Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Миф о девелоперском пузыре: почему недвижимость — уже не инвестиция
Мнения ,  
0 
Кирилл Манаенков

Миф о девелоперском пузыре: почему недвижимость — уже не инвестиция

Традиционно силен миф, что недвижимость — одна из лучших и наиболее доступных для рядовых граждан инвестиций. Выгоды понятны: этот актив всегда в цене, практически не имеет рисков, в квартире можно жить и, наконец, сдавать, получая рентный доход. Инвестиционная стратегия «куплю три однушки под сдачу и больше не буду работать» долгое время считалась беспроигрышной. Но сегодня реальность диктует новые правила.

Работать придется как минимум, чтобы содержать этот самый недвижимый инвестиционный актив. Давайте посчитаем. Стоимость однушки в Москве начинается от 5–6 млн руб., добавляем косметический ремонт (около 700 тыс.), оплату коммуналки (примерно 40 тыс. в год), возможные простои по оплате и поиск новых жильцов, а также расходы на мелкий бытовой ремонт, химчистку и клининг после смены арендаторов. В результате средняя доходность при идеальном раскладе составит всего 4–6% годовых, а срок окупаемости — 14 лет. В то же время средняя ставка банковского депозита сегодня — 6–7% годовых без всех описанных рисков в принципе. Рынок акций и вовсе предлагает около 10% годовых.

Схема заработка на жилье уступает банальным банковским депозитам из-за высокого порога входа. Открыть вклад в банке можно практически с любой суммы, а цены на квартиры начинаются от сумм с шестью нулями.

Следующий аргумент против недвижимости как инвестиции — ликвидность, возможность быстро получить свои деньги. Средний цикл сделки с квартирой сегодня — три-четыре месяца при условии, что продавец готов сильно двигаться по деньгам. То есть если деньги нужны сейчас, достать их будет проблематично в сравнении с тем же банковским депозитом.

«‎Но цены на недвижимость постоянно повышаются, скажут вам, — пока квартира стоит, она только дорожает»‎. На самом деле нет. По статистике ЦИАН, цены на квартиры за последний пять лет упали на 5%, а срок экспозиции (то есть сколько квартира находится в продаже) вырос вдвое. Сдача квартиры в аренду уже не является таким легким и доступным средством получения пассивного дохода.

Социальный портрет покупателя

Отдельно стоит остановиться на следующих тенденциях — привлекательных предложений по новостройкам становится все больше, ставки по ипотеке снижаются, средний потенциальный покупатель молодеет. Это пока не значит, что аренда исчезнет, но уровень доходности подобного рода инвестиций определенно будет снижаться.

Сегодня за год в России совершается около 3 млн сделок по покупке недвижимости. Более 50% из них — ипотечные, и эта доля растет. Собственные доходы населения падают, поэтому в некоторых регионах доля квартир в ипотеку составляет до 70%. В Москве рынок недвижимости активнее показателей по России — в месяц совершается около 12–13 тыс. сделок, по данным Росреестра, это почти 5,2% от всех сделок по России. При этом до 30% — сделки по новостройкам.

Спрос на квартиры есть, и он увеличивается за счет спроса на ликвидные объекты в Подмосковье с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Весной 2019 года спрос на подмосковные новостройки показал рост на 30% по сравнению с весной 2018 года. Глобальные причины — хорошие предложения по ипотеке и наличие совместных проектов банков и застройщиков, по которым банк предоставляет пониженные ставки. Теперь вопрос — растет ли теми же темпами количество потенциальных арендаторов нового жилья?

Похожая картина на рынке вторички — средний срок экспозиции сократился с 81 дня в 2018 году до 31 дня в 2019-м. Покупатели принимают быстрые решения, рынок вторичного жилья показывает высокий спрос. Сделки и объекты, выставленные на продажу, реальны, то есть практически нет объектов, выставленных «на посмотреть».

Глобальная тенденция последних лет — молодые семьи, выбирая между старым фондом в Москве и новостройкой в ближайшем Подмосковье, при минимальном бюджете делают выбор в пользу второго варианта. Люди отказываются от съемного жилья на окраине города и берут ипотеку за МКАД — если платить, то за свое. По данным Инвесттранс, сегодня главный покупатель квартиры — женщина в браке с одним ребенком, квартира приобретается на ипотечные средства, нередко с материнским капиталом. Самые активные покупатели недвижимости — люди в возрасте 26–34 лет (44%).

Когда инвестиции в недвижимость имеют смысл

Сейчас квартира — не лучшая инвестиция, есть гораздо более выгодные вложения. Однако хочется остановиться на двух риелторских приемах, которые делают этот актив более-менее привлекательным.

Ипотечные дефолтные квартиры как раз один из вариантов. Скидка в 20% возможна в том случае, когда квартира продается после неуплаты ипотечных платежей и выставляется на торги от банка. Но это классическая история с высокими рисками и пропорционально высокой доходностью. Если все-таки решили рисковать, шанс урвать дешевую квартиру есть, просроченных кредитов становится больше. По данным Центробанка, в 2018 году долг россиян по ипотеке вырос почти на 1% ВВП.

Второй способ сэкономить на покупке — рассмотреть квартиры с невыселенными жильцами. В подобных случаях никаких правовых оснований для проживания жильцов в квартире нет (есть судебное решение о выселении), но фактически выселить людей на улицу крайне сложно. Сегодня законодательство имеет множество разночтений и трактовок, которые допускают подобные ситуации.

Описанные выше две категории высокорисковых квартир интересны прежде всего покупателям, рассчитывающим на дальнейшую сдачу в аренду данной недвижимости. Но все-таки в погоне за рентным доходом учитывайте основные риски и возможные подводные камни.

Иными словами, надеясь заработать на сдаче недвижимости в аренду, нужно серьезно взвесить все плюсы и минусы, с математической точностью рассчитать возможные расходы и выгоду. К сожалению, квартиры уже сейчас продукт низкомаржинальный и высокорисковый, и очевидных рыночных драйверов роста для этого продукта как инвестиционного пока нет.

Об авторе
Кирилл Манаенков Кирилл Манаенков основатель проекта «Квартирабезрисков.рф»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Путин подписал закон о запрете коллекторам взыскивать долг по ЖКХ Жилье, 19:35
Бизнес-класс впервые обогнал массовый сегмент по спросу на жилье в Москве Жилье, 18:59
Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на элитное жилье Жилье, 17:01
ВТБ спрогнозировал удвоение спроса на ипотеку во втором квартале Деньги, 15:35
Риелторы оценили рост предложения двухуровневых квартир в Москве Жилье, 13:40
Доля пустующих площадей в гибких офисах Москвы упала до минимума Город, 12:59
Как сделать ландшафтный дизайн участка своими руками. Инструкция Загород, 12:06
В России предложили ввести налог на роскошное жилье. Кто его заплатит Деньги, 11:05
Названы девелоперы с наибольшей выручкой от продажи жилья в Москве Деньги, 09:52
Росреестр сообщил о росте спроса на ипотеку в новостройках Москвы Жилье, 09:28
ЦБ заявил о росте ипотеки в марте на треть за счет льготных программ Деньги, 19 апр, 18:00
Названы самые популярные направления России для отдыха на майские Жилье, 19 апр, 17:57
«Домклик» назвал стоимость самых дешевых квартир в Москве в апреле Жилье, 19 апр, 17:05
Почти половина россиян планируют снимать жилье посуточно во время отпуска Жилье, 19 апр, 15:27
Главное Лента