Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платежи по кредиту

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

В последнее время ставки по ипотеке в России значительно снижаются. На этом фоне большим спросом пользуются программы рефинансирования, которые позволяют уменьшить ставку по действующему кредиту. По оценкам ДОМ.РФ и Frank RG, в первом полугодии 2018 года доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в России составила около 14%.

Как сэкономить на процентах по ипотеке и снизить ежемесячные платежи — разбиралась редакция вместе с банком «Российский капитал» (на 100% принадлежит ДОМ.РФ).

Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в июне 2018 года составила 9,48% годовых. На фоне снижения рыночных ставок с середины прошлого года стали пользоваться спросом программы перекредитования — многие действующие кредиты были оформлены под 12–13% и выше. Возможностью снизить ставку по ранее взятому кредиту в первом полугодии 2018 года воспользовались около 90–95 тыс. заемщиков на сумму 180–190 млрд руб., в 2017 году рефинансировали кредиты около 80 тыс. семей.

Расчеты показывают, что рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 0,5 п. п. Выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих. При рефинансировании у заемщика, во-первых, снижается размер ежемесячного аннуитета (платежа), а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.

При снижении ставки на 3 п. п. средний платеж по жилищному кредиту станет меньше на 20–25%. Так, при сумме кредита 4 млн руб. и сроке 15 лет (ставка снижается с 12% до 9%) ежемесячный платеж снизится с 48,2 тыс. до 40,8 тыс. руб. При сумме кредита в 1,7 млн руб. и аналогичном снижении ставки аннуитет снизится с 20,5 тыс. до 17,3 тыс. руб. Даже разница в 4–5 тыс. руб. — это очень чувствительная сумма для семейного бюджета, которую можно направить на повседневные нужды.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщику необходимо обратиться либо в тот банк, где был получен ипотечный кредит, либо в другой, который выдаст новый ипотечный кредитзаем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора (на усмотрение действующего кредитора), во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита.

В целом банк заинтересован в том, чтобы сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто регулярно обслуживает взятые на себя обязательства и не допускает возникновения просроченной задолженности. Поэтому банки часто идут навстречу своим заемщикам и снижают ставки по действующим кредитам. Вместе с тем программы рефинансирования по кредитам, выданным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. Сейчас ставки по ним составляют 8,8–9,5%. При выдаче нового кредита на погашение действующего заемщику не требуется согласия на рефинансирование от текущего кредитора.

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для Москвы расходы заемщика на оформление рефинансирования состоят из оплаты оценки недвижимости (порядка 5 тыс. руб.), оплаты регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс. руб.) и страховки. В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода. Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения осуществляются бесплатно.

В случае оформления нового договора страхования у клиента есть возможность вернуть часть страховой премии при досрочном расторжении договора страхования. В этой связи оформление новой страховки в контексте расходов заемщика незначительно отличается от оплаты страховых взносов по старому договору.

Следует помнить, что на время оформления залога недвижимости в пользу нового кредитора может применяться повышенная процентная ставка. Обычно это около 2 п. п. сверх ставки по новому кредиту. Снятие залога с недвижимости и оформление нового залога обычно занимает не более двух месяцев, после чего ставка будет снижена.

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье — в ДОМ.РФ и банке «Российский капитал» такого ограничения нет.

В рамках государственной программы ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей при рефинансировании предоставляется льготный период, в течение которого ставка составит 6% годовых.

ДОМ.РФ и банк «Российский капитал» предоставляют возможность снизить ставку по действующему кредиту и дольщикам проблемного застройщика Urban Group. Для участия в программе рефинансирования ДОМ.РФ требования заемщика должны быть включены в реестр требований жилых помещений Urban Group.