5 вопросов про эскроу: как теперь приобрести квартиру в новостройке
Больше 20 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят.
С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Так безопаснее. Рассказываем в коротких карточках, как сегодня приобрести квартиру в новостройке и что это вообще такое — счета эскроу.
Эскроу Что это такое?
В международной банковской практике понятие эскроу (от англ. escrow — «депонирование») означает, что средства клиента передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
На рынке жилья это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора ДДУ с застройщиком открывает эскроу-счет в банке. Только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Если дом не сдан — покупатель (дольщик) получает деньги назад.
Банки В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Ответ — только в том, который указал застройщик. Теперь строительные компании возводят дома на кредиты. И тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов. Поэтому, по сути, у покупателя нет права выбирать банк.
Если его не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, то придется подыскать другой проект новостройки.
Стоит отметить, что не все банки имеют право кредитовать застройщиков. Государство составило список из 96 аккредитованных банков, посчитав их надежными. С перечнем уполномоченных кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Банка России.
Ипотека В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет?
А вот тут ответ — в любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счет и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома.
Вот как теперь выглядит схема покупки жилья в ипотеку. Сначала вы подаете заявку на кредит в любой банк. Как только получаете одобрение — подписываете договор с застройщиком и передаете средства в аккредитованный банк. После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на эскроу-счет банка-агента.
Спецусловия Что будет с рассрочками и переуступкой?
Начнем с покупки квартиры в рассрочку — до последнего времени этот способ был очень распространен, как аналог ипотеки его предлагали сами застройщики. Такая возможность останется — в этом закон не ограничивает ни продавцов, ни покупателей. Но! На практике такие сделки могут стать невыгодными для банков — держателей эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.
Что касается переуступки прав на квартиру в новостройке — все останется, как и прежде. Вы можете продать квартиру (то есть переступить права на нее) в любой момент.
То же касается и использования материнского капитала при сделке с квартирой. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала.
И еще один интересный момент: если вы вообще передумали покупать квартиру, за которую уже внесли средства, вернуть их будет проблематично. Закон предусматривает возврат средств только в случае, если застройщик признан банкротом. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует.
Гарантии Застрахованы ли деньги на эскроу-счетах?
Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая дольщикам выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн руб.
Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн руб. в сумме.
И последнее. Пока не все новостройки будут продаваться через эскроу-счета. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если объекты достигли 30%-ной строительной готовности и если в них реализовано 10% квартир. Таких новостроек в Москве очень много, и покупать в них квартиры без эскроу-счетов можно будет еще примерно два-три года, пока их не достроят или не раскупят.
Видео: Доступно про эскроу
При подготовке использованы материалы компании «Метриум».