Стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать до осени?
Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавирусной инфекции, привел к снижению числа сделок с жильем в Москве. Покупатели отложили просмотры, а продавцы показы квартир для того, чтобы минимизировать контакты с людьми во время эпидемии.
Риелторы и аналитики рассказали, стоит ли покупать квартиру летом 2020 года или подождать со сделкой до осени.
«После завершения изоляции лотов на рынке определенно будет больше»
Марина Толстик, председатель совета директоров компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Во время карантина заметно сократилось предложение: так, только за апрель число лотов на вторичном рынке Москвы упало на 30%. Это обусловлено и боязнью участников сделок заразиться, и сложностями с проведением показов, и общей нервозной обстановкой. Поэтому сейчас многие предложения находятся в замороженном состоянии и, скорее всего, будут выставлены в продажу по завершении карантинных мер.
Мы фиксируем накопление отложенного спроса во время изоляции: когда эти меры будут сняты, покупатели одномоментно начнут решать свои жилищные вопросы, а продавцы вернут лоты в продажу, то есть на рынке вторичной недвижимости возникнет заметное оживление.
Покупать или нет квартиру — это решение, которое принимается индивидуально в каждой ситуации. Но после завершения изоляции лотов на рынке определенно будет больше, а значит, появится возможность выбора, проведения более сложных альтернативных сделок. Важно понимать, что альтернатив сейчас большинство, в некоторые месяцы — до 70%. Поэтому увеличение объемов предложения дает больше возможностей и продавцам, и покупателям.
«Ждать, на мой взгляд, не стоит, так как к осени усилится спрос»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Ждать, на мой взгляд, не стоит, так как к осени усилится спрос на новую ипотечную программу со ставкой 6,5% годовых (а некоторые банки уже предлагают 5,9%), ведь программа рассчитана до ноября 2020 года. За прошедшее время банки уже выдали почти 82 тыс. кредитов по этой программе. Также не будем забывать о том, что и сейчас, несмотря на пандемию, застройщики повышают цены — некоторые делают это ежемесячно. За апрель средняя цена метра в новостройках Москвы выросла на 3%. Даже те, кто отказался от повышения цен летом, осенью это сделают непременно, так как издержки компаний растут, в том числе и в связи с вынужденным простоем строек и офисов продаж. Так что именно сейчас можно увеличить выгоду, приобретая квартиру с помощью новой ипотечной программы по текущим ценам.
«Многие застройщики уже дают скидки»
Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate:
— Если приобретать недвижимость сейчас, то есть шанс воспользоваться льготной ставкой по ипотеке (для Москвы — в бюджете до 8 млн руб.) и купить квартиру в новостройке. Можно найти варианты и дороже, однако на сумму сверх установленного лимита льготы не распространяются. Сейчас на рынке есть немало интересных строящихся жилых комплексов от известных девелоперов, поэтому брать жилье на первичном рынке выгодно. Многие застройщики уже дают скидки, в премиальном сегменте неофициально иногда достигающие 15%, но после снятия ограничений из-за вируса они сойдут на нет, а цены вряд ли будут заметно ниже. На вторичке тоже можно покупать квартиру сейчас, однако если подождать несколько месяцев, можно найти более выгодные предложения или договориться с собственниками о скидках.
«Снижение доходов и накоплений населения негативно скажется на спросе»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Существенного изменения условий на первичном рынке жилья ждать не стоит. На данный момент мы прогнозируем уменьшение стоимости, но пока несущественное — в размере 3–5% в среднем по рынку. В этом отношении у застройщиков есть ряд ограничений по уменьшению стоимости на квартиры в своих комплексах: банковское проектное финансирование, обслуживание кредита, необходимость достижения заложенных инвестиционных показателей в начале реализации проектов. Также, если к покупке рассматривается не многокомнатная квартира, имеет смысл воспользоваться льготной ипотекой, действие которой заявлено до конца сентября. По условиям этой ипотеки максимальный размер кредита составляет 8 млн руб. При минимальном первоначальном взносе в размере 20% общий бюджет квартиры составит 10 млн руб. На данный момент на рынке новостроек Старой Москвы количество квартир и апартаментов в пределах данного бюджета составляет 13,6 тыс. лотов. При более высоком первоначальном взносе количество лотов, соответственно, увеличивается.
С сентября 2019 года вплоть до конца апреля в сегменте новостроек без учета элитной недвижимости наблюдался ежемесячный рост средней стоимости квадратного метра — за семь месяцев средняя цена выросла на 6,4%. По предварительным итогам в мае, впервые с прошлой осени наблюдалась отрицательная динамика — в среднем снижение на 1,6%, до 221,3 тыс. руб. В разрезе по классам пока снижение заметно только в массовом сегменте.
Спрос по итогам апреля и мая, естественно, снизился из-за введенных мер по самоизоляции. Тем не менее застройщикам удалось перенести многие процессы продажи в режим онлайн, и по итогам, к примеру, апреля количество ДДУ в Старой Москве составило 2,8 тыс. В период одного-двух месяцев после снятия всех ограничений ожидаются активные продажи в связи с отложенным спросом. В дальнейшем многое зависит от глубины кризисных явлений. Пока можно сказать, что снижение доходов и накоплений населения, вызванное текущей ситуацией, а также неопределенность с работой у многих негативно скажутся на спросе.
«Рынок недвижимости с трудом будет возвращаться к нормальному функционированию»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Согласно нашим наблюдениям, по итогам мая количество сделок на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилось в четыре раза по отношению к марту (обычный рабочий период), число вносимых авансов — в восемь раз. Количество звонков, поступающих в компанию по вопросам купли-продажи вторичного жилья, за это время сократилось в пять раз. На данный момент каждый третий участник рынка недвижимости строго соблюдает режим самоизоляции и не готов полноценно заниматься решением жилищных вопросов. А так как обычно для заключения сделки на вторичке необходимо участие как минимум трех человек — продавца, покупателя и риелтора, — то сейчас почти в каждом таком треугольнике недостает одной из сторон, из-за чего сделка (а иногда и цепочка альтернативных сделок) состояться не может.
Главной движущей силой вторичного рынка сейчас являются покупатели из возрастной группы 25–40 лет — в большинстве своем они не боятся ходить на просмотры квартир, общаться с продавцами, вместе подписывать договоры. Более того, некоторые из них считают, что риски, связанные с пандемией, сильно преувеличены. В то же время представители старшего поколения, в особенности люди старше 60 лет, обычно стараются соблюдать самоизоляцию и на время откладывают решение жилищного вопроса. В результате доля молодых покупателей на вторичке в феврале равнялась 55%, а в мае возросла до 80%.
В целом мы предполагаем, что даже после окончания режима всеобщей самоизоляции рынок недвижимости столицы с трудом будет возвращаться к нормальному функционированию. Платежеспособность большей части населения (в том числе потенциальных покупателей квартир) заметно ухудшится, многие граждане будут откладывать приобретение квартиры, даже если раньше планировали это сделать. Поэтому, согласно нашим прогнозам, как летом, так и осенью спрос во вторичном сегменте Старой Москвы будет находиться на пониженном уровне. Согласно данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости Старой Москвы составляется сейчас 227,7 тыс. руб., это весьма высокий результат. Однако не стоит ориентироваться на эту цифру: в условиях сильного затормаживания рынка рост среднего ценового показателя происходит не из-за активности покупателей, а во многом из-за снятия с продажи объектов, в том числе самых бюджетных.
«Откладывать покупку недвижимости целесообразно, только если...»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Сегодня в стране разворачивается кризис мирового масштаба, и россияне уже ощутили на себе его последствия: многие потеряли привычный уровень дохода, а работники целого ряда сфер попали под угрозу увольнения или лишились работы. Именно поэтому дать универсальный совет невозможно, слишком многое зависит от финансовой устойчивости конкретного клиента. Также стоит ориентироваться на цели покупки. Если клиент подбирает объект для инвестиций, то нужно учитывать, что сегодня выбор высоколиквидных проектов с хорошим потенциалом к росту значительно сузился. Во-первых, за последние месяцы резко снизилась динамика выхода новых проектов. В первом квартале 2020 года объем предложения пополнили лишь восемь комплексов, то есть почти вдвое меньше, чем в прошлом году. Во-вторых, с начала 2020 года массовые новостройки подорожали более чем на 7%, причем еще с 2019 года новые проекты выходили по стартовым ценам, приближенным к средним по рынку. Сегодня в столице все еще можно найти высоколиквидные предложения, но речь идет о единичных проектах.
При покупке квартиры для личного проживания необходимо иметь в виду несколько факторов. Во-первых, в апреле стремительный рост цен на столичные новостройки замедлился, а в мае средняя стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне. В ближайшие месяцы эта ситуация наверняка сохранится, поскольку разнонаправленные тенденции уравновешивают друг друга. С одной стороны, радикальное падение спроса делает невозможным дальнейшее наращивание цен. С другой, в текущей ситуации застройщики не в состоянии демпинговать. Только в апреле девелоперы недополучили от 30% до 70% прибыли в зависимости от проектов, при этом платили налоги, проценты по кредитам, несли расходы на содержание активов и т. д. Таким образом, в краткосрочной перспективе не стоит ожидать коррекции цен.
Во-вторых, объем предложения на столичном рынке заметно сократился. В первом квартале падение в массовом сегменте превысило 20%. В апреле количество реализуемых лотов выросло на 6%, в мае — снизилось на 3,9%. Причем на протяжении последних двух месяцев на рынок не вышло ни одного нового комплекса комфорт-класса. При этом в мае наметился восстановительный рост спроса, наиболее ликвидные лоты стали уходить с рынка. С учетом того, что низкая динамика выхода новых проектов наверняка сохранится и в последующие месяцы, нужно понимать, что выбор квартир в новостройках продолжит сужаться. В-третьих, в период самоизоляции целый ряд застройщиков (MR Group, ФСК, Ingrad, УК «Развитие» и др.) совместно с банками разработали программы по дополнительному субсидированию льготной ставки в среднем до 0,1–0,5% годовых на период до года. Причем в большинстве проектов воспользоваться данным предложением можно лишь до конца июня. Таким образом, в текущей ситуации откладывать покупку недвижимости целесообразно, только если клиент столкнулся с серьезными финансовыми трудностями и не уверен, что может стабильно выполнять финансовые обязательства перед банком. В остальных случаях промедление, скорее, приведет к негативным последствиям: выбор ликвидных квартир сужается, а срок действия специальных предложений от застройщиков вскоре истечет.