Потребительский экстремизм в новостройках: как найти баланс интересов
Многие российские застройщики сталкиваются с судебными исками по качеству строительства жилья. Люди жалуются на недоделки в новостройках. Многие из таких исков сами девелоперы считают необоснованными и называют потребительским экстремизмом.
Чтобы постоянно не выносить подобные разбирательства в суды, эксперты предлагают решать эти вопросы сначала во внесудебном порядке. В частности, об этом зашла речь в Совете Федерации на заседании круглого стола «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов».
Участники круглого стола предложили Минстрою откорректировать свод правил, определяющих степень критичности строительных огрехов, на основании которых впоследствии суд выписывает девелоперам штрафы и неустойки. «Надо выработать такой правовой подход, который, с одной стороны, обеспечивал бы реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой стороны, не допускал злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику. Необходимо, чтобы «правила игры» в строительной сфере в равной мере отвечали интересам всех участников правоотношений», — сказал сенатор Олег Мельниченко.
Как соблюсти баланс интересов дольщиков и застройщиков
Сенатор Мельниченко считает, что необходимо разработать такой правовой механизм, который позволит обеспечить реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой стороны — не допустит злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику.
Член Общественной палаты России Светлана Разворотнева предложила усилить роль приобретателей жилья в процессе приемки жилых домов. В частности, наделить дольщиков правом осматривать дом перед его приемкой комиссией и фиксировать в протоколе замеченные недостатки. Также общему делу поможет, если будущие владельцы квартир получат возможность осматривать общее имущество дома — чердаки и подвалы, уверена эксперт.
Разворотнева отметила в целом низкое качество строительства вообще как в домах, построенных по бюджетным программам, так и в домах, помещения в которых реализуются на свободном рынке. По ее мнению, нужно разработать и утвердить типовую форму акта приемки объекта недвижимости с указанием общего имущества и придать этому документу статус обязательного к исполнению. В данном акте отражается перечень общего имущества, обязательного к осмотру.
«Все претензии по качеству в обязательном порядке должны устраняться застройщиком во время гарантийного срока, предусмотренного законодательством. Если нарушения возникли по вине некачественного содержания и текущего ремонта, застройщик будет иметь право обратиться с претензией или в суд к управляющей организации за компенсацией понесенных расходов», — отметила Разворотнева.
Потребительский экстремизм
Согласно результатам исследования, которое провел Институт развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний. Причем для 45% респондентов данная проблема является острой. Претензии по качеству сданных в эксплуатацию квартир были предъявлены в отношении более половины участников опроса.
Застройщики считают, что при обнаружении недостатков строительства увеличивается число случаев злоупотребления правом со стороны дольщиков в части соблюдения застройщиками качества передаваемого объекта. Они отмечают целенаправленное генерирование претензий и судебных исков к застройщикам со стороны специализированных юридических компаний, формально представляющих интересы дольщиков, по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства (так называемый потребительский экстремизм). По их мнению, зачастую действия потребителя направлены не на защиту нарушенных прав, устранение недостатков объекта строительства в натуре, а на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшение цены договора.
С 2018 года против строителей было подано около 3,7 тыс. исков. Общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил более 6,5 млрд руб.
Суды, как правило, выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика в случае жалоб дольщиков на качество строительства. При несоблюдении в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Совокупная сумма взысканных на основании решений судов неустоек и штрафов зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства. Взыскание значительных сумм негативно сказывается на финансовой устойчивости застройщиков, особенно в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование, считают эксперты.