Эксклюзивность и камерность для бизнеса: что такое офисные резиденции
Белорусский деловой район, расположенный в центре Москвы вблизи станции метро «Белорусская», исторически выступает конкурентом «Москва-Сити». Многие крупные компании предпочитают иметь здесь престижный офис с удобной транспортной доступностью и близостью к оси Тверская улица — Ленинградский проспект, чем находиться в перегруженном высотном центре. При этом для таких фирм в современных бизнес-центрах важны статус и должный уровень комфорта и сервиса.
Небольшой объем доступного предложения и высокий спрос сформировали в Белорусском деловом районе одни из самых высоких ставок аренды. При этом практически все качественные офисные проекты в престижной локации можно назвать успешными. Редакция «РБК-Недвижимости» уже писала о такой тенденции со ссылкой на данные консалтинговых компаний. В нашей статье рассказываем, что здесь привлекает бизнес-элиту (от финансово-промышленных групп до IT-гигантов) и какие новые предложения коммерческой недвижимости на «Белорусской» призваны стать престижным офисом экстра-класса для компаний и статусным активом для инвестора.
О локации: Белорусский деловой район
Белорусский деловой район стал востребованной и подходящей для развития офисов класса А локацией на карте Москвы благодаря транспортным характеристикам, удобству и существующей инфраструктуре. При этом в сложившихся экономических реалиях компании стали рациональнее подходить к вопросу выбора площадей и все чаще размещают в центре города только головной офис, а бэк-офисы — в соседних динамично развивающихся бизнес-кварталах. Оптимальной арендуемой площадью для центрального представительства опрошенные РБК эксперты называют офисы от 1 тыс. кв. м. Сегодня арендаторами офисов на «Белорусской» являются крупные международные и ведущие российские корпорации — от IT- и консалтинговых компаний до лидеров строительного и промышленного секторов. Здесь расположены штаб-квартиры таких крупных корпораций, как Deloitte, PWC, «Авито», Total, Servier и других.
«Сегодня район является самым популярным по запросам арендаторов. Локация отличается высокой транспортной и пешеходной доступностью, а также разнообразной инфраструктурой», — рассказала Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. По данным компании, эта территория также характеризуется высокой заполняемостью офисов — доля свободных площадей не превышает 2–4%. «Низкая вакансия в действующих бизнес-центрах и высокий отложенный спрос позволят реализовать потенциал нового качественного офисного проекта среди арендаторов», — уточнил Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers.
Офисный квартал STONE Towers
Одним из новых и перспективных офисных проектов в Белорусском деловом районе эксперты называют премиальный офисный квартал STONE Towers, который возводится девелопером STONE HEDGE. Архитекторами в проекте выступает ведущее бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Как уже писала редакция «РБК-Недвижимости», STONE Towers будет состоять из четырех офисных зданий, реализованных в концепции Healthy Building. Архитектура и планировка каждой башни делового квартала индивидуальна, что позволяет девелоперу охватить всю линейку офисных форматов. Площадь участка под застройку составит 2,15 га, из них 5 тыс. кв. м будет отдано под ландшафтный парк. За концепцию благоустройства также отвечают специалисты «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Каждое офисное здание квартала ориентировано на разные запросы и виды бизнеса. Например, здесь будет одновременно комфортно и руководящим подразделениям промышленного сектора, и самым креативным и прогрессивным IT-компаниям. В зависимости от башни проектом предусмотрены офисные блоки площадью от 70 кв. м до представительских этажей с панорамными видами на Москву, а также офисные резиденции в составе камерного бизнес-центра и отдельно стоящее здание с собственной территорией. Благодаря архитектурным и строительным решениям каждый этаж имеет оптимальную планировку: глубину и панорамное остекление по периметру (это обеспечивает максимальный уровень естественного освещения) при минимальном количестве колонн (дает возможность максимально свободно использовать пространство). По оценке директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, концепция «здорового строительства», в которой внимание уделяется сохранению здоровья сотрудников и созданию комфортной рабочей обстановки для повышения их вовлеченности в бизнес-процессы, дополнительно повышает интерес к офисным пространствам STONE Towers. Особенно для западных компаний, которые уделяют повышенное внимание качеству рабочего пространства.
«Подобных предложений практически нет на рынке»
Дмитрий Клапша, директор отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL:
— Офисный квартал STONE Towers — качественный проект класса А у метро с развитой инфраструктурой, современными инженерно-техническими решениями и собственным парком. В данном проекте предлагаются офисные помещения на продажу. Подобных предложений практически нет на рынке, и данный формат, на наш взгляд, будет востребован среди компаний и инвесторов.
Проект предусматривает создание полноценной общественно-деловой зоны с благоустроенной территорией и ретейлом, что соответствует современным трендам офисного девелопмента и пользуется спросом у компаний-арендаторов. Быстрые темпы реализации STONE Towers благоприятно отразятся в том числе на инвестиционной привлекательности офисов.
Офисные резиденции — для компаний со статусом VIP
Реализуя в составе офисного квартала STONE Towers клубный бизнес-центр (получил название Tower C. — Прим. ред.) в формате офисных резиденций, девелопер нацелен охватить новый сегмент потенциальных арендаторов высокого бизнес-сегмента и привлечь внимание профессиональных инвесторов, ищущих статусный актив. Кроме того, у девелопера в планах разместить центральный офис STONE HEDGE именно в этой клубной башне. Высота бизнес-центра с офисными резиденциями — десять этажей, а площадь — 10 тыс. кв. м.
По планам девелопера, камерное офисное здание предполагает размещение всего пяти-семи компаний-резидентов. Появление такого предложения на рынке — ответ на сформировавшийся запрос статусных и/или активно растущих компаний-арендаторов в текущих реалиях: такие площади подойдут под представительский офис, штаб-квартиру, при консолидации активов или в качестве инвестиций (по оценке ряда экспертов, башня обладает признаками гиперликвидного объекта недвижимости. — Прим. авт.).
«В Москве представлены единицы бизнес-центров класса А, рассчитанных всего на несколько компаний, где учтены все элементы офиса премиум-класса и современных пространств. Помимо высококачественной инженерии и передового технического оснащения офисных пространств, мы предусмотрели такие опции, как двусветное дизайнерское лобби площадью 400 кв. м, VIP-ресепшен и услугу valet-паркинг для резидентов. Это определенно станет люксовым сегментом на рынке офисной недвижимости, и STONE HEDGE, оценивая тенденции в коммерческой недвижимости, понимает, что компании оптимизируют площади, но при этом им важно сохранить статус и получить должный уровень комфорта, сервиса. Мы, ориентируясь на потребности рынка, представляем штучный продукт», — говорит управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.
Характеристики башни
Площадь этажа офисных резиденций составляет 1 тыс. кв. м — это самый востребованный формат и для надежных и стабильных видов бизнеса, и для тех, кто переживает стадию бурного роста. Планировка каждого уровня позволяет спроектировать офис без «темных углов», максимальная глубина этажа 10 м. Высота потолков составляет 3,65 м. Панорамные окна башни предусматривают возможность естественного проветривания, а остекление по периметру обеспечивает высокий уровень освещения. С каждого этажа камерного бизнес-центра открывается вид на парк (5 тыс. кв. м), что всегда благоприятно сказывается на работоспособности сотрудников и позволяет резидентам поддерживать непрерывное взаимодействие с биофильной средой в течение дня. Офис на последнем, десятом этаже предполагает выход на приватную террасу по периметру башни.
Важное уточнение! Для небольшого количества компаний-арендаторов резидентам камерного бизнес-центра будет круглосуточно доступна вся инфраструктура офисного квартала. Выходить на улицу, чтобы посетить ресторан, воспользоваться конференц-залом, сервисами или клиентскими офисами, не придется благодаря продуманному переходу в инфраструктурный блок между башнями.
При этом внутри здания сохранится клубность и максимальная приватность: просторное и светлое дизайнерское лобби площадью 400 кв. м с высотой потолка 8,5 м и панорамным остеклением будет доступно только для резидентов башни и их гостей. Дизайнерское лобби камерного бизнес-центра с интерьерами от «Цимайло Ляшенко и Партнеры» со стойкой VIP-ресепшен сопоставимо по площади с лобби других башен в квартале STONE Towers. При этом в клубном бизнес-центре всего десять этажей, и он рассчитан на пять — семь компаний. Кроме того, офисные резиденции имеют обособленный подземный паркинг, где предусмотрены зарядные устройства для электромобилей. На территории оборудована наземная гостевая парковка. Основной объем общественных пространств и торговая галерея разместятся в стилобатной части между Tower B и клубным бизнес-центром.
«Интерес со стороны крупных компаний под свои представительские офисы»
Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers:
— Несмотря на раннюю стадию строительства, офисный квартал пользуется успехом. Отмечается высокий спрос инвесторов и конечных собственников — в проекте забронировано более 25% офисов. Расширение линейки предложения и реализация одной из башен под размещение ограниченного числа резидентов позволит охватить новый сегмент потенциальных покупателей и арендаторов и простимулирует интерес со стороны крупных компаний под свои представительские офисы. В результате предложение премиального квартала закроет полную линейку офисного рынка: от офисных блоков от 70 кв. м до этажей и отдельно стоящего офисного здания.
Этажи офисных резиденций Tower С в составе квартала STONE Towers смогут привлечь крупных игроков рынка автономностью башни, наличием приватного просторного лобби и заявленной концепцией сервисов. При высоком уровне приватности офисного здания резидентам доступен выбор оптимальной площади офиса и открыт доступ ко всей инфраструктуре нового офисного квартала. Отмечу, что в сложившемся Белорусском деловом районе для корпораций, рассматривающих площади свыше 1 тыс. кв. м, предложение крайне ограничено.
Инвестиции
Офисные резиденции в деловом квартале STONE Towers на «Белорусской» компании и инвесторы могут приобрести или арендовать. На текущем этапе цена квадратного метра в офисном квартале STONE Towers начинается от 225 тыс. руб. По расчетам STONE HEDGE, рост стоимости «квадрата» может превысить 35% к моменту завершения работ и при сдаче в аренду обеспечить стабильный пассивный доход. При высоком спросе на офисы в этой локации и ограниченном предложении среди камерных бизнес-центров такие показатели говорят о гиперликвидности подобного объекта недвижимости. Для справки: ставки на аренду офисов класса А в локации «Белорусской», по данным Colliers, на первый квартал 2021 года составляют около 35–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Подробнее о проекте — на сайте bc-stone.ru