Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Суд продлил арест жены убитого рэпера Картрайта Общество, 20:31 Теннисист Рублев вышел в четвертьфинал турнира в Вене Спорт, 20:15 Сбербанк стал единственным владельцем Rambler Бизнес, 20:13 Ницца, Авиньон, Лион. Что дальше? Политика, 20:13 Инвестиционный марафон: в какие сектора вложиться на перспективу РБК и СберПервый, 20:10 Глава Подмосковья сообщил об отсутствии антител после вакцинации от COVID Общество, 19:58 В России заказали блокчейн-систему для голосования за 7,2 млн рублей Крипто, 19:56 «Тессинский, 1» — современный клубный дом на фундаменте истории РБК и INSIGMA, 19:55 В Карабахе заявили о близости войск Азербайджана к стратегическому городу Политика, 19:51 РФС отменил красную карточку игрока «Ростова» перед матчем со «Спартаком» Спорт, 19:49 Куршская коса на авто: что посмотреть в Калиниграде и окрестностях РБК и Cordiant, 19:39 РФС оценит слова гендиректора «Краснодара» после матча со «Спартаком» Спорт, 19:35 Во Франции мобилизуют дополнительное число военных после теракта в Ницце Общество, 19:29 Воробьев анонсировал вакцинацию от COVID-19 в Подмосковье с января Общество, 19:22
Как COVID-19 изменил представление горожан о времени и пространстве
Мнения ,  
0 
Алексей Новиков

Как COVID-19 изменил представление горожан о времени и пространстве

Городская мобильность является одним из ключевых показателей здоровья современной городской среды, и она всегда связана с двумя измерениями — пространством и временем.

Временнáя составляющая мобильности до сих пор сильно недооценена, несмотря на свидетельства городских социологов, которые утверждают, что в крупных городах Европы, включая Москву, до 30% занятых имеют достаточно много свободного времени и много денег для того, что бы не работать полную рабочую неделю или перейти к свободному рабочему графику.

Вместе с тем инфраструктура города, созданная много десятилетий назад, поддерживает совершенно другую пространственно-временную организацию, которая прежде всего привязана к восьмичасовому рабочему дню и рабочей неделе. Город, таким образом, становится проекцией трудового законодательства и призван обслуживать работающую полную неделю часть населения. Это становится проблемой как в «мирное» время, так и в период эпидемии.

По расчетам французского социолога Жана Виара, на работу приходится всего 12% жизни человека за вычетом сна, отдыха, детства, пенсионной старости, образования и прочего не связанного с работой времени.

Эта цифра порождает как разочарования людей в устройстве современного города, скроенного под работу, так и надежду, поскольку она указывает на потенциал гибкости пространственно-временной организации городской среды.

В эпоху самоизоляции и карантина, когда ключевой целевой функцией города является распыление концентрации людей и снижение их контактов друг с другом, спродюсированная трудовым законодательством структура фордистского города становится существенным ограничением. Речь не только о почти ничтожных возможностях для гибких форм организации труда в том случае, если их позволяют технология и бизнес-процессы. Восьмичасовой рабочий день и связанные с ним регламенты омертвляют огромные по масштабу объемы городского пространства, причем в самом центре города.

Посменная работа предприятий — не новация, но дело не в том, чтобы увеличить масштабы выпускаемой продукции, как это было в военное время, а в том, чтобы повысить комфорт выбора удобного рабочего времени, гибкость и эффективность использования городского пространства и, наконец, снизить риск скученности в период эпидемии.

Одним из ключевых спутников городской мобильности является так называемое «время пребывания» — время продуктивного пребывания людей в данном районе в определенные часы суток. От него зависит, насколько интенсивно человек потребляет данное пространство, остается он там надолго или проходит мимо.

В «мирное» время проблема в том, что после рабочего дня большая часть коммерческой недвижимости, в основном офисной, закрывается и становится недоступной в районах высокой концентрации людей и интенсивного движения транспорта. А именно в это время потенциальный спрос на коммерческие площади в таких районах очень высок.

Исследования Habidatum в Москве, Атланте, Вашингтоне и Нью-Йорке показывают, что до 60% своего жизненного времени офисная недвижимость не используется — не только основные помещения, но и цокольные этажи, крыши и большие конференц-залы, выключенные из собственно рабочих помещений.

В то же время многие крупные офисные зоны часто приходят в упадок независимо от того, что людской поток вокруг них весьма интенсивен. Малые и средние предприятия, обслуживающие такой район, вытесняются оттуда запредельными ставками коммерческой аренды.

Функциональное разнообразие такого места обычно идет резко вниз, что приводит к неуклонной деградации самого объекта недвижимости и в итоге к обвалу цен. Людям опустыненное пространство вокруг офиса неудобно, собственность владельцев оказывается под риском потери стоимости, ставки капитализации растут, неуклонно сообщая собственникам о росте риска.

Насколько широко распространена эта тенденция, что можно сделать, чтобы противодействовать ей? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны посмотреть на город как на пространственно-временной объект.

Современные деловые районы города используются зачастую исключительно в рабочее время. А в самое продуктивное время социализации — с семи вечера до часа ночи — многие из них вымирают. В градостроительстве вечерний и ночной город плохо осмыслен, но именно здесь и есть ответ на поставленный вопрос.

В своем недавнем исследовании кварталов Нью-Йорка Habidatum использовал данные в режиме реального времени о мобильности людей, о ставках коммерческой аренды и функциональном разнообразии городских кварталов. Сочетание высокой концентрации людей, высокой аренды и низкого разнообразия указывало на офисные районы, подверженные риску деградации.

В результате предложено решение почасовой аренды для использования служебного офисного пространства первых этажей в вечерние и ночные часы.

В качестве индикатора эффективности почасового зонирования к показателю FAR (floor area ratio) добавляется HAR (hour area ratio). В этом случае в рамках правил землепользования и застройки может быть установлена временная квота для открытия служебных корпоративных пространств публике и малому бизнесу, скажем, с семи до десяти вечера.

Те владельцы коммерческой недвижимости, которые не хотят открывать свою площадь на первом этаже в это время и сдавать ее в почасовую аренду малым торговым предприятиям, книжным лавочкам, галереям, продовольственным киоскам, должны будут заплатить налог «вечернего времени» или купить эти три часа у, скажем, соседней библиотеки, которая работает 24/7.

Таким образом, оборот выведенной из обращения в вечернее время недвижимости получит дополнительный толчок, а библиотека — средства для модернизации своих хранилищ или инфраструктуры доступа Wi-Fi.

В целом данный сюжет — лишь часть более глубокой темы Time Master Planning, так называемого временнóго мастер-планирования и временнóй координации активности людей в городе. Time-masterplanning — это важная часть подготовки современных специалистов, но занимаются ею в России немногие, в рамках обучения управлению развитием территорий. В период эпидемии данный подход особенно актуален, поскольку он позволяет спланировать рассредоточение потоков людей в пространстве — времени: разделить группы работников на смены и предоставить им город в различное время суток. Речь идет о спланированной темпоральной сегрегации занятых — механизме пространственно-временной координации потоков в городе.

По сути, речь не столько об уменьшении потока людей в общественных и рабочих пространствах, сколько об уменьшении времени их совместного пребывания. В этом случае ситуация, при которой на пространство в 10 кв. м приходится по одному человеку два последовательных раза по четыре часа, представляется гораздо лучше, чем когда на ту же площадь приходится два человека в течение восьми часов. Возможно и расширение рабочего времени до 16 часов с посменной работой по восемь.

Все это осуществимо организационно лишь при условии радикального пересмотра трудового законодательства — речь не о лишении работающего населения трудовых прав, а, напротив, об адаптации жестких норм трудового права к реалиям современной жизни.

Удаленная работа оказалась важнейшим адаптационным механизмом в условиях эпидемии, но этого мало. В Москве и других крупных городах многие продолжают ездить на работу прежде всего по причине привязанных к месту работы бизнес- или технологических процессов. По данным PWC, около 51% работающих москвичей совершают длительную поездку на работу. Из них более 60% хотели бы жить ближе к работе.

Трудовое законодательство, очевидно, лишь часть проблемы. Чтобы в полной мере применить гибкое пространственно-временное планирование, нужны изменения и в нормах регулирования коммерческой аренды, и в регламентах использования нежилых помещений, и в расписании движения общественного транспорта. Стоит ли игра свеч, если речь идет о временном, хотя и экстремальном явлении, таком как эпидемия?

Непременно, так как выход из режима изоляции предоставляет нам уникальную возможность испытать новые механизмы пространственно-временной координации активности людей в городе и практику пространственно-временного мастер-планирования, а затем оставить только эффективные из них для «мирного» времени.

Об авторах
Алексей Новиков Алексей Новиков, президент Habidatum
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента