Инвестиции на старте: как заработать на строительной готовности ЖК
За строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, подсчитали в компании «Метриум». Однако этот показатель во многом зависит от характеристик конкретного объекта и может колебаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Так, в условиях ограниченного предложения некоторое проекты бизнес-класса могут вырастать в цене на 50–60%.
Именно поэтому перед приобретением недвижимости в инвестиционных целях эксперты советуют оценить ликвидность жилья, качество проекта и перспективы роста цены.
Цены растут, доходы тоже
Сейчас цены на новостройки в Москве постепенно растут и в отсутствие новых экономических потрясений продолжат расти дальше. Это подтверждается и данными по спросу среди инвесторов: обычно доля таких сделок держится в районе 10%, сейчас показатель вырос в два раза — до 20%, свидетельствуют данные «Метриума».
На старте продаж никогда нельзя точно спрогнозировать, какой будет цена после завершения строительства. Еще несколько лет назад, до перехода на проектное финансирование, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса от застройщика вырастала на 25–30% за полный строительный цикл. После введения эскроу-счетов прирост цен за время строительства жилых проектов несколько снизится, но все равно составит не менее 15–20%, прогнозирует директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.
Эскроу или ДДУ: какая модель строительства выгоднее для инвесторов?
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— Инвестиции в недвижимость, строящуюся с применением проектного банковского финансирования, менее рискованны, чем в объекты, гарантией достроя в которых является только регистрация ДДУ. Такие новостройки могут показывать меньший рост цены за счет более высокой стартовой стоимости. Тем не менее многое зависит, конечно, от индивидуальных характеристик проекта, которые также определяют его ликвидность.
Если сравнивать оставшиеся новостройки по ДДУ и те, которые реализуются по новым правилам, то нужно понимать, что объекты находятся на разных этапах готовности, соответственно, у проектов разные цены. Новостройки, которые реализуются по старой схеме финансирования, относительно скоро будут введены в эксплуатацию, плато максимальной доходности у них уже пройдено. Поэтому если есть желание зайти с меньшей суммой в проект, то лучше смотреть новостройки на начальном этапе строительства (это будет эскроу), если нет желания ждать и есть финансовые ресурсы, то можно приобрести квартиру в проекте по старым правилам. Инвестору необходимо сравнить стоимость объекта на начальной и на средней стадии готовности и просчитать прирост годовых для каждого из лотов.
Не стоит опасаться заходить в проект, который реализуется по эскроу, с целью инвестирования. Совсем недавно у нас стартовали продажи квартир в новом ЖК бизнес-класса «Архитектор», который мы начали возводить на юго-западе Москвы. Сейчас приобрести квартиру в этом комплексе можно, например, за 11 млн руб. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию ее прогнозная стоимость будет составлять порядка 16 млн руб. — за три года потенциально возможно заработать 5 млн руб. Такой уровень доходности не всегда можно получить, используя другие инструменты инвестирования, не говоря уже о банковских вкладах.
Выбрать время и место
Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.
«В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: покупка жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бóльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен. В результате конечная прибыль инвестора может составить до 10–13% в год», — рекомендует Кирилл Голышев. При этом он отмечает, что наиболее инвестиционно привлекательные проекты — жилые комплексы с запроектированной отделкой в благоприятных локациях рядом с метро, низким объемом конкуренции и отложенным спросом — до сих пор могут показывать рост цены за период строительства более 20%.
Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).
Закрытые продажи
Закрытые продажи обычно проходят до запуска проекта и его выхода в информационное поле. Инвесторы могут получить значительную выгоду, потому что именно на этом этапе самый большой выбор квартир и самые низкие цены — после официального старта продаж они вырастают минимум на 10%. Кроме того, некоторые проекты выходят на рынок по завышенной цене, так что заработать на них не получится. Именно поэтому инвестиционная деятельность требует существенной подготовительной работы по анализу рынка. Если объект недвижимости выбран правильно, инвестор сможет заработать даже в условиях высокой конкуренции.