Ценные бумаги вместо кирпичей: что нужно знать про облигации девелоперов
Доля девелоперов на рынке высокодоходных облигаций (ВДО) увеличивается с каждым годом. До перехода на проектное финансирование облигации размещало незначительное число крупных застройщиков, сейчас на рынок активно выходят и небольшие компании. В 2020 году доля девелоперов от всего локального рынка высокодоходных облигаций составляет около 25%, по данным сервиса Yango. Для сравнения: в 2018 году их доля была всего 11%.
Рассказываем, почему девелоперы начали активно размещать свои облигации, какую доходность могут принести ценные бумаги девелоперов и насколько этот рынок перспективен для частных инвесторов.
Зачем девелоперы размещают облигации
Выпуск ВДО позволяет привлечь финансирование в достаточно короткое время. В 2019 году государство внесло ограниченный запрет на привлечение денежных средств со стороны дольщиков. Из-за этого строительные компании вынуждены искать альтернативные источники привлечения финансирования. «И облигации в этом случае хоть и более дорогостоящий, но не менее эффективный инструмент», — считает директор департамента рынков долгового капитала Росбанка Татьяна Амброжевич.
«Основным критерием выхода девелоперов на рынок ВДО является его гибкость, даже несмотря на более высокую, чем у банков, ставку финансирования. В дополнение, заменяя банковские кредиты облигациями, девелопер увеличивает свободные лимиты в банках, что позволяет ему браться за новые проекты. Данная тенденция началась после введения эскроу-счетов, в результате чего девелоперы лишились источника фондирования в виде средств дольщиков», — поясняет старший аналитик по облигациям инвестиционной компании «АТОН» Артем Привалов.
Девелоперы на рынке облигаций
Список девелоперов, которые размещают облигации, достаточно большой. По данным «АТОН», в него входят крупные девелоперы, которых в целом нельзя отнести к сегменту ВДО (ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group, «Инград»), а также небольшие девелоперы. Список последних гораздо больше, и их кредитное качество также сильно отличается друг от друга. К таким можно отнести следующих: «Легенда», «Талан», АПРИ «Флай Плэннинг», «Самолет», «Пионер», «Брусника», «Джи-Групп», РСГ, Жилкапинвест, «Гарант Инвест», СК «Легион» и другие.
Cовокупный объем размещенных облигаций девелоперских компаний, по оценке Росбанка, составляет более 60 млрд руб. Если включить ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group и «Инград», то это еще 184 млрд руб. к объему, а общая сумма составит более 242 млрд руб., подсчитали в «АТОН». Основной объем приходится на ПИК и «Инград» — по 70–75 млрд руб. Лидеры ВДО-сегмента по выручке — «Самолет», «Пионер», «Брусника».
Какую доходность обещают девелоперы
Доходность облигаций российских девелоперов в среднем немного выше, чем доходность компаний с тем же кредитным рейтингом, но из других секторов, отмечает Татьяна Амброжевич. По ее словам, это связано с тем, что строительные компании крайне заинтересованы в привлечении дополнительного финансирования и таким образом пытаются привлечь больше инвесторов.
В среднем в 2019 году доходность по ним составила около 10% с дюрацией 1,6–1,8 года, что вполне привлекательно для инвесторов. Однако не стоит забывать о рисках, которые несет такая ценная бумага, отмечает Амброжевич.
Средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам физических лиц в рублях по итогам первой декады октября составила около 4,33%. Средняя ставка доходности крупных застройщиков, по оценке инвесткомпании «АТОН», — 6,44%, а застройщиков сегмента ВДО — 10%. Что касается прочих ВДО, то российский рынок еще достаточно маленький, и надо смотреть от случая к случаю — даже в сегменте девелоперов ВДО ставка варьируется от 6% до 15% в зависимости от кредитного качества эмитента, отмечает Привалов.
Доходность облигации — это величина дохода в процентах, полученного инвестором от вложений в долговую бумагу. Процентный доход по ним формируется за счет двух источников — процентной ставки (у облигаций с фиксированным купоном) и цены акции, которая может меняться в зависимости от рыночных факторов и ситуации в компании. Правда, изменения в цене у облигаций менее значимые, чем у акций.
Перспективы рынка и риски
В большинстве случаев облигации девелоперов ничем не обеспечены, что добавляет риска. «Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском в силу длинной цикличности работ. Соответственно, чем меньше девелопер, тем больше риск. Крупные девелоперы имеют большее количество проектов, которые сдают каждый год, что уменьшает цикличность. Состояние экономики и доходы населения также сильно влияют на сектор», — поясняет Привалов.
У большинства эмитентов в секторе есть кредитные рейтинги, отчетность по МСФО, относительная ликвидность, должное раскрытие информации — все необходимые «ингредиенты» для выхода из категории ВДО, объясняет заместитель генерального директора по стратегическому развитию компании «Брусника» Андрей Никитин. По его мнению, положительно на привлекательность девелоперских бумаг будет также иметь полный переход отрасли на эскроу и проектное финансирование.
Перспективы рынка
Андрей Никитин, заместитель генерального директора по стратегическому развитию девелоперской компании «Брусника»:
— Рынок ВДО в целом имеет хорошие перспективы. Причины просты. Для этого молодого, начавшего формироваться только в 2017 году рынка характерен эффект низкой базы. Со стороны спроса его рост обеспечивает быстро увеличивающийся интерес частных инвесторов. Искать новые инструменты сохранения сбережений их подталкивает падение ставок по депозитам и появление удобных мобильных приложений для неквалифицированных игроков.
Со стороны предложения число эмитентов ВДО продолжит пополняться, поскольку корпорации имеют запас емкости по долговой нагрузке и ставки по облигациям перестают быть запретительно высокими относительно доходности бизнеса. В этом ключе облигации сектора жилой недвижимости являются одним из самых привлекательных. Они продолжают предлагать присущую ВДО премию по купонной ставке к голубым фишкам (текущая доходность на уровне 8–12%), а вот риск по ним уже ниже стандартного для ВДО уровня.