Почему сейчас в Москве выгодно инвестировать только в офисы
Рассказываем, почему частный инвестор, обладающий капиталом в 30–70 млн руб. (или 200–500 млн руб. в случае инвестиционной компании), в 2021 году должен задумываться о приобретении офисов в деловом центре Москвы.
Давайте расставим все точки над i и построим лонгрид в виде ответов на очевидные (и не очень) вопросы.
Жилье больше невыгодно для инвесторов?
К сожалению, да. Из актива квартира постепенно превращается в пассив. Дело в том, что в 2020 году многие частные инвесторы бросились спасать свои капиталы в квадратных метрах. При низких ставках на ипотеку (6,5%) цены на жилье в Москве и по всей России взлетели на 15–30%. Сейчас цены на пике, и расти бесконечно они не могут, покупать в такой ситуации невыгодно. Спекулятивные инвестиции (купил на старте продаж дешевле, а продал позже и подороже) могут также оказаться бесперспективными из-за проектного финансирования (эскроу), когда рост стоимости «квадрата» определяется не спросом, а банком. Сдавать квартиру в аренду в Москве (нет арендаторов из-за ковида, большое количество квартир в простое) — означает понизить годовую доходность до 3–5% IRR, что сравнимо с низкими текущими ставками по банковским вкладам.
«Сдача в долгосрочную аренду объектов жилой недвижимости приносит 4–5% IRR. В последнее время эта доходность падает, так как стоимость 1 кв. м жилья растет, а арендные ставки на квартиры стагнируют», — прокомментировал инвестиционный директор ИГ «ТРИНФИКО» Артем Цогоев.
Стоит ли инвестировать в ретейл?
Торговая недвижимость — это одна из составляющих консервативного инвестиционного портфеля. Если есть возможность часть капитала вложить в покупку магазина — почему бы и нет?
Однако в стрит-ретейле важна не доходность (от 6% до 11% IRR в зависимости от локации в Москве), а срок окупаемости. Ожидать возврата капитала в ближайшие семь-восемь лет не стоит, основное количество предложений на московском рынке ретейла окупится лет через 11–12 минимум. Также нужно понимать, что спекуляции на рынке торговых помещений невозможны: цены уже долгое время находятся на максимальных уровнях, за сколько купили, за столько и продадите в лучшем случае.
Ретейл — это не про «ленивый» бизнес, им нужно заниматься лично, ежедневно и профессионально. Буквально: вам могут продать помещение, куда найти арендаторов будет нереально (бывают случаи, когда над помещением стрит-ретейла живет, например, активист-общественник, который запрещает любую деятельность в доме и регулярно пишет в мэрию. Что вы будете делать в этом случае?). К тому же торговые арендаторы, особенно в период пандемии, несут на себе большое количество бизнес-рисков. Человек, который впервые инвестирует в ретейл, очень рискует.
А куда инвестируют самые богатые?
Десятилетиями и даже веками крупнейшие мировые частные и семейные капиталы владели и управляли объектами коммерческой недвижимости — офисными зданиями в центральных деловых локациях (Манхэттен в Нью-Йорке, Сити в Лондоне). В среднем вкладывать деньги в офисы и другую коммерческую недвижимость собираются 25% людей со сверхвысоким доходом. К людям со сверхвысоким доходом, или ультрахайнетам (от англ. ultra high net value), относят тех, чьи активы стоят более $30 млн.
«По данным Savills World Research, совокупная стоимость недвижимости всего мира превышает $280 трлн. Если оценить распределение в рамках глобальных активов рынка недвижимости, то на жилой сегмент приходится бóльшая часть. Коммерческая недвижимость с точки зрения интереса инвесторов занимает второе место. Ее совокупная стоимость по всему миру превышает $33 трлн», — привел интересную статистику директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
А что происходит с офисами в Москве?
С 2014 года в столице практически отсутствовало новое офисное строительство. Это привело к снижению доли свободных офисов без арендатора (вакансии) с 25% в 2014 году к 5% в начале 2020-го. Конечно, за пандемию вакансия выросла (привет удаленке!), по разным оценкам, на 6–7% и на первый квартал 2021 года составила, по оценке Knight Frank, 11–12% для офисов класса А. Но нужно понимать, что вакансия — это средняя температура по больнице, весь срез Москвы по А и В классу. Если начать разбираться, то выясняется следующее: вероятность того, что вы сможете снять/купить помещение площадью 5–10 тыс. м во вновь построенных офисных объектах высокого класса, практически нулевая. Таких объектов не существует. Как не существует и предложения офисов по 50–60 тыс. кв. м в центре Москвы для крупных компаний. Практические все, что строится из офисов, расположено не в самых центральных локациях, а на периферии.
«На фоне снижения доли вакантных площадей в развитых деловых локациях столицы — Центральном округе и ММДЦ «Москва-Сити» — девелоперы обратили внимание на площадки, расположенные за ТТК и МКАД. Так, наибольший прирост объема предложения с 2017 по 2020 год произошел в зонах ТТК — МКАД и за пределами МКАД с показателями роста на 6% и 13% соответственно. Данный тренд подтверждают быстро развивающиеся деловые кластеры, такие как Химки, Новая Москва и Сколково», — рассказала директор по продажам офисов департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.
«Москва-Сити» — перегретый субрынок?
Не перегретый, а востребованный.
Качественных объектов офисной недвижимости, которые можно купить, мало во всей Москве, тем более в Сити. Дефицит офисов здесь стал драйвером дальнейшего градостроительного развития Москвы в сторону «Большого Сити» (территории в сторону Хорошево-Мневников). Последние построенные в Сити башни ушли крупным и моноарендаторам, а предложение в строящихся (Grand Tower и One Tower) пока не ориентировано на продажу инвесторам, тем более частным. В других башнях «Москва-Сити» стоимость 1 кв. м офисного пространства начинается от 350 тыс. руб. за офисное помещение, и нужно понимать, что это далеко уже не новые здания, прошедшие пик своей капитализации.
Как можно инвестировать в офисы?
- Модель «купил дешевле — продал дороже». Это работает так же, как и в жилье.
- Покупка офисного пространства для сдачи компаниям-арендаторам. Сдавать можно самостоятельно или доверить этот процесс управляющей компании (УК). «Для дальнейшей сдачи в аренду можно воспользоваться либо услугами профессионального консультанта по недвижимости, либо обратиться к управляющей компании, если помещение расположено в бизнес-центре. Она может оказывать услуги по сдаче офисов в аренду, контролю за соблюдением условий договора, эксплуатации помещений и т. д. Стоит также отметить, что арендатор офисной недвижимости обычно стабильнее и надежнее арендаторов жилых или торговых объектов», — рассказала Ирина Артемова из Knight Frank.
- Есть более сложные инструменты: когда вы покупаете, сдаете в аренду и держите этот инвестиционный актив в течение пяти — семи лет, инвестиционный цикл проходит — и после этого вы продаете уже полностью капитализированный объект, пустой или с арендаторами. Такая модель подходит для всех типов инвесторов. Для крупных инвесторов возможностей еще больше, поскольку цена крупных лотов (от этажа и больше) очень выгодно отличается от цены небольшого офисного блока в меньшую сторону. Купить этаж в строящемся бизнес-центре можно за значительно меньшие деньги, чем офисный блок. Это существенно увеличивает возможности для извлечения дохода. Другое дело, что выбора на рынке практически нет, высотных зданий, где можно купить отдельный этаж, не строится…
Какие офисы сейчас может приобрести частный инвестор?
В основном — офисы класса А и В. Это могут быть офисные помещения в строящихся или уже построенных зданиях (в том числе с арендаторами, то есть готовый арендный бизнес). Площадь экспонируемых помещений стартует от 100 кв. м, рассказал Цогоев. Помещений большей площади для инвесторов и не надо: по оценке консультантов, за время пандемии в офисах сократилось количество квадратных метров на одного человека, и при прежнем количестве сотрудников компании арендуют меньший объем офисных площадей.
Если говорить о небольших инвесторах, то рабочих вариантов не так много. Вот какие назвал по запросу РБК управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников:
- отдельные помещения в новостройках на первых-вторых этажах, которые являются смежными с торговыми помещениями, но по сути своей тяготеют к офисам. В таких помещениях можно разместить как, например, офис нотариуса или небольшой компании, так и шоурум, стоматологию, развивающий центр или даже магазин или салон красоты;
- отдельные блоки в качественных офисных центрах под единым управлением. Здесь важно выбирать не только локацию, но и качество здания, а также управления активом, перспективы развития района, оценить конкуренцию.
По оценке Цогоева, в Москве существует пять-шесть активных девелоперов офисных зданий, привлекающих средства частных лиц в свои инвестиционные продукты — офисы для сдачи в аренду. Сдача большинства из этих строящихся БЦ запланирована на 2025–2027 годы.
Как воспользоваться рыночной ситуацией с офисами?
Ответ — купить офисное пространство в инвестиционных целях в качественном строящемся БЦ, расположенном в востребованной локации, с горизонтом реализации в несколько лет.
Одним из немногих офисных проектов, который подпадает под многие рыночные факторы с выгодной для себя стороны, можно назвать деловой центр iCITY от MR Group. Вот сайт проекта, а вот — отличная обзорная статья на РБК о таких цифровых небоскребах. Это ТТК рядом с «Москва-Сити», в проекте, стартовавшем полгода назад, пока еще умеренные цены и виден существенный запас по цене — по оценке MR Group, не менее 30% по средним этажам (поскольку разный запас стоимости по верхним, нижним, средним этажам). «Окно возможности» в проекте для небольших и средних инвесторов, особенно переходящих с жилого рынка, с чеком 50–70 млн руб. продлится еще около года. Далее цена на офисы, возможно, перестанет быть инвестиционной и перейдет в стадию рыночной, окончание строительства запланировано на 2024 год.
Из неочевидных для инвесторов вещей: концепцию проекта iCITY разработало американское архитектурное бюро Хельмута Яна JAHN architecture. В Москве крайне мало проектов, особенно офисных, создается архитекторами с мировым именем.
Кроме того, iCITY уникален двумя отдельными лобби — на первом и шестом этажах. Это распространенная мировая практика, но в России делается впервые. И третье: iCITY стоит в уникальной точке Москвы, где пересекаются три транспортных составляющих (МЦД, МЦК и классическое метро). В Москве только две такие точки, вторая находится на востоке города.
Удаленка сделала офисы ненужными?
Да, но… По рынку офисов в 2020 году был нанесен сокрушительный удар: пандемия создала все условия для удаленной работы вне офисов для тысяч людей.
«Фактически сектор стремительно восстанавливается, более того, компании-арендаторы активно переезжают, выбирают новые локации и создают офисные пространства, отвечающие последним тенденциям», — уточнил Артем Цогоев. По его словам, сейчас уже заметны две тенденции:
- работники по всему миру постепенно возвращаются в офисы;
- гибридная модель (три дня в офисе / два дня на удаленке) набирает популярность.
«Несмотря на общее убеждение в пандемийный год о невостребованности офисных площадей, офисный рынок в городах с высокой деловой активностью жив вопреки всем опасениям, что компании уйдут полностью на удаленку, ставки и уровень вакансии возвращаются к допандемийным, что гарантирует определенный уровень стабильности вложений для инвесторов даже в случае экстремальных стрессов. Практика показала, что в хороших локациях качественные офисные объекты с удачной концепцией по-прежнему востребованы и интересны с точки зрения инвестирования», — поделился своим мнением Денис Колокольников из RRG.
Сколько можно заработать на аренде офисов?
Эксперты по-разному оценивают доходность от инвестиций в офисы Москвы. Артем Цогоев считает, что офисы способны принести инвестору от 7% до 10% IRR в зависимости от класса и расположения. «Мои расчеты показывают, что в реальности инвестирование средств в офис класса А площадью около 150 кв. м в новом проекте может обеспечить примерно 12% IRR до налогов (на имущество и на прибыль) и около 9% IRR — после», — отметил эксперт.
Денис Колокольников из RRG считает, что доходность от инвестиций в офисы может принести до 15% IRR: «Причем верхняя граница достижима в случае приобретения дистресс-активов или отличных активов, но в случае срочной или аукционной продажи. И это, скорее, штучные ситуации, где нужно поработать для того, чтобы добиться такой доходности. Часто для этого нужно правильно оценить актив, что-то улучшить, «отратировать» арендаторов, грамотно распределить доходы/расходы. Если говорить о спокойной консервативной модели инвестиций, то 9–10%-ная ежегодная доходность в нынешних реалиях — это хорошо. Все что выше — бенефит».
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями