Присмотритесь к полуострову Нагатино, если компании нужен новый офис
Полуостров Нагатино в терминологии брокеров коммерческой недвижимости называется Нагатинским деловым районом. Здесь сформировалось сразу несколько офисных кластеров, каждый из которых тяготеет к своей ближайшей станции метро — «ЗИЛ», «Автозаводская» или «Технопарк». В этой статье рассмотрим локацию станции метро «Технопарк» как одну из самых молодых на офисном рынке Москвы, а значит, и самых перспективных.
Станция метро «Технопарк» была построена в столице в 2015 году. Название отражает близость к появившемуся в 2000–2010-х годах на южных территориях бывшего завода ЗИЛ технопарка, который считался вторым по величине после «Москва-Сити» столичным градостроительным проектом. Дальнейшее развитие локации произошло с началом строительства крупнейшего в Европе крытого тематического парка развлечений «Остров Мечты», а также многофункционального комплекса Technopark от ГК «Пионер» — с апарт-отелем, офисами и торговой галереей. Для поддержки этих проектов в рамках станции «Технопарк» открылся надземный пешеходный переход длиной 167 м, оснащенный траволаторами. Этот пешеходный мост над проспектом Андропова связал вестибюль станции и выходы к бизнес-парку и «Острову Мечты». Пассажиропоток станции составляет около 20 тыс. человек в час, что выше среднемосковского уровня. В это же время на южной части полуострова Нагатино началось строительство нескольких крупных жилых комплексов совокупным объемом около 1,5 млн кв. м.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE:
— Данный район активно развивается. Близость к ТТК и наличие метро и станции МЦК существенно улучшает привлекательность этой территории с точки зрения транспортной доступности. Активное жилое строительство будет способствовать дальнейшему развитию инфраструктуры и освоенности данного района. С учетом развития прилегающей инфраструктуры район только набирает популярность и становится местом, где можно жить, работать и проводить досуг, не тратя времени на дорогу в бесконечных московских пробках.
Текущий рынок офисов в окрестностях станции метро «Технопарк» представлен в основном офисами классов B и В+, а ставки аренды в среднем составляют 15–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС (совокупная оценка компаний Knight Frank, CBRE и S.A.Ricci).
Основной целевой аудиторией Нагатинского делового района являются крупные финансовые организации и банки, уточнила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. «Здесь расположены офисы «АльфаСтрахования» (27 тыс. кв. м), ЮниКредит Банка (11 тыс. кв. м), в 2019 году была заключена сделка по строительству штаб-квартиры для Райффайзенбанка (34 тыс. кв. м)», — уточнила эксперт. Также эта локация может быть интересна для компаний, которым стратегически важно ближайшее расположение к «Росатому» — часть его подразделений размещена на полуострове Нагатино, отметил руководитель отдела по работе с собственниками S.A.Ricci Антон Грязнов. «Среди интересантов могут быть компании, нацеленные на достойное качество по умеренным ставкам, которым также важны развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность», — резюмировал он.
В рамках Нагатинского делового района спрос на офисы генерируется как небольшими сделками до 0,5–1 тыс. кв. м, так и крупными, размером более 10 тыс. кв. м, рассказала Мария Зимина из Knight Frank. По ее данным, в структуре спроса в Нагатино превалирует аренда (более 65% сделок), однако распространена в том числе и продажа офисов блоками. «Подобрать оптимальные по стоимости, расположению и качеству готовые объекты в границах ТТК довольно сложно. Поэтому компании сейчас рассматривают покупку и аренду помещений в строящихся зданиях», — такую тенденцию недавно отметил на конференции РБК глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов.
Офисные блоки от 200 до 2,5 тыс. кв. м в продаже есть, в частности, в бизнес-центре Plaza Technopark, который предусмотрен в рамках МФК МФК YE’S Technopark от ГК «Пионер» (см. обзор проекта на РБК). Кроме бизнес-центра, в МФК будут торговая галерея Mall Technopark, фуд-холл и общественные пространства, а также апарт-отель YE’S.
Необходимо пояснить, что около 60% арендаторов сети апарт-отелей YE’S в Москве и Санкт-Петербурге — корпоративные клиенты (номера снимают компании для своих сотрудников). «Наличие в комплексе апарт-отеля может быть полезным для компаний [резидентов бизнес-центра] с большой региональной сетью и потоком командировочных», — пояснил Антон Грязнов из S.A.Ricci. При этом потоки жильцов апарт-отеля и работников офисной части внутри МФК разделены.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE:
— Говоря о Plaza Technopark от ГК «Пионер», можно констатировать, что наличие в здании апарт-отеля не мешает резидентам офисной части. Апарт-отель имеет собственный отдельный вход и свою лифтовую группу, поэтому пересекаться посетители офисной и жилой частей не будут. Успешно реализовав проекты под брендом YE’S в Москве и Санкт-Петербурге, ГК «Пионер» накопил большой уникальный опыт работы с подобным продуктом.
Офисы Plaza Technopark располагаются с 3-го по 13-й этаж МФК. Офисные пространства легко трансформируются под любую сферу бизнеса. Отдельно предусмотрено пространство под коворкинг. На каждом этаже — панорамные окна в пол с видом на окруженный Москвой-рекой полуостров и благоустроенный парк «Острова Мечты». На нескольких уровнях запроектированы открытые террасы, где в теплое время года будут работать кафе, а также разместятся зоны отдыха и релаксации. Терраса на 13-м этаже — общественная, ею смогут воспользоваться и офисные работники, и арендаторы апарт-отеля.
Площадь всего комплекса составит около 67 тыс. кв. м (офисная часть — 33 тыс. кв. м). МФК строят как часть транспортно-пересадочного узла «Технопарк» (попасть внутрь БЦ из метро можно, не выходя на улицу). Ввод в эксплуатацию МФК YE’S Technopark запланирован на 2021 год, при этом офисные блоки уже реализованы на 70%.
Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield:
— Plaza Technopark от ГК «Пионер» имеет хороший потенциал за счет ряда факторов. Во-первых, это новое современное здание с собственными объектами инфраструктуры на территории востребованной площадки, оснащенное передовыми инженерными системами. Во-вторых, большую роль играет близость к метро. Проект расположен прямо у выхода из станции метро «Технопарк», реализована концепция «сухие ноги». В-третьих, конкурентные рыночные цены.
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
— Размещение бизнес-центра Plaza Technopark в рамках ТПУ «Технопарк» является его конкурентным преимуществом за счет отличной пешеходной доступности, а благодаря близкому расположению к проспекту Андропова и ТТК проект отличается и высокой транспортной доступностью. В целом офисные помещения в рамках проекта могут быть интересны как небольшим инвесторам, которые впоследствии будут сдавать площади под размещение компаний, так и конечным пользователям, которые предпочитают размещаться на собственных площадях.