«Ни один наш проект не повторится»
В конце весны застройщики активно делились итоговыми показателями первого квартала 2021 года и строили в разной степени позитивные прогнозы дальнейшего развития рынка. Элитный сегмент недвижимости всегда стоит на передовой трендов — вместе с его лидерами. «РБК-Недвижимость» пообщалась с Валентиной Станововой, генеральным директором Capital Group, которая работает в компании почти с момента ее основания, с 1997 года, и уже не первый год управляет командой профессионалов в девелопменте, реализующей ключевые проекты элитного сегмента в Москве. О бизнесе, городе и деталях новых проектов Capital Group — в интервью топ-менеджера специально для «РБК-Недвижимости».
— Как вы оцениваете текущий момент в девелопменте?
— Глобальные макроэкономические факторы, пандемия, экономическая ситуация в стране — это сегодня влияет на все сферы бизнеса, а также на человека — его поведение, его психоэмоциональное состояние, в котором он принимает решения. И для девелопмента это особенно важно — человек делает существенный в финансовом отношении выбор. Кроме того, уменьшающаяся ставка по депозитам и скорость изменений — все это добавляет в нашу жизнь неопределенность и ощущение безальтернативности. Есть такое понятие — «поведенческая экономика». И в периоды большой нестабильности, экономической и не только, важно понимать принципы «поведенческой экономики»: предвидеть и предсказывать поведение людей, принимающих решение о долгосрочных крупных инвестициях. Для девелопмента это крайне важно. На принятие решения о покупке недвижимости стало влиять больше факторов.
Если раньше люди четко понимали, что офис — это офис, а дом — это дом, место, где они отдыхают, проводят время с семьей, то сейчас понятия «дом» и «работа» часто оказываются одним и тем же. Для бизнеса это означает, что нужно быть гибким, а для недвижимости — еще более гибким, раз в десять. Раньше девелопер мог предсказать потребительские предпочтения на два-три года вперед и сделать свой продукт соответствующим. Сегодня мы должны закладывать в проект максимальную гибкость и быть своего рода футурологами. В недвижимости это очень сложно, и здесь становится особенно важным профессионализм команды.
— А как же фактор низких ставок по ипотеке? Ведь он оказывает сильнейшее давление на весь рынок.
— Я считаю, что нельзя говорить о том, что только ипотека подстегнула спрос. Сработал синергетический эффект.
— Для московских девелоперов 2020-й был мегауспешным. Первый квартал 2021-го также стал позитивным для продаж. А что будет со вторым полугодием 2021-го? Какие финансовые планы вы ставите на конец года?
— Действительно, первый квартал 2021 года был успешным для Capital Group. По нашему портфелю проектов мы видим рост продаж на 15–16% по сравнению с первым кварталом 2020 года.
Скажем так: мы не ожидаем, что в целом по рынку продажи будут расти такими же темпами до конца года. Однако надеемся, что сможем повторить темпы роста первого квартала во втором и третьем. Говорю это, ориентируясь на наши проекты.
Напомню, у нас состоялся вывод нового проекта — жилой комплекс «Бадаевский». Мы видим в нем высокий спрос на квартиры. Также завершаем строительство проекта на Софийской набережной — The Residences at Mandarin Oriental, Moscow. В таком классе жилья основной спрос приходится на завершающие стадии строительства — люди принимают решение о покупке квартиры, когда уже видны все мелочи. К слову, в нашем квартале напротив Кремля именно квартиры, не апартаменты. По-прежнему высокие темпы реализации показывают жилые небоскребы Capital Towers на Краснопресненской набережной. Ориентируясь на динамику в этих проектах, мы рассчитываем сохранить достигнутый уровень продаж и в итоге выполнить план.
— Почему покупают «Бадаевский»? Потому что он классный? Или потому, что все продолжают инвестировать в недвижимость?
— Думаю, «Бадаевский» покупают все-таки потому, что он классный. Назовите, с каким еще проектом его можно сравнить в Москве — по уровню смелости, уровню архитектуры, уровню проектирования, уровню локации?.. Если взять симбиоз всех этих факторов, другого такого проекта нет и, позволю смелость сказать, вряд ли появится когда-либо еще.
— То есть продажи в нем останутся высокими даже при каком-то спаде в целом по рынку?
— Думаю, да. Я на 2021 год все-таки с достаточной уверенностью смотрю. И спада не вижу.
Более того, 2022 год тоже будет позитивным для застройщиков. Если говорить про Москву, то сейчас девелоперы не анонсируют вывода большого количества новых проектов, согласования новых площадок и т. д. То есть предложение продолжит сокращаться. Для девелоперов с большим текущим портфелем проектов это позитивно.
— Сколько у Capital Group в текущем портфеле проектов?
— Около 2,5 млн кв. м — это то, что мы хотим вывести, запланировали на этот год. А вообще, у нас портфель реализуемых проектов — 9 млн кв. м.
— Диверсификация портфеля по классам продолжится?
— Да. Для нашей компании постоянная диверсификация — это естественный процесс и органичное развитие. Мы заходим в определенный сегмент, начинаем его реализацию, добиваемся высоких результатов по накопленной компетенции и опыту — и далее применяем эти компетенции уже в другом сегменте. Начав в офисном сегменте, наработав существенную экспертизу, мы пошли в жилье, двигались из класса в класс. В какой-то момент стали лидерами в небоскребах.
— Где будут следующие небоскребы от Capital Group?
— Небоскребы так или иначе будут сосредотачиваться вокруг Сити. Это недвижимость, которая востребована людьми с определенным характером — драйвовыми, открытыми, космополитичными. Они предпочитают не только жить в небоскребе, но и в районе со схожей типологией зданий. А так как небоскреб — очень дорогой, инвестиционно емкий проект, девелоперы, ориентируясь на своего покупателя, предпочитают также строительство в сформировавшихся для этого районах. Именно поэтому планы высотного строительства в основном будут реализованы здесь.
В районе Сити наша компания планирует построить еще один небоскреб — около 300 м. Кстати, про небоскребостроение. Мы подсчитали: 45% Сити построено и строится Capital Group — в качестве девелопера или техзаказчика.
— А такие же амбициозные проекты, как «Бадаевский», есть в планах?
— Такого амбициозного проекта в задумке нет, но мы смотрим площадки в центре — в пределах Третьего транспортного кольца. Исходя из места и будем создавать проект. Мы одинаково внимательно относимся и к камерным проектам строительства, и к грандиозным.
— Если говорить про текущий портфель проектов, жилье или офисы — что перспективнее?
— Жилье будет востребовано всегда. Что касается офисов — здесь несколько трендов. Во-первых, сейчас есть спрос на офисы после продолжительного отсутствия нового строительства. Во-вторых, технологическим IT-компаниям требуются новые офисы, они расширяют свой бизнес. Еще один развивающийся тренд — гибкие офисы, которые очень востребованы, в том числе и крупными компаниями. Поэтому, конечно же, офисы будут нужны, мы продолжим их возводить в рамках многофункциональных комплексов. Под отдельные офисные центры у нас сейчас нет площадок.
— Больше года назад в СМИ появилась информация о партнерстве Capital Group с ГК «ПИК». Как складывается это сотрудничество?
— Это партнерство двух состоявшихся, профессиональных и равноуважаемых девелоперов. Когда ты складываешь компетенции, получается синергия и больший в геометрической прогрессии эффект. Наши совместные продукты пользуются спросом.
— Еще одна новость, где упоминался Capital Group: выход крупных девелоперов на непрофильные для них рынки — строительство технопарков за пределами Третьего транспортного кольца. Что это — участие в городской программе? Или то же самое продолжение диверсификации?
— Мы стараемся использовать все имеющиеся на рынке возможности. В рассмотрении находится много площадок, где можно реализовать только промышленные объекты — технопарки. Есть такая возможность — посчитали, решили поучаствовать. С другой стороны, это решение совпадает с желаниями и ожиданиями города, который стремится, чтобы удаленные районы становились более привлекательными.
Строительство технопарков — сложно назвать это непрофильным рынком. Надо понимать, что существующий промышленный объект в Москве — чистое производство на большой территории. Наш технопарк будет включать офисную составляющую, промышленное здание с автоматизированной линией, склад и обязательно помещения, предназначенные для научных разработок. Это и есть современное производство.
— В проектах КРТ будете участвовать?
— У города много площадок бывших промзон, очевидно, будет выставляться на конкурс под комплексное развитие территории. И нам эта тема очень интересна.
— В прошлом году Capital Group оценили как одного из лидеров сегмента элитной недвижимости. Удержите ли вы это лидерство в ближайшие годы?
— Нам удастся удержать это лидерство. Мы постоянно смотрим площадки под новые проекты и считаем элитное инновационное строительство своим основным направлением, которое хотим развивать, наращивать в этом нашу экспертизу и компетенции. И хорошо с этим справляемся. Мы понимаем, что такое элитный объект. Это может быть, например, симбиоз нового и старого — то, что делает Herzog & de Meuron на «Бадаевском».
— Принцип Location — Location — Location остается актуальным?
— Да, но теперь девелоперский элитный проект должен соответствовать расположению или быть лучше него. Кроме того, исходя из многолетнего опыта в девелопменте, мы видим, как с каждым годом усиливается тренд на ценовое сближение локаций нового жилья — сначала внутри Бульварного кольца, теперь уже внутри Садового и внутри ТТК. Мы считаем, что появляются проекты «московского» класса недвижимости, качество и характеристики которых не зависят от расположения. Возможно, что в будущем вся Москва в пределах МКАД станет единым ценовым кластером. Будет интересно работать в новых условиях рынка.
— Какие новые тренды на рынке элитной недвижимости вы наблюдаете?
— Один из трендов в элитной недвижимости — сервисные услуги для жильцов дома. Как, например, в наших проектах The Residences at Mandarin Oriental, Moscow на Софийской набережной или The Book на Новом Арбате.
Казалось бы, что такое сервис? Сегодня в любой дом можно вызвать доставку еды по одному клику в смартфоне. Зачем нужен какой-то консьерж, его услуги? Оказывается — нужен: когда ты знаешь конкретного человека за стойкой, батлера, консьержа — это уже другой уровень сервиса. Это не для всех. Если можно обратиться к профессионалу, который поможет сделать что-нибудь лучше и быстрее, — это бесценно в наше время. Мы развиваемся так же, как это было в Европе, Великобритании и США, где сервисные услуги в элитных жилых комплексах востребованы уже давно. В Москве тоже есть на это запрос.
Другой тренд в элитной недвижимости — экология и применение «зеленых» технологий. Если раньше богатый дом — это дорого и кричаще, то сейчас такой дом — экологичный и технологичный. И на это есть потребительский запрос.
— А вы следуете запросам потребителей или их формируете? Можно назвать вас визионерами в этом вопросе?
— Потребительские запросы в некоторых случаях, например на архитектурный облик, мы действительно формируем — в этом наша задача. Посмотрите на наши проекты, которые вышли 15–20 лет назад, — у них есть свой стиль, свое лицо. Они становятся визитной карточкой, заметны в своих районах. Хотя изначально, возможно, и встречали некоторое сопротивление.
Еще один тренд — на многофункциональность — мы предвидели. Было очень много споров: «Многофункциональность? Такого быть не может!» Посмотрите в итоге на МФК «Легенда Цветного»: ты живешь и работаешь в одном здании, и это нормально. То же и в ОКО — и жизнь, и работа, и инфраструктура находятся в одном комплексе. Сейчас уже ни у кого не возникает вопроса, почему классно жить в Сити, в многофункциональном комплексе. Однако первые здания здесь были офисными. Но мы не побоялись построить в Сити первые многофункциональные небоскребы и оказались правы.
— Как не совершить ошибку, создавая новый тренд? Ведь риски в девелопменте просто гигантские.
— У нас командная работа и очень большая вовлеченность акционера. Мы слушаем всех. Идея каждого точно будет выслушана — принята или не принята, но выслушана и обсуждена. Мы используем опыт зрелых и состоявшихся специалистов вместе с идеями наших молодых сотрудников. Такой симбиоз мнений и позволяет принять правильное решение.
— По проектам. На каком этапе находится проект на Софийской набережной?
— Проект близится к завершению, к вводу в эксплуатацию. Также продолжаются работы в отеле Mandarin Oriental. Напомню, что интерьеры создает Пьер-Ив Рошон. Очень высокое внимание к отделке, это high-top-end.
На этом же участке у нас реализуется комплекс резиденций «Золотой», где ведутся строительно-монтажные работы. Сдача — в 2022 году.
Продолжается строительство трех башен Capital Towers. Параллельно уже начнем отделочные работы.
На «Бадаевском» у нас ведется комплекс мероприятий и работ по сохранению памятников. По завершении этих работ приступим к реставрационным, а также к строительно-монтажным в параллели.
— Когда конкретно начнутся работы по строительству домов на 35-метровых колоннах?
— К основному этапу строительства мы приступим только после завершения противоаварийных работ по укреплению памятников. Строительство планируем начать уже в этом году.
— Mandarin Oriental, Capital Towers и «Бадаевский» — совершено разные. Первый — камерный, второй — высотное строительство, а третий — очень современный. А вы лично в каком хотели бы жить?
— Я хотела бы жить во всех. По очереди. (Смеется.) Очень сложно ответить, это как что тебе ближе — балет или опера, театр или кино? Мне близок подход эстетики простоты и элегантности декоратора Акселя Вервордта, японского архитектора Тадао Андо, лауреата Притцкеровской премии Петера Цумтора из Швейцарии. Импонирует архитектура Herzog & de Meuron, поэтому в настоящий момент я бы выбрала «Бадаевский».
— Как вы оцениваете вклад компании в развитие города?
— Высоко. Это очевидно. Разве можно теперь представить Якиманку без нашего «Имперского дома» или дома Mon Cher? А Сити без «Города Столиц» и башен ОКО? Также и три башни Capital Towers, и, например, «Бадаевский» навсегда поменяют наш город.
— Вы чувствуете персональную ответственность за те изменения, которые происходят в городе?
— Конечно.
— От этого не дрожат коленки?
— Еще как. Хотя уже не вижу себя нигде, кроме как в недвижимости. Только здесь ты работаешь и над деталями, и над чем-то масштабным в рамках всего города одновременно. И конечно, это накладывает на тебя ответственность. Ты должен каждое свое решение взвешивать. Проживать его, продумывать.
Те здания, которые мы построили, будут видеть наши дети, внуки и правнуки — это очень серьезная работа.
Конечно, мы меняем город. Вспомните, каким был участок на Софийской набережной: закрытая территория, абсолютно депрессивная, пустырь. От истории там осталось только одно название, все остальное — ветошь. И что мы видим сейчас? Современное благоустроенное пространство, где очень аккуратно, просто с максимальным уважением к истории возникли суперсовременные жилые здания, пешеходный бульвар. И кажется, так оно и было здесь всегда.
— А чего больше не решитесь повторить никогда?
— Ни один наш проект не повторится. А зачем?
Мы можем, конечно, попробовать повторить «Небо», «Город Столиц», ОКО или Capital Towers, но эти новые дома уже будут другими, для других жителей и их новых запросов.
— Capital Group 1993-го и 2021-го — это разные компании?
— В масштабах — да, разные. Сколько у нас тогда было в работе — 20–30 тыс. кв. м…
В год основания компании — 1993-й — девелопмент в Москве только-только начинался. Мы не то что учились строить, создавать что-то новое… это была какая-то интуиция, видение перспективы. Не было рынка, не было специалистов, не было технологий. В те годы, как, впрочем, и сейчас, могла работать только очень смелая и динамичная компания. Такой была и остается Capital Group.
Кстати, мы молоды были в 1993-м и остаемся такими же в 2021-м. Дело в том, что у нас обновился, омолодился состав. Средний возраст в компании составляет 35 лет. А что поменялось? Опыт.