Доходный дом: сможет ли аренда вытеснить собственность на жилье

Правительство России всерьез взялось за развитие рынка арендного жилья. Минстрой и Минэкономразвития с участием АО «Дом.РФ» к 20 ноября должны подготовить предложения по совершенствованию регулирования сферы. Речь идет о коммерческой аренде и в первую очередь касается формирования нормативно-правовой базы.

Почему граждане отказываются от идеи владения жильем, когда аренда окончательно вытеснит собственность и что поможет легализовать рынок?

Долгое время мы жили в плену советского образа жизни «где живешь — там и работаешь». Уровень оседлости в нашей стране зашкаливал до самых невероятных высот: с насиженных родовых гнезд срывались лишь выпускники школ, поступавшие в вузы. Ключевым аспектом выбора такого образа жизни являлась прописка. В советское время покупка дополнительного жилья в принципе не рассматривалась, а в 1990-е не позволяли финансовые возможности населения.

Ситуацию изменило так называемое поколение Y, или next — те, что родились после 1984 года. В поисках лучшей жизни они спровоцировали внутреннюю миграцию на фоне растущей экономики. Именно они изменили отношение к стереотипу «работа там, где дом». По понятным причинам наиболее активно наем жилья развивался в Москве. Со временем тенденция затронула практически все крупные города — Санкт-Петербург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Екатеринбург, Калининград. Отдельной строкой стоит развитие аренды в курортных городах Краснодарского края.

Надо признать, в сравнении с миниатюрными европейскими странами расстояния даже между соседними крупными городами у нас могут быть в разы больше, и это, безусловно, становится определенным барьером к частым переездам. А значит, люди будут искать возможность арендовать недвижимость. Однако, по данным правительства, рынок арендного жилья в России составляет порядка 10%. При этом среднемировой показатель — около 50%. Эксперты объясняют разницу относительно молодой экономикой нашей страны. Так, в Дании в арендных квартирах проживает более 30% населения, во Франции — более 35%, в Австрии — около 42%, в Германии процент арендующих жилье превышает 50%. Очевидно, что такой формат выбирают жители мегаполисов. Например, в том же Нью-Йорке квартиры снимает 90% горожан.

Сегодня социологи и риелторы говорят о «тектонических сдвигах» в обществе. Сначала крупные мегаполисы захватили коворкинги, потом каршеринги, а в 2017 году аналитический центр НАФИ впервые сообщил, что в России появились люди, готовые снимать квартиры на протяжении всей жизни, и с каждым годом их число растет. Они больше не рассматривают ипотеку как панацею. К тому же цены кусаются. Аналитики подсчитали: чтобы купить в кредит квартиру в Москве площадью 40 кв. м, среднестатистическому заемщику придется в течение 15 лет ежемесячно отдавать 73% от своей зарплаты. Эти данные подтверждают, что у арендного жилья большое будущее.

Проблему развития коммерческой аренды в РФ необходимо рассматривать с двух сторон: арендаторов и арендодателей. Однако объединяет их одно — существующий рынок полулегальный: частные риелторы, нигде не зарегистрированные договоры, неучтенные ежемесячные доходы. Вывести участников в правовое поле сложно. Если зайти на популярные у населения порталы для поиска жилья внаем, то в базе по Москве о сдаче в аренду только одно- и двухкомнатных квартир можно найти порядка 10 тыс. предложений. Сколько квадратных метров жилья в стране уже находятся в аренде, подсчитать невозможно.

К слову, налоговики с опозданием, но решили с этим бороться, о чем активно заявили в начале 2019 года. Во-первых, путем налаживания совместной работы с ТСЖ. Во-вторых, благодаря горячей линии для соседей, желающих пожаловаться на нелегальных квартирантов. В-третьих, проведением проверочных рейдов по адресам, поступившим с горячей линии.

Рынок живет по собственным правилам, и на это есть причины. Владельцы квартир не хотят афишировать наличие имущества и доходы, опасаются регистрировать жильцов. Заполнение деклараций требует много сил и времени, а в условиях, когда собственников жилья несколько, и вовсе вызывает путаницу. В целом граждане далеко не всегда рассматривают сдачу жилья внаем как постоянный источник доходов. Арендаторы готовы с этим мириться из-за отсутствия альтернатив.

Еще 100 лет назад отрасль арендного жилья работала по совершенно иным правилам. Целые улицы в Москве и Петербурге застраивались доходными домами, принадлежащими как частным лицам, так и городу. И свое название они оправдывали сполна, пополняя казну и позволяя развивать бизнес. Увы, за 70 лет советской власти ситуация кардинально изменилась: ставилась вполне благостная цель — обеспечить всех сограждан своим жильем с обязательной пропиской.

В подавляющем большинстве развитых стран понятие прописки или принудительной регистрации людей отсутствует в принципе. Так, в США для идентификации места жительства человек по желанию может использовать счет на оплату электричества. При этом в России отсутствие регистрации является административным нарушением, а человек без регистрации не может оформить даже жилье в собственность.

Пути легализации отрасли есть. Требуется разработка полноценной нормативно-правовой базы, которая будет учитывать интересы как частных арендодателей, так и юридических лиц, при этом на государственном уровне защищать арендаторов.

Во-первых, нужно законодательно закрепить определение «доходный дом». Во-вторых, юридически закрепить сам договор аренды и отделить его от договора социального найма. В-третьих, арендное жилье нужно именно строить, а значит — привлекать девелоперов. Но последним это невыгодно. Застройщикам проще выставлять готовые квартиры на продажу, чтобы быстрее вернуть преимущественно заемные средства и вложить их снова в дело, а при аренде маржа находится в пределах 4–6% при уровне инфляции в среднем 4%. Власти должны принять волевое решение и разработать меры по стимулированию участников строительства. Причем уровень поддержки должен позволять устанавливать цены на жилье, соизмеримые с предложениями частников.

Работу необходимо проводить и с частными арендаторами, пусть и не напрямую. Собственникам жилья следует снизить налоговое бремя и упростить саму процедуру уплаты налога на доходы. Сейчас есть несколько способов уплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду. Для физлиц — НДФЛ со ставкой 13%, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 6%. Но идея оформление статуса ИП только для сдачи квартиры в аренду выглядит непривлекательной для владельцев жилья.

С этого года в России стартовал эксперимент с введением налога на профессиональный доход (НПД), так называемый налог на самозанятость. Он предполагает низкие налоговые ставки и простую процедуру оформления. Однако участие в эксперименте принимают всего четыре субъекта: Москва, Московская и Калужская области, Татарстан. Необходимо расширять географию налогового режима и популяризировать его среди населения. Ведь если налоговый орган выявит факт нелегальной аренды, то собственнику доначислят сумму расчетным методом, ориентируясь на среднерыночную арендную плату.

Наличие прозрачных договоров аренды, прав и обязанностей сторон, социальные гарантии (регистрация, возможность посещать детсады, школы, поликлиники), упрощенное налоговое законодательство со временем выведут рынок из тени, и сама аренда сможет сравниться по популярности с собственным жильем.