Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Эскроу для частных домов: в чем трудности реализации
Мнения ,  
0 
Рифат Гарипов

Эскроу для частных домов: в чем трудности реализации

Согласно некоторым градостроительным теориям, фундаментальная проблема развития национальной системы расселения и размещения производительных сил связана с развитием индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В долгосрочной перспективе достойный уровень и качество жизни семьи может обеспечить конгломерат природы и города — когда ядро жизни в городе связано с периферией садово-дачного и жилого назначения устойчивыми качественными коммуникациями. Иначе говоря, для россиянина квартира в городе и своя земля за городом — максимально удобная форма обустройства жизни.

Эти идеи градостроителей находят подтверждение в опросах населения: по данным ВЦИОМ, 68% российских семей и 59% горожан стремятся жить за городом. Но спрос на загородные дома, выросший в прошлом году на 30–50%, до сих пор были не готовы удовлетворить банки, ставшие ключевыми игроками рынка недвижимости после введения механизма расчетов через счета эскроу. Напомню, что строительная отрасль перешла на проектное финансирование с использованием счетов эскроу 1 июля 2019 года. Эта схема подразумевает поступление средств покупателей не напрямую девелоперам, а на специальный банковский счет. Само же строительство финансирует банк.

По последним данным, к апрелю 2021 года на счетах эскроу в России аккумулировано почти 1,5 трлн руб., но в сфере ИЖС пока все развивается не так динамично, как хотелось бы. Долгосрочные кредиты с низкой процентной ставкой в сегменте ИЖС только начинают внедрять в пилотных проектах, хотя спрос на этот продукт имеется: например, в банк «Дом. РФ» поступило уже 3,2 тыс. обращений от потенциальных заемщиков по ИЖС, заинтересованных в сниженной ставке до 6% и первоначальном взносе от 15%.

До сих пор сегмент ИЖС не пользовался доверием со стороны финансово-кредитных организаций. Банки, ориентированные на документальное подтверждение каждого аспекта предмета будущего залога, сталкивались с нехваткой данных, особенно в регионах. Исправить эту ситуацию мог бы унифицированный пакет документов, доступный для застройщика и понятный для банка.

Одновременно с этим в регионах сформирован запрос на ИЖС.

Высокий спрос на строительство частных домов зафиксирован даже в тех регионах, где Росстат показывает нулевую статистику по открытию счетов эскроу. Так, в Еврейской автономной области, Камчатском крае, Магаданской и Мурманской областях, Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Ингушетии, Чечне, Карачаево-Черкесии и Туве работа по эскроу практически не ведется, но именно здесь традиционно развит сегмент ИЖС. Например, в Еврейской АО 100% построенного жилья — это индивидуальные дома. В Чечне и Мурманской области доля ИЖС тоже высока — более 85%.

С переходом ИЖС на счета эскроу застройщикам в этих и других регионах будут доступны специальные пониженные кредитные ставки. Это станет возможным в том числе благодаря субсидированию низкомаржинальных проектов жилищного строительства.

Сейчас для получения субсидий от застройщиков требуется плановая стоимость проекта в размере 500 млн руб., что крайне мало для регионов с высокой стоимостью строительства. Дело в том, что строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры существенно увеличивает стоимость строительства, и небольшие застройщики не подходят под условия программы, несмотря на то что их маржинальность иногда стремится к нулю. Поэтому на последнем заседании комиссии мы предложили пересмотреть этот показатель в сторону увеличения или совсем отменить его. Доступность субсидии для большего числа застройщиков может повысить объемы строительства в регионах на 10–20%.

В ближайшее время Минстрой России намерен ввести механизм расчетов по эскроу в индивидуальном жилищном строительстве. Соответствующий законопроект планируется обсудить в Госдуме уже этой весной. Согласно прогнозам, это будет способствовать увеличению объема предложения на рынке ИЖС на 15–25%, а всего к 2024 году в России планируется построить 410 млн кв. м жилья, из которого около 200 млн кв. м придется на индивидуальные жилые дома. Для реализации этих планов необходимо, чтобы в ИЖС пришли деньги крупных банков, а значит, нужно повысить доверие кредитных организаций к финансированию сегмента. Как это сделать?

Упростить оценку домов и земель, сделать ликвидность залога прозрачной для банков должна стандартизация ИЖС. Сейчас на площадке Общественного совета Минстроя России совместно с банком «Дом.РФ» идет подготовка конкурса проектов индивидуального жилищного строительства. Разрабатываются рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредитов. Согласно правилам формирования и ведения информационной модели объекта капстроительства, все такие объекты в перспективе получат цифровые паспорта. Таким образом, стандартизация ИЖС повысит качество, прозрачность и надежность рынка, вместе с тем снизив риски и затраты кредиторов.

Несмотря на очевидные позитивные сдвиги в сфере проектного финансирования через эскроу, работы еще много. Есть и ряд нерешенных вопросов. Это, в частности, проблема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, когда доступ к деньгам дольщиков предоставляют в зависимости от степени готовности объекта. Но главное условие успешного развития сегмента ИЖС — появление полноценной ипотеки без дополнительных залогов и поручителей, процентов на уровне квартирной ипотеки и с проектным финансированием через эскроу.

Представители банковской сферы должны получить понятные для оценки проекты, а застройщики — доступ к выгодным кредитам. Только в этом случае план по увеличению объема строительства индивидуальных домов до 200 млн кв. м к 2024 году может быть выполнен.

Об авторе
Рифат Гарипов Рифат Гарипов председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента