Как стать совладельцем девелоперского проекта в ФРГ: советы инвесторам

Найти хорошие девелоперские проекты для инвестиций в Германии непросто: их не хватает на всех желающих вложить средства, и местные профессиональные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Большинство проектов — жилая недвижимость. Такие проекты требуют в среднем от €3 млн до €50 млн капитала, и строительство продолжается 1,5–3 года. Как правило, девелоперы не вкладывают собственные деньги в проект, а получают капитал из двух источников: банковского кредита (65–80%) и средств инвесторов (20–35%).

Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку десятилетний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищенные от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:

• образованное профессиональное население;
• отлаженные административные процедуры, работающие по четким правилам;
• легендарное трудолюбие немцев.

Перечисленные факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.

В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5% годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15% годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20%, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.

Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на один — три года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — продукт для вас.

Есть несколько видов девелопмента. Наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обремененное длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продается целиком или в нарезку.

Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, однако участки под такой девелопмент стоят дороже, а доходность проектов ниже. Второй сценарий рискованнее и длительнее, но прибыль выше. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объема строительства и частичное изменение разрешенного типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заемного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

Низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 года банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность. Однако при этом также растет чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65% заемного капитала и 35% собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешевых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя один — три года, сдавая ее в аренду, и потом продать.

Чем меньше продолжительность проекта, тем ниже риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ поднимет ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе двух-трех лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в один-два года более прогнозируемы, чем в три — пять лет. В более долгосрочные проекты, считаю, стоит заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.

Что касается выбора места, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.

Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семерка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая место под строительство стоит от €3 тыс. за 1 кв. м, который можно построить, �