Как введение эскроу-счетов изменило цены на новостройки Москвы
Два года назад, в июле 2019-го, российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Рассказываем, как изменились цены, спрос и предложение на квартиры в столичных новостройках с момента введения счетов эскроу.
Эскроу в Москве
С момента введения эскроу в Москве заключены и действуют 81,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на 20 млн кв. м жилой недвижимости, которая продается по проектному финансированию. За это время на эскроу-счетах аккумулировано свыше 887 млрд руб., а сумма заключенных кредитных договоров с застройщиками составляет более 1,6 трлн руб. Сейчас в Москве с привлечением эскроу-счетов возводится более 63% проектов от общего числа.
Как изменились цены
На момент введения эскроу-системы финансирования строительства, в июле 2019 года, метр в квартире стандарт-класса в Москве стоил в среднем 127 тыс. руб., комфорт-класса — 161 тыс. руб., бизнес-класса — 237,5 тыс. руб., рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, сейчас эти показатели составляют 177,7 тыс. руб. (+40%), 246,4 тыс. руб. (+52,8%), 378,8 тыс. руб. (+59,5%) соответственно.
Однако между сегодняшним днем и 1 июля 2019 года лежит основное судьбоносное для рынка недвижимости событие — год льготной ипотеки, подчеркнула Доброхотова. По ее словам, именно благодаря ей динамика выглядит настолько впечатляющей по сравнению с ростом цен после введения эскроу — оно не стало значительным фактором в росте цен на новостройки.
С главой компании «Бест-Новострой» согласилась управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «Безусловно, переход отрасли на проектное финансирование повлек за собой рост цен на первичном рынке. Однако существуют и другие причины удорожания недвижимости. Во-первых, повысились цены на строительные материалы и топливо. Во-вторых, продолжилось ослабление рубля. В-третьих, рост прайса был обусловлен ажиотажным спросом, в том числе из-за рекордного снижения ипотечных ставок в прошлом году», — пояснила Литинецкая.
Основное влияние системы эскроу и проектного финансирования — более стабильная экономическая модель девелоперского проекта. «Раньше у застройщиков была надежда на три источника средств: собственные (которых у многих компаний не было), кредитные (дорогие, под 13–18% годовых), долевые. Последние были основным финансовым каналом, и чтобы он не иссякал, компаниям приходилось идти на любые средства для удержания спроса, главным из которых были скидки, что ставило под сомнение успех всего проекта. Теперь проектное финансирование, конечно, ни один банк три года выделять не будет, если в проекте за все время не подписали ни одного ДДУ, но все же подушка безопасности у девелоперов есть», — прокомментировала Доброхотова.
В настоящее время предпосылки для снижения цен на новостройки осенью отсутствуют. И причина также не в эскроу-счетах. «Стройматериалы продолжают дорожать, пока не решена проблема с дефицитом рабочих на объектах. Кроме того, сейчас на первичном рынке обострилась конкуренция за клиента, особенно на фоне фактического завершения льготной ипотеки в столичном регионе. В этой связи застройщикам требуется наделять свои проекты различными опциями, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Все это сказывается на итоговой стоимости лота. Но отмечу, что из-за вероятного снижения спроса рост цен может быть не столь значительным, как в прошлом году», — резюмировала Литинецкая.
Как работает новая схема финансирования строительства
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а застройщик может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые выступают эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат денег. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу представляют собой источник дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят снизить процент по кредиту.
Влияние эскроу на экспозицию и спрос
Поскольку эскроу-счета еще долго после 1 июля 2019 года не были обязательными для многих проектов и переход на новую систему был плавным, существенного влияния на экспозицию не произошло, уточнила Доброхотова. По ее словам, за год можно наблюдать только вымывание примерно 13% экспозиции жилья повышенной комфортности (классы бизнес и премиум), возможно, из-за инвестиционного спроса на проекты, реализованные тогда без эскроу.
«На смену покупателям, которым была неважна надежность вложений, но важна цена входа в проект, пришли желающие защитить средства на эскроу-счетах, пусть это будет и дороже», — отметила глава «Бест-Новострой». По ее словам, так одна аудитория сменила другую, из-за чего 2019 год оказался самым стабильным по числу сделок.
Расценивать влияние эскроу на спрос и предложение стоит в комплексе с иными факторами, например ценовой политикой и локацией конкретного объекта, согласилась Литинецкая. Она отметила, что подобный механизм повысил защищенность и безопасность сделки, что повлекло за собой увеличение интереса к комплексам, реализуемым по такой схеме. «Но в 2020 году и первом полугодии 2021 года фиксировался высокий уровень спроса на жилую недвижимость вне зависимости от того, как она продавалась (с использованием эскроу или без них). В свою очередь, предложение проектов с эскроу ежегодно увеличивается», — отметила управляющий партнер «Метриума».
В 2019 году президент России Владимир Путин подчеркнул, что переход на проектное финансирование приведет к росту цен на новостройки. «Да, это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах», — отметил глава государства. Игроки рынка недвижимости прогнозировали, что переход на эскроу может привести к росту цен на новостройки на 10–15%.