Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Элитное жилье в Москве подорожало в полтора раза за год Недвижимость, 17:44
Названы девелоперы с самой высокой выручкой в Новой Москве Недвижимость, 15:28
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году Недвижимость, 14:00
ЦИАН выяснил, кому сложнее всего снять квартиру в Москве Недвижимость, 13:56
Риелторы назвали округа Москвы с самым сильным ростом цен на новостройки Недвижимость, 11:24
Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году Недвижимость, 09:56
В России выросло число нотариальных сделок с недвижимостью Недвижимость, 20 янв, 17:55
ГД приняла в 1-ом чтении законопроект о росте штрафов для коммунальщиков Недвижимость, 20 янв, 17:21
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве Недвижимость, 20 янв, 16:33
В «Дом.РФ» и ВЦИОМ оценили планы россиян по улучшению жилищных условий Недвижимость, 20 янв, 13:22
В ЦИАН назвали районы Новой Москвы с падением предложения в новостройках Недвижимость, 20 янв, 12:07
Студия Лебедева сделает ребрендинг форума недвижимости «Движение» Недвижимость, 20 янв, 11:37
Насколько подорожала ипотека в Москве за год и что будет дальше Недвижимость, 20 янв, 11:31
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры Недвижимость, 20 янв, 10:04
Что такое операционная система здания и как она работает
Интервью ,  
0 

Что такое операционная система здания и как она работает

Разработчик платформы Ujin рассказал, как застройщикам создавать умные дома и на долгие годы повышать их конкурентоспособность
Алексей Южаков, основатель компании «Юникорн»
Алексей Южаков, основатель компании «Юникорн»

Еще недавно строительство умного жилого комплекса напоминало возведение Вавилонской башни. Желая вместить в одном ЖК все лучшие технологии, девелопер сталкивался с проблемой невозможности объединить их в одну систему. В результате одни технологии не могли продемонстрировать свой функционал, а другие вообще утрачивали актуальность за время строительства. Практика показала: чтобы разрозненные технологии раскрыли весь свой потенциал, нужно нечто, способное их скоординировать. В компьютерном мире это называют операционной системой.

Как оказалось, операционные системы существуют и в мире недвижимости. «РБК-Недвижимость» поговорила с основателем компании «Юникорн» Алексеем Южаковым о том, как устроена и зачем нужна такая операционная система девелоперам, управляющим компаниям и покупателям квартир. Чтобы разговор получился предметным и наглядным, мы решили разобрать каждую функцию на примере платформы Ujin, которая способна превращать обычные новостройки в умные жилые комплексы.

— У всех на слуху понятие умного дома применительно к квартире. А что такое умное здание?

— Умное здание — это не просто совокупность квартир, оснащенных разными устройствами. Это целая экосистема услуг, которые получают не только жильцы, но и девелопер, управляющая компания, бизнес, арендующий помещения на первом этаже, и даже коммунальные службы.

Благодаря такой экосистеме жизнь в доме становится комфортнее, а работа эффективнее. Для того чтобы создавать неизменно актуальные и современные жилые комплексы, а затем качественно ими управлять, необходима особая платформа, такая как Ujin.

— Насколько в России востребованы технологии умного дома?

— Согласно последним прогнозам, к 2023 году количество домов, оснащенных смарт-инфраструктурой, в России увеличится в два раза. В первую очередь речь идет об умной технике в квартирах. Мы немного отстали от остального мира, у нас техника появилась позднее, чем в США, Европе и Японии, однако из-за этого и рост оказался куда более стремительным. В остальном мире двукратное увеличение домов со смарт-технологиями прогнозируют только к 2025 году.

На базе исследований за 2019–2020 годы мы сделали вывод, что за два года в России в четыре раза выросло количество домов, которыми управляют платформы для умных жилых комплексов. Быстрее всего растет Москва. Половину построенных ЖК в столице за 2019 год позиционируют как умные.

— Эта заинтересованность в умных домах исходит только от застройщика?

— Не только. Значимость умных домов осознают и на государственном уровне, ведь технологии позволяют сделать работу коммунальных служб эффективнее. Компания «Юникорн» входит в рабочую группу Минстроя, Минпромторга и Минцифры, которая в 2022–2023 годах подготовит стандарты строительства жилых комплексов со смарт-инфраструктурой.

Среди новых стандартов будут требования к оснащению квартир, а также отдельные требования к платформе, с помощью которой происходит управление домом. Также существует программа, по которой к 2024 году к умной системе мониторинга потребления коммунальных услуг подключат 80% существующих домов.

Кроме того, российские консультанты разработали классификатор ЖК. Он устанавливает требования к домам, без которых невозможно получить определенный статус. Это касается и наличия умных технологий: если в жилье бизнес-класса они предусмотрены как опция за отдельную плату, то в премиум-классе должны идти по умолчанию, а в элитном сегменте речь идет о расширенном пакете.

— Сколько умных домов существует в России?

— Мы провели собственное исследование и выяснили, что с 2012 по 2021 год в Москве и Петербурге возвели 230 ЖК, которые застройщики классифицировали как умные. Я хочу подчеркнуть: речь не о корпусах, а о целых жилых комплексах.

78 из этих 230 ЖК подключены к платформе Ujin: можно говорить о том, что наша компания занимает 30% на рынке двух столиц и в настоящее время мы лидеры сегмента. Останавливаться на этом не собираемся. Если учитывать наши планы по уже заключенным договорам и имеющимся соглашениям о намерениях, через два года наша доля на рынке увеличится до 54%.

— Больше половины столичного рынка — довольно оптимистичный прогноз. Откуда такая уверенность?

— Думаю, дело в преимуществах Ujin перед другими решениями. Во-первых, технический функционал нашей платформы гораздо шире имеющихся на рынке предложений. Как правило, создаются системы, которые решают только часть задач и предлагают узкие решения — например, по выбору квартир для девелоперов с заявками от жильцов или только для BMS на объекте.

Мы же замахнулись на создание единой цифровой среды, которая решает целый пласт задач всех участников рынка: и девелопера, и управляющей компании, и владельцев квартир, и собственников бизнеса на нижних этажах. Я считаю, что этим Ujin выступила новатором и предугадала запрос рынка, ведь платформа открыла больше возможностей. В ней собирается и агрегируется огромное количество данных от всех участников — а значит, на основе этой информации можно строить причинно-следственные связи и разбираться, как взаимодействуют друг с другом разные бизнес-процессы.

То, что мы создаем в ЖК, мы называем операционной системой здания — по аналогии с операционной системой телефона и компьютера. Надеюсь, в скором времени это словосочетание станет устойчивым. У здания с периферийным оборудованием и инженерными сетями должна быть своя операционная система, на базе которой будут взаимодействовать все, кто имеет отношение к дому, его инженерным системам и сервисам. Таким образом, мы создали платформу четвертого уровня, которая собирает информацию с нижних уровней и выстраивает межуровневое взаимодействие между ними.

— Можете привести пример того, как это работает, на примере бизнес-центра?

— Допустим, вы хотите снять офис. После того как вы оставили заявку, система автоматически отправляет вам QR-код для доступа либо запрашивает вашу фотографию. Автоматика распознает вас по лицу, открывает турникет и присылает лифт, который доставит вас на нужный этаж. Далее система Digital Signage с помощью экранов, расположенных по периметру этажа, поможет вам с навигацией до офиса, который вы хотите арендовать.

Вы входите в помещение, осматриваете его и в случае положительного решения через приложение или общаясь голосом запрашиваете договор. Если цена устраивает, то вы подтверждаете сделку и с этого момента становитесь резидентом.

Еще один важный момент, который позволяет говорить об увеличении присутствия на рынке, — это доверие к Ujin со стороны девелоперов. Часто стартапы продают себя одному застройщику и оказываются на всех его объектах вне зависимости от того, хорошо работают сервисы или нет. Безусловный плюс Ujin в том, что это решение проверено временем; платформа успела зарекомендовать себя.

Нам доверяет не один, а десятки крупнейших девелоперов страны, среди которых MR Group, «Самолет», «КОРТРОС», ФСК и А101. Они своими деньгами подтвердили конкурентоспособность Ujin на московском рынке недвижимости.

— Зачем это застройщикам?

— Чтобы выиграть конкурентную борьбу. Востребованность жилых комплексов на несколько лет вперед определяют не только локация и цена, но и качество самого продукта — а на это впрямую влияет способность интегрировать компоненты умного здания в единую систему. Получается, что те, кто решает обойтись без такой операционной системы сегодня, рискует проиграть в соперничестве с конкурентами завтра.

— С какими проблемами чаще всего сталкиваются девелоперы при создании умного здания?

— Одну из главных проблем, которую мы видим у большинства девелоперов до начала нашего взаимодействия с ними, называем «зоопарком технологий». Когда мы произносим эту фразу, девелоперы улыбаются, потому что отлично понимают, о чем речь.

Технологии развиваются слишком быстро, поэтому при сдаче дома в эксплуатацию внутри может оказаться целый набор решений с разными протоколами и архитектурами. В результате застройщик не может обеспечить интеграцию этих систем.

Чтобы избежать подобного, мы стали предлагать новую услугу для рынка — консультирование, включающее в себя разработку концепции и стандарта для наших заказчиков-девелоперов. Эта документация может служить заданием для проектировщиков, а также отправной точкой для дальнейшего аудита качества выполняемых работ — проектных, монтажных, пусконаладочных — на любом проекте.

Отличительной особенностью нашей работы стало то, что мы собираем документ, который связывает между собой маркетинговую стратегию конкретного объекта строительства — с портретами жильцов, резидентов, всех участников процесса и их CJM-путей — и техническое описание требований к архитектуре, надежности и безопасности каждой инженерной системы.

Дальше мы анализируем лучшие методы решения подобных задач в России и в мире. Только после этого переходим к формулированию стандарта и определяем, что в точности нужно конкретному зданию. Например, мы решаем, каким способом житель дома должен получить парковочное место на определенном уровне, как он сможет пройти в здание, получить кастомизированную информацию на экране у лифта, добраться до своего этажа и так далее.

Мы выстраиваем весь путь клиента и прописываем, чем нужно оснастить каждую локацию. Все техническое обеспечение мы описываем с точки зрения безопасности, надежности, архитектуры и протоколов, а также лучших мировых и российских практик. В итоге клиент получает техническое решение, которое можно спокойно отдать проектировщику. Кстати, проектировщика мы тоже проверяем в процессе работы — насколько результат соответствует поставленной задаче.

— Из чего состоит Ujin и какие системы умного здания он объединяет?

— Первое — квартирная автоматика: датчики, исполнительные механизмы, колонки, инженерное оборудование. Сюда же входит мобильное приложение для жильца, с помощью которого можно управлять электронными устройствами, даже не находясь дома. Кроме того, можно подключить дополнительные сервисы — пропуск в квартиру для няни с отслеживанием времени прихода или автоматическое страхование жилья, когда дома никого нет.

Второе — оборудование самого ЖК: это инженерные системы, видеонаблюдение домофоны, шлагбаумы, охранная и противопожарная сигнализация, система оповещения, диспетчерские, освещение фасадов, орошение газонов, солнечные батареи. Третье — это сторонние сервисы девелопера и государственных служб. По сути, Ujin объединяет квартиру, оборудование дома и сервисы сторонних участников процесса через доступ в мобильное приложение.

В существующем виде Ujin — это back-end-платформа, которая может работать с любым front-end-решением. Например, с приложением для смартфонов, разработанным самим девелопером. Или с любым другим, которое есть у компании, разрабатывающей решения для управляющих компаний. В конце концов, это может быть собственное приложение Ujin, кастомизированное для девелопера. Через мобильные приложения мы можем взаимодействовать с девелопером, жильцами и конкретным исполнителем в управляющей компании.

Мы также предлагаем сервис виртуальной диспетчерской, которая позволяет отказаться от физического аналога. В ней автоматически создаются заявки на устранение аварии: задача сразу отправляется исполнителю и на склад запчастей, чтобы рабочий мог получить деталь как можно скорее. Через приложение также можно работать с должниками и проводить голосования среди жильцов. Управляющей компании уже сегодня доступна интеграция платформы с CRM, 1 °C: ТОИР и BIM.

В настоящее время мы единственные в России, кто объединяет всех участников рынка в единую среду. Если объединить как можно больше данных о доме и его жильцах, то информация начнет работать на человека. Будучи провайдером полного цикла, Ujin помогает устанавливать причинно-следственные связи и в конечном итоге эффективнее управлять домом.

— Что значит «провайдер полного цикла»?

— Это значит, что компания «Юникорн», создавшая Ujin, может закрыть потребности девелопера на всех этапах создания и строительства объекта —- разработать концепцию и стандарт, выполнить проектирование, монтаж и пусконаладку, передать в обслуживание, а также провести аудит всех этапов строительства.

У нас даже есть решение для квартир — разработанные и запатентованные датчики. Таким образом, мы берем на себя ответственность за умное здание с момента создания концепции. Это избавит девелопера от перекладывания вины, которое можно наблюдать, когда проектировщик, наладчик и работник сферы обслуживания представляют разные компании и считают часть своих задач зоной ответственности другого подрядчика.

— Технологии постоянно меняются. С момента разработки концепции до сдачи жилья в эксплуатацию проходит несколько лет. Нет ли опасений, что за это время умный дом устареет?

— Мы часто слышим от девелопера: «Придумайте нам сервисы, которые будут актуальны через пять лет». «Юникорн» понимает желание клиента сделать ЖК технически актуальным на годы вперед. Однако я всегда честно отвечаю: какими бы дальновидными мы ни были, от появления черных лебедей никто не застрахован. Как пример — коронавирус, которого пару лет назад никто не ожидал.

Сложно предсказать, что будет через пять лет. Однако наш подход заключается в том, что мы можем разработать стандарт и спроектировать инженерные системы так, чтобы на базе Ujin можно было в дальнейшем создавать новые сервисы и тестировать потребительские гипотезы невероятно быстро — возможно, за считаные дни. Архитектура Ujin позволяет это осуществить.

— Не рождает ли такое сотрудничество зависимость, когда девелоперу, а затем управляющей компании приходится пользоваться услугами одного провайдера?

— В нашем случае нет, поскольку Ujin — это открытая система: платформа легко масштабируется. Кроме того, у нее есть единая интеграционная шина, благодаря чему можно легко подключить любое оборудование. Любой интегратор, к которому обратится девелопер или управляющая компания, сможет подключить любое решение к интеграционной шине без нас. Мы используем открытую API для сервисов, которые не входят в систему умного дома, но могут быть полезны пользователям — например, ГИС ЖКХ или «Умный житель».

Иногда девелопер приходит к нам с запросом разместить облако платформы на своих серверах — мы предоставляем такую услугу. Если мы слышим пожелание получить код, чтобы не зависеть от нас в случае чего, мы готовы сделать и это. Если сравнивать нас с операционной системой для компьютеров, то мы Linux — каждый может писать программный код на базе уже разработанного решения Ujin.

— С каким оборудованием вы работаете?

— Многие девелоперы начинают внедрение умного дома с квартиры, то есть выбирают изначально не платформу, а конкретные устройства. Ujin может работать практически с любыми поставщиками и оборудованием, но тем не менее и тут мы предлагаем свои решения.

За 17 лет разработки систем интеллектуального здания и умной квартиры мы поняли, что чаще всего люди хотят видеть в своем жилище. При этом наша платформа подходит для большинства имеющегося на рынке оборудования как из масс-маркета, так и элитного класса. Это может быть Xiaomi, Redmond, Tuya или Legrand, ABB либо Schneider Electric на протоколе KNX. Мы работаем не только с Wi-Fi, но и с ZigBee, что увеличивает линейку устройств, которые можно подключить к нашей шине.

Если говорить непосредственно об устройствах для квартиры, то мы советуем их застройщикам просто потому, что можем сразу разработать нужный функционал. Оборудование мы разрабатывали сами — и платы, и схемы, и программное обеспечение. Поэтому можем поручиться, что конфликт устройств с платформой на возникнет.

Линейка Ujin включает в себя мультисенсоры для управления влажностью, освещением и температурой, датчики движения, инфракрасный пульт, реле и термостаты. Это ровно то, что пользуется на рынке наибольшим спросом. Кроме того, мы сделали умный считыватель для QR-кода, который можно использовать в смарт-инфраструктуре. Он выигрывает в цене у зарубежных аналогов. Сейчас мы устанавливаем его на общих территориях, но уже разрабатываем проект по внедрению в квартиры. Если у вас есть другое оборудование, его тоже можно интегрировать с платформой Ujin.

— Какую финансовую выгоду может получить девелопер от внедрения Ujin?

— Основываясь на имеющемся опыте, могу сказать, что чаще всего девелопер не повышал цены после внедрения умного дома, однако отыгрывался за счет увеличения конверсии. То есть у застройщика повышался спрос на квартиры, удавалось привлечь больше покупателей. Например, на жилье в пермском ЖК «Гулливер» спрос вырос на 20%, хотя с имевшейся там конкуренцией даже 2%-ный рост был бы хорошим показателем. Для застройщика важно давать сервис экстра-класса на фоне конкурентов.

Ujin также повышает уровень лояльности жильцов. Сейчас это важный показатель для застройщика, ведь это их репутация и возможность привлечь новых клиентов, а также удержать старых. Когда люди видят в жилом комплексе современные системы и хорошо функционирующий умный дом, то лояльность становится существенно выше.

— А в чем выгода для управляющих компаний?

— Если говорить об управляющих компаниях, у нас подключено порядка 50 тыс. квартир, уже есть положительные отзывы от клиентов. В частности, подключение Ujin позволяет тратить на обработку заявок в два раза меньше времени. От 5% до 15% повышается собираемость платежей и скорость оплаты. Вместо диспетчера у вас работает платформа, что позволяет оптимизировать рабочие места — раньше люди были передатчиками, а сейчас все функционирует на автомате.

Если говорить о долгосрочных перспективах для управляющих компаний, то когда все квартиры в жилом комплексе становятся умными, повышается надежность всех коммуникаций. Можно устраивать чаты с жильцами или более эффективно выстраивать систему отопления по контурам на основе температур в квартире. Также становится удобнее отслеживать аварийные ситуации, что повышает доверие жильцов к управляющей компании.

— На каком этапе возведения здания лучше всего внедрять Ujin?

— Идеальный вариант — на этапе формирования концепции и стратегии, то есть даже до проектирования. Мы закладываем требования к инженерным системам и расписываем решения для них.

При этом Ujin реально внедрить на любом этапе — даже когда здание готово и эксплуатируется бизнесом и жильцами. В этом случае мы делаем интеграцию с инженерным оборудованием, после которого сервисом можно пользоваться. Вот только проектировщик редко закладывает смарт-инфраструктуру настолько грамотно, чтобы потом к ней с легкостью можно было подключить умную платформу. Поэтому об инженерных сетях лучше всего думать на этапе концепции и проектирования.

— Умный дом традиционно считается атрибутом жилья бизнес-класса и выше. Стоит ли ожидать его появление в домах сегмента эконом?

— Да. «Юникорну» удается увеличивать проникновение на рынок в том числе за счет ценообразования. Мы делали большой анализ умных систем, которые есть в России и в мире, чтобы затем создать продукт, подходящий для масс-маркета. Например, «Самолет» даже в стандарт-классе делает умную квартиру в базе. Разумеется, они просчитывают финансовую выгоду, однако такое решение стало возможным благодаря тому, что Ujin разработала доступное по цене решение.

Все 17 лет нашей работы мы сталкивались с проблемой контроллера в квартире и его дороговизной. Но сегодня, в мире интернета вещей, управление стало возможным перенести в облако, настроив работу устройств по Wi-Fi. Мы использовали это решение и зашли с ним в масс-маркет. Если раньше обставить умную квартиру можно было за миллион рублей, то теперь цена варьируется от 16 тыс. до 78 тыс.

Обращаю внимание, что речь здесь идет конкретно о стоимости оборудования. Если говорить о стоимости подключения сетей и квартир к нашей платформе, то сумма на порядок меньше. Точный расчет можно сделать, обратившись к нам, при этом клиентам, которые готовы работать с нами массово, например, на ближайшие пять лет, мы даем партнерскую скидку. Таким образом, можно просто подключить дом к платформе, а оснащением квартиры займется сам жилец.

— С новыми домами понятно. А можно ли внедрить Ujin в уже существующие?

— Мы концентрируемся на домах, где можно интегрировать существующие сети и где есть что интегрировать. Понятно, что внедрить Ujin в хрущевку нельзя — просто потому, что там нет сложных инженерных систем.

Если же дом обладает минимумом — например, домофоном и видеокамерами, — то мы предлагаем управляющей компании подключиться к нам. Мы используем бизнес-модель Freemium, при которой базовые функции можно получить бесплатно. Если управляющая компания хочет работать с заявками или с умными домофонами, то мы предоставляем им такую возможность за абонентскую плату.

Еще одно преимущество платформы Ujin — легкое развертывание и масштабирование. Чтобы подключить новую услугу, достаточно нажать кнопку — а это снижает необходимый уровень нужных компетенций конкретных сотрудников для работы.

— Что это даст управляющей компании или застройщику?

— Как и в новых ЖК, управляющие компании смогут отслеживать состояние сетей и повышать эффективность работы. У нас есть опыт, когда девелоперы просили провести аудит уже существующих и проданных домов, чтобы подключить их к нашей платформе. В этом случае мы проводим аудит систем на существующем объекте и даем рекомендации, как привести их уровень к современному, если это необходимо.

— Зачем им это нужно?

— Думаю, для повышения уровня лояльности. А если у них собственная управляющая компания, то Ujin уменьшает издержки.

— Другая ваша компания, Promobot, занимается разработкой роботов. Есть что-то общее между роботами и умными домами?

— Мы работаем в двух направлениях развития робототехники. Первое — внедрение роботов в инфраструктуру, которую люди уже создали. В этом случае уже существующая инфраструктура накладывает определенные ограничения на роботов, которые должны в ней существовать. Например, они должны быть антропоморфными, чтобы приспособиться к человеческой среде. Этим направлением и занимается компания Promobot.

Второй путь начинается тогда, когда сама инфраструктура становится умной. Это и есть Ujin. Здание, которое умнеет и обрастает инфраструктурой, само оказывается похожим на робота. Это две разные парадигмы, но я отношусь к результату и там и там как к роботу.

— Что ждет технологию умного дома в ближайшее время?

— Мы верим, что будущее не за смартфоном. Считаем, что люди чаще будут общаться со своей квартирой и инфраструктурой вокруг себя с помощью других интерфейсов — например, голосовых. Искусственный интеллект будет собирать сценарии поведения жильца и научится реагировать на слова и интонацию. Тогда не нужно будет нажимать на кнопки: достаточно сказать пару фраз, чтобы умный дом запустил целую серию процессов, основываясь на вашем опыте и паттерне поведения.

Главное Лента