5 критериев, которым должен соответствовать офис крупной компании
Что для корпораций выходит на первый план при выборе офиса? Как насчет внутренней планировки: есть ли что-то, что отличает именно штаб-квартиры? «РБК-Недвижимость» решила узнать, как выбирают помещения под головной офис крупные компании в Москве.
Для ответа на накопившиеся вопросы мы обратились к консультантам, которые закрыли десятки сделок на офисном рынке Москвы. А чтобы получить наглядное представление о критериях выбора, решили провести их «примерку» на конкретном объекте: отдельно стоящем офисном здании Tower A в строящемся деловом квартале STONE Towers в Белорусском деловом районе. Итак, на что обращают внимание крупные компании, подбирая себе офис?
1. Правильное расположение
Если в мире недвижимости и есть константа, то вот она: правильное расположение — это уже половина успеха. Особенно для офисной недвижимости, когда важно учитывать сразу несколько логистических факторов: время в пути до офиса, маршрут клиентов или партнеров, которые едут на переговоры, и возможность для сотрудников быстро добраться на внешнюю встречу.
«Наличие метро в пешей доступности, относительно высокая обеспеченность парковкой, инфраструктура здания и района, непосредственное окружение объекта и расположение в одном из ключевых деловых районов города, — перечисляет ключевые атрибуты удачного расположения офиса директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Из этого следует, что наиболее востребованные площадки под размещение штаб-квартир будут располагаться в ключевых деловых кластерах — ММДЦ «Москва-Сити», Белорусский, Павелецкий — и вблизи станций метро».
Если брать премиальный офисный квартал STONE Towers, первым функционирующим зданием которого уже летом 2022 года станет Tower A, то он расположен как раз в Белорусском деловом районе — одной из трех ключевых локаций офисного рынка. С одной стороны — два крупных пересадочных узла со станциями метро «Белорусская» и «Савеловская», аэроэкспрессом в аэропорт Шереметьево и поездами в инновационный центр «Сколково», с другой — ТТК и удобные дорожные развязки. А посередине — сложившийся престижный бизнес-кластер, в котором стремятся работать передовые компании как российского, так и международного масштаба. И об этом стоит рассказать отдельно.
2. Человек и его среда обитания
Транспортная доступность и респектабельный имидж района — это важно, но этим не исчерпываются характеристики действительно удачного офисного здания. Чтобы сделать штаб-квартиру продуктивным местом для работы, нужно предусмотреть инфраструктуру, полезные решения и функции, которые выведут на первый план потребности человека. Когда соблюдается баланс личных и бизнес-интересов, человек сохраняет высокую эффективность, что напрямую влияет на бизнес-показатели. Надо сказать, что для отдельно стоящих офисных зданий особую ценность приобретают развитое бизнес-окружение и наличие всей необходимой инфраструктуры в непосредственной близости. Когда объект не имеет комфортного соседства в виде сервисных точек, магазинов и прочего, компаниям приходится создавать инфраструктурную функцию внутри здания. Это сокращает площадь и влечет дополнительные издержки. В отдельно стоящем офисном здании Tower A вопрос сервисов продуман в масштабе всего офисного квартала STONE Towers, и у резидентов не возникнет проблем.
«Современные офисы — это прежде всего борьба за талантливую и умную команду, — рассуждает партнер архитектурного бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры» Николай Ляшенко. — Многие компании стремятся к профессиональному и креативному росту. Поэтому нужно создавать все условия для того, чтобы привлечь лучших людей и сформировать комфортную атмосферу, стимулирующую желание работать».
«В офисах завтрашнего дня человек и его потребности ставятся во главу угла, — подтвердила заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. — Также ключевым трендом является связанность бизнес-центра и города. Такую связь можно реализовать через просторные общественные пространства, которые становятся плавным переходом от офисной среды к городской».
В таких общественных пространствах неизбежно захочется пройтись пешком или проехать на самокате. Об этом говорят и урбанисты, давно призывающие к развитию пешеходной инфраструктуры в центре города: минимум лестниц, максимум доступной среды, в которой приятно находиться. А еще — кафе и ретейл, которые в STONE Towers, например, разместятся в стилобатной части между Tower B и Tower C и оживят не только офисный квартал, но и район в целом. Вместо того чтобы держать офисный центр в вакууме, сегодня бизнес старается «вживить» свое здание в сложившуюся городскую ткань. Так резиденты чувствуют себя постоянной частью города и происходящих в нем событий.
Все вместе это называется человекоцентричным подходом к городской среде, который трактуется как ориентир на потребности и цели человека. Именно такой подход использовали создатели премиального офисного квартала STONE Towers на «Белорусской» — девелопер STONE HEDGE и архитекторы бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». В новом офисном квартале они использовали успешные практики, зарекомендовавшие себя в жилых комплексах премиального уровня.
Ради этого архитекторы интегрировали в офисный квартал целый парк площадью 5 тыс. кв. м, растения для которого сегодня активно подбирают специалисты компании Arteza. «Мы не сильно дифференцируем жилье и место работы. Нам кажется, везде надо жить полной жизнью, — объяснил суть выбранного метода архитектор Александр Цимайло. — Поэтому даже короткий переход между башнями мы стремились сделать максимально комфортным и приятным».
3. Гибкость и возможность трансформации
Крупный бизнес обязательно смотрит не только на то, что остается снаружи, но и как здание спроектировано внутри. И здесь к кандидатам в штаб-квартиры особые требования.
«В последнее время все более остро встает вопрос мобильности рабочего пространства как инструмента гибкости, — рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели. — Компании осознают, что под влиянием внешних и внутренних факторов меняются нужды организации, которым офис должен соответствовать. Это влияет и на удовлетворенность сотрудников, и непосредственно на финансовые издержки. Поэтому все более востребованными становятся услуги по организации рабочего пространства».
«В случае штаб-квартир компании хотят, чтобы офис был создан с учетом их пожеланий и требований, — поддержала доводы коллеги Ольга Широкова из Knight Frank. — Во многих сделках арендуются объекты без отделки. Выбор типа офисного пространства зависит от особенностей каждой отдельной организации и даже департаментов внутри компании: для одних предпочтительны кабинеты, другие предпочитают работать в открытом пространстве. При создании пространства ожидается усиление важности его модульности и гибкости — возможности оперативно и с минимальными финансовыми издержками изменять конфигурацию офиса в ответ на резкие изменения на рынке. В последние годы таких изменений становится все больше».
Автономная отдельно стоящая башня Tower A площадью 14 тыс. кв. м предполагает монорезидента (покупка или аренда), который получит возможность адаптировать все помещения под собственные нужды. Например, оборудовать на первом этаже авторское лобби с лаундж-зоной и переговорные для сотрудников, либо целый шоурум с выставочными экземплярами. Другой вариант: разместить в офисном здании медицинский центр с безбарьерными входами. В районе сегодня нет крупных частных медицинских центров с широким спектром услуг, что гарантирует здесь популярность медицинского учреждения, а удачная транспортная доступность дополнительно привлечет посетителей из других районов
Если рассматривать STONE Towers целиком, то четыре разноплановых офисных здания в составе делового квартала предлагают все доступные на рынке возможности для арендатора. «В 23-этажной Tower B высотой 100 м, которая станет архитектурной доминантой всего Белорусского делового района, можно выбрать как компактный офисный блок площадью от 70 кв. м, так и занять весь этаж. Говоря о Tower C, стоит подчеркнуть ее уникальный для офисного рынка и актуальный для нового времени формат — камерный бизнес-центр с офисными резиденциями всего на пять — семь компаний-резидентов. Предложение выигрывает за счет своей эксклюзивности и статуса при разумном подходе к площадям — этаж 1100 кв. м», — рассказывает управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова. Отдельно стоит отметить концепцию Healthy building, которая позволяет резидентам сохранять психологический комфорт и здоровье в офисе.
4. «Отстройка» от конкурентов
Показать свое лицо. Продемонстрировать, чем компания выгодно отличается от конкурентов, — эта задача тоже лежит на штаб-квартире. Разумеется, для такого масштаба необходимо отдельное здание с собственной вывеской и территорией. Главное здесь — быть тем бизнесом, который определяет функциональное назначение места. Чтобы здание называли «домом компании Икс».
Но тут возникает основная сложность: нехватка подобных предложений. «Стоит отметить тенденцию последних лет к созданию крупнейшими компаниями и банками собственных штаб-квартир. Этот тренд обусловлен двумя факторами: желанием консолидироваться и снизить издержки на офис, а также дефицитом крупных лотов и объектов на офисном рынке Москвы, — рассказали в Knight Frank. — Это вынуждает компании искать опции для релокации в строящихся проектах».
Tower A в офисном квартале STONE Towers — редкий пример отдельно стоящего офисного здания, которое еще не успели купить или взять в аренду крупные арендаторы. И вряд ли эта башня, особенно к завершению строительных работ, долго будет оставаться на рынке. Работы на объекте ведутся динамично: разрешение на строительство было получено в конце августа 2020 года, а сегодня уже завершается возведение монолитных конструкций.
«Размещение в отдельно стоящих зданиях подходит, во-первых, для компаний с высокими требованиями к безопасности, например для банков, — разъяснила Ольга Широкова. — Для таких резидентов важным критерием является автономность от других арендаторов и возможность создания инфраструктуры для основной деятельности. Во-вторых, это вариант для крупных и растущих компаний, которые желают консолидироваться — за счет снижения затрат на эксплуатацию и управление несколькими офисами (вместо одного)».
Расположение и инфраструктура также работают на репутацию компании и на продуктивность ее сотрудников. Чем новее и современнее офис, тем сильнее посыл, который несет бизнес вовне. Посыл о том, что здесь работает респектабельная компания, которая заботится о своем позиционировании и о комфорте сотрудников. И это психологическая «отстройка» от конкурентов ничуть не менее важна, чем отстройка физическая.
«С самого начала проекта мы понимали, что новый офисный квартал должен послужить стимулом к развитию всей окружающей городской среды и одновременно быть самодостаточным, — резюмировал Николай Ляшенко. — Благодаря грамотной и насыщенной инфраструктуре STONE Towers общественные пространства должны стать благоприятным местом как для деловых встреч, так и для отдыха в нерабочее время. Мы уверены, что современная архитектура должна базироваться в первую очередь на человеческих ценностях».
5. Опыт и репутация девелопера
В сложившихся условиях нехватки качественных офисных площадей крупные компании покупают штаб-квартиры на стадии строительства. А значит, на первый план выходит умение девелопера создать такую недвижимость, которая точно подойдет под нужды компании — и станет привлекательным объектом для аренды, если покупателем выступит инвестор. Проверить все факторы до завершения строительства сложно. Тем важнее становится опыт застройщика и его репутация на московском рынке недвижимости.
«Несомненно, репутация девелопера играет большое значение при выборе здания под штаб-квартиру, поскольку от этого зависят успех и сроки запланированного переезда, — заявила Наталья Боннели из Colliers International. — STONE HEDGE, на наш взгляд, является профессиональном игроком на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Портфель девелопера представляет собой реализованные качественные офисные объекты, а также интересные запланированные проекты».
«Девелопер STONE HEDGE зарекомендовал себя как активный участник рынка офисов и реализовал несколько проектов разного формата и масштаба с широкой линейкой продуктов, — отметила Ольга Широкова. — Наличие в STONE Towers зданий разного объема и формата позволит девелоперу реализовать один из знаковых для локального рынка бизнес-центров, который будет интересен как офисным пользователям, так и инвесторам».