Закрытие торговых центров: что будет с собственниками и арендаторами

Фото: Сергей Карпухин/ТАСС

Торговые центры практически полностью закрываются в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Татарстане, Свердловской области с 28 марта по 5 апреля. В эти дни будут работать только продуктовые магазины, аптеки, банки и магазины товаров первой необходимости.

Собственники и арендаторы могут понести крупные убытки или вовсе закрыть бизнес в результате последствий от распространения коронавирусной инфекции. Участники потребительского рынка уже обратились в правительство с просьбой поддержать отрасль. Власти обещали разработать меры поддержки. Рассказываем, какие последствия грозят владельцам торговых центров и арендаторам, какие меры помогут остаться на плаву ретейлерам и бизнесу ТЦ.

В сложившейся ситуации бизнес нуждается в поддержке государства. Пока эти меры не выработаны, среди управляющих компаний и собственников торговых центров нет единого мнения, что будет наиболее эффективно — закрыть на время торговые объекты полностью или оставить работающими отдельные торговые точки — продукты, детские товары, отделения банков, аптеки, товары по уходу и косметику, службы быта.

Пока речь идет о частичном закрытии ТРЦ — работать смогут такие форматы, как продуктовые и аптеки, что поддержит торговые центры. «В случае сохранения работы ТЦ понесут расходы на обслуживание объекта в эти дни, с другой стороны — получат минимальный арендный доход. В данной ситуации, пожалуй, управляющие каждого объекта будут принимать индивидуальные решения в зависимости от доходной и расходной части, например размера продуктового оператора и его доли в арендном потоке и т. д.», — говорит заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

Якорные продуктовые гипермаркеты, которые могут оставаться открытыми, занимают действительно большую долю сдаваемой площади, и они могут сработать даже с приростом к обороту, что поможет ТЦ хотя бы немного в эту неделю закрытия, отмечает руководитель направления аренды торговых помещений компании CBRE Александра Чиркаева.

Полное закрытие, наверное, даст возможность ТЦ также впоследствии со ссылкой на это предписание снизить свою нагрузку на коммунальные платежи, на эксплуатационные расходы и что-то даже не платить в том числе государству на время простоя, считает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. В такой ситуации закрыть объекты на какое-то время, а затем открыть после карантина и работать полноценно, возможно, будет правильным решением, говорит эксперт.

Собственники крупных ТЦ занимают выжидательную позицию и не спешат пересматривать договоры и ставки для арендаторов. Они ждут завершения карантина, чтобы понять, что будет с трафиком и как скоро он восстановится, отмечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.

Основным инструментом, который поможет минимизировать риски, является способность собственников ТЦ и арендаторов находить совместные решения, договариваться об условиях, чтобы после снятия карантина перезапустить работу торговых центров — не пустых, а заполненных магазинами и различными сервисами, считает Хакбердиева.

Пока нет официального предписания, акционеры крупных ТЦ дают менеджменту право договариваться с арендаторами, говорит Ярова. По ее словам, наличие таких предписаний позволит, ссылаясь на эти источники, идти на какие-то компромиссы и зафиксировать договоренности на время простоя. Понятно, что аренда в этот период не платится, и, как правило, это зафиксировано в договорах аренды, к тому же можно ссылаться на форс-мажорные обстоятельства, поясняет эксперт.

Управляющие компании ТЦ начали заранее прорабатывать различные сценарии развития событий и готовить антикризисные планы, говорит Чиркаева. По ее мнению, сейчас важно не сгущать краски, поддаваясь панике, принимать взвешенные решения и думать о сохранении долгосрочного партнерства. При формировании текущих арендных условий, преференций и каникул собственники будут прежде всего руководствоваться индивидуальной ситуацией у каждого ретейлера и могут идти на точечные меры, добавляет она.

Крупные и наиболее закредитованные собственники ТРЦ не относятся к малому или среднему бизнесу, поэтому пока поддерживающие меры в отношении них не приняты. Если будет реализован сценарий введения полного карантина и ситуация продлится, скажем, на месяц, то, конечно, без помощи государства не обойтись, прогнозирует Чиркаева.

«Если правительство откликнется на обращение РСТЦ, то арендодатели смогут быть более гибкими в переговорах с арендаторами. В случае если государство не поддержит владельцев торговых объектов, ситуацию сложно прогнозировать, поскольку в каждом конкретном случае объем кредитной нагрузки и прочих обременений у собственников разный», — говорит Хакбердиева.

Российский совет торговых центров (РСТЦ) направил письмо премьер-министру России Михаилу Мишустину с просьбой оказать поддержку торговым центрам. Владельцы ТЦ просят субсидировать процентные ставки по кредитам в размере не менее 4%, отсрочку уплаты НДС и налога на прибыль на три месяца с возможностью продления до 31 января 2021 года, отмену земельного налога и налога на имущество. Эти меры предлагается ввести до конца текущего года.

В коллективном обращении ретейлеров к Мишустину также предложен комплекс мер, которые должны поддержать всех участников потребительского рынка. Среди них — арендная амнистия для всех, кроме продуктовой розницы, а для владельцев ТЦ — каникулы по обслуживанию кредитных обязательств.

Отрасль просит отменить начисление НДС и установить на полгода отсрочку по уже возникшему НДС, отмена налогов на имущество, НДФЛ, ФОТ на персонал, остающийся в штате организации, взимание ЕНВД, налогов по УСН, а также арендной платы за землю, в том числе торговых центров. Также участники рынка просят предоставить льготное рефинансирование и рефинансирование кредитов и другие меры. Игроки предлагают установить эти меры с 25 марта по 25 сентября.

После обращения РСТЦ президиум координационного совета при правительстве по борьбе с распространением коронавируса поручил проработать мероприятия по господдержке владельцев коммерческой недвижимости.

Правительство просит региональные власти предоставить отсрочку при уплате налога на имущество владельцам ТЦ, если они предоставят отсрочку оплаты аренды помещений ретейлерам. Первый вице-премьер Андрей Белоусов отметил, что в крайнем случае может быть введено понятия форс-мажора из-за распространения COVID-19.