рынке постепенно растет. Это, в принципе, тренд последних лет, учитывая, что количество сделок с ипотекой занимает 60–70%. Но именно в 2022 году доля таких объектов может значительно вырасти. Проблемой для рынка такие сложные сделки не станут, но востребованность в профессиональной риелторской услуге возрастет. И это понятно, сами по себе покупатель и продавец справиться с такой сделкой, без привлечения специалиста, вряд ли смогут.

Цены

Рынок недвижимости — это большой локомотив, очень инертный и быстро не останавливается. Чтобы восполнить дефицит объектов на рынке, потребуется несколько кварталов. Причем само по себе пополнение московского рынка объектами начнется только тогда, когда существующего покупательского спроса будет недостаточно, чтобы удерживать количество квартир на уровне 2021 года. Именно в таких условиях происходит плавное затоваривание. Это кстати, относится не только ко вторичке, но и к рынку новостроек в такой же степени.

Если процесс увеличения предложения ускорится, то, возможно, баланс будет достигнут уже во втором квартале. И как только это произойдет, рынок может войти в стагнацию. Это необязательно явное понижение цен, но это совсем другой рынок — рынок покупателя, который торгуется, диктует условия и долго выбирает. К середине года или во второй его половине мы можем почувствовать такие изменения явным образом.

При этом стоит сказать, что рынок недвижимости, как, впрочем, многие рынки, зависим от геополитических и макроэкономических факторов. И исторически любые факторы нестабильности ведут к тому, что люди не хотят покидать спокойную, относительно надежную гавань рынка недвижимости. Другими словами, прогнозы о стагнации могут вообще не оправдаться, если продавцы не захотят выходить из недвижимости в деньги. Это зависит от того, какой нас ждет 2022 год. Победит ли человечество пандемию или привыкнет к ней? Ждут ли нас экономические сложности или мы победим инфляцию? Чем спокойнее будет год, тем выше вероятность наступления баланса на рынке недвижимости. И наоборот, чем выше беспокойство, тем выше желание остаться в консервативном, но надежном активе — обычной московской квартире.

Вместо завершения

Мы поздравляем всех участников рынка с успешным завершением года. Поздравляем покупателей и продавцов недвижимости. Жизнь москвича, россиянина неразрывно связана с жилищным вопросом. Сегодня покупка квартиры — это атрибут изменений в жизни человека. Это более комфортный район, другая работа, иной семейный или социальный статус. Новая квартира вдохновляет и открывает человеку новые горизонты для жизни, инвестиций и даже будущих поколений.

Как бы ни сложился для нас всех следующий год, каких бы новых рекордов он ни установил, пусть все свершения и победы будут добрыми, партнеры по команде надежными, а судейство честным и непредвзятым.

МИЭЛЬ поздравляет всех, кто в 2021 году отметил новоселье — в этом есть определенная заслуга и наших экспертов. Путь в ваших домах будет уютно и тепло душе. Пусть он будет радостным и безопасным. Пусть он обязательно будет у каждого из вас. А дома, как известно, и стены помогают — это вам скажет любой риелтор.

Об авторе
Александр Москатов Александр Москатов управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента