Десять экономических кризисов, после которых обесценивалась недвижимость
Рынок недвижимости часто становился жертвой макроэкономических неурядиц. Впрочем, в ряде случаев недвижимость сама провоцировала мировые экономические катаклизмы. Все они рано или поздно заканчивались.
Рассказываем о десяти мировых кризисах, затронувших рынки недвижимости в разных странах.
Кризис 1873 года
Произошел на фоне мирового финансового кризиса и сильнее всего сказался на Южной Америке. Причиной стал рост рынков недвижимости в Австро-Венгрии и Германии. Застройщикам выдавали огромные кредиты, но многие не смогли по ним рассчитаться. Паника, начавшаяся на биржах Европы, перекинулась в США и закрепилась в Латинской Америке. Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских стран резко сократился, что привело к падению доходов государственных бюджетов.
Падение акций на фондовой бирже Нью-Йорка, отказ немецких банков пролонгировать кредиты привели к тому, что Америка оказалась в глубоком финансовом кризисе. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а вслед за ней и цены на недвижимость. Тогда и появились первые ипотечные бумаги. Это один из самых затяжных кризисов, который удалось преодолеть только к 1878 году.
Кризис 1914 года
Очередной кризис связан с началом Первой мировой войны. Его причиной стала тотальная распродажа бумаг иностранных эмитентов правительствами США, Великобритании, Франции и Германии для финансирования военных действий.
Это привело к краху на всех рынках, как товарных, так и денежных. После 1914 года недвижимость в Москве и Петербурге значительно подешевела: аренда жилья в Петербурге стоила 25 коп., а в Москве и Киеве — 20 коп. (256 руб.) за квадратный аршин (0,5058 кв. м) в месяц. После начала войны в царской России началось изъятие недвижимости у иностранцев.
Кризис 1929–1939 годов (Великая депрессия в США)
Причиной кризиса стал обвал фондового рынка, вызванный перегревом на волне слишком быстрого роста экономики США. Это сопровождалось спадом производства во всех областях, ростом безработицы, снижением покупательной способности, в том числе в сфере недвижимости, массовой истерией. Решение ситуации заключалось в государственной программе Рузвельта по выходу из кризиса, которая предполагала вливание денег в глобальное строительство. Господдержка ипотечного кредитования привела к увеличению объемов строительства, активизации спроса на жилье, а также росту рынка недвижимости в целом.
Кризис 1970 года (Дания)
Рост инфляции, который стал причиной возникновения кризиса в Дании, привел к тому, что правительство страны обязало работодателей повысить заработные платы. В связи с этим население брало кредиты на покупку жилья, а расплатиться по своим обязательствам многие впоследствии не смогли. В распоряжении банков страны оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на жилье. В результате кризиса цены на недвижимость в Дании упали на 30–40%, а многие компании-застройщики обанкротились.
Кризис 1973 года (Карибский кризис)
Возникновению кризиса способствовали взлет цен на нефть, снижение ее добычи в арабских странах, а также война Израиля и Сирии. Это привело к сокращению промышленного производства в США, увеличению цен на нефть на 67%, резкому росту безработицы и инфляции, которая отразилась на повышении стоимости стройматериалов. Анонсированные проекты нуждались в дополнительном финансировании, а растущий объем кредитования вылился в избыточное предложение, в результате чего цены на жилье и коммерческую недвижимость упали.
В качестве мер поддержки граждан было предложено внести изменения в законы, гарантирующие сохранение недвижимого имущества (дома) в случае личного банкротства вне зависимости от его стоимости. Преодолеть кризис на рынке недвижимости удалось только к началу 1980-х годов.
Кризис конца 1980-х (США)
Причиной стали огромные инвестиционные вливания в новостройки, что привело к перенасыщению рынка недвижимости предложениями. В результате большинство новостроек оказались невостребованными даже с учетом того, что цены упали почти на 50%.
Кризис 1991 года (Финляндия)
Причиной кризиса стало снижение ВВП Финляндии на 7%, а объемов частных инвестиций — на 25%. В 1993 году безработица в промышленности достигла критического показателя — 40%. Сразу за падением покупательной способности последовало сокращение спроса на недвижимость более чем на 30%. Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами. Однако к концу 2000-х годов ситуация нормализовалась за счет резкого снижения процентных ставок по ипотеке и росту дохода домашних хозяйств.
Кризис 1998 года (дефолт в России)
Считается, что основанием для волнений на российском рынке недвижимости стало падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии. Однако реальные причины заключаются в просчетах в кредитно-денежной политике российской власти, а также большом долге по краткосрочным государственным обязательствам. Тогда кризис существенно обрушил цены на московском рынке недвижимости в среднем на 35–40%. Стоимость 1 кв. м опустилась до уровня примерно $700. Рост цен возобновился в 2001 году.
Кризис 2007 года (Латвия)
Причиной кризиса стало постановление правительства Латвии, которое усложнило получение ипотечных кредитов. Документ готовился для сдерживания роста цен на недвижимость в стране и должен был косвенно повлиять на растущую инфляцию, которая на тот момент достигла 18%. Но этот шаг привел к обвалу рынка жилья. В отдельных сегментах латвийского рынка недвижимости цены упали до 60%. Для начала восстановления ситуации потребовалось несколько лет.
Кризис 2006–2008 годов (кризис невозврата)
Причиной стал кризис ипотечного кредитования в США. Первые признаки стали проявляться еще в 2006 году, что было видно по снижению числа продаж недвижимости США. В середине 2007 года ипотечный кризис в Америке постепенно начал перерастать в финансовый, повлиявший на весь мир.
В России начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями. В значительной мере — со стороны застройщиков.
В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 года зарубежные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе, приостановились инвестиции в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в частности ипотечное. Это отразилось на покупательной способности населения.
Во время кризиса недвижимость подешевела на 30%, в сегменте коммерческой недвижимости отмечалось более резкое падение арендных ставок, а также замораживались проекты на стадии проектирования и начала строительства. В то же время выросло число залоговых объектов в банках, ряд крупных девелоперов признаны банкротами, произошел масштабный отток западных инвестиций и уход из России крупных инвестфондов. Было положено начало формированию класса девелоперов в сегменте экономжилья.
Кризис 2014 года
По аналогии с дефолтом 1998 года кризис в России был вызван падением цен на нефть и ростом стоимости доллара по отношению к рублю. Разница заключалась в том, что кризис-2014 в России сложился, скорее, по политическим причинам (война на Украине, двусторонние санкции), чем экономическим. Эксперты прогнозировали развитие кризиса по похожему сценарию: цены в рублях некоторое время растут вследствие попыток застройщиков принять контрмеры к снижению рынка. Однако в валюте они упали.
По материалам оригинальной статьи «Десять кризисов на рынках недвижимости в мировой истории»