«Политика кипрских властей — привлекать состоятельных инвесторов»
— В июле на Кипре вступили в силу изменения в государственную Кипрскую инвестиционную программу (Cyprus Investment Program). В чем заключаются эти изменения?
— Во-первых, изменилось количество заявлений, которые государство готово ежегодно рассматривать: их число ограничено 700 в год. Предполагаемое время утверждения этих заявок на гражданство в обмен на инвестиции теперь составит шесть месяцев вместо трех. При этом время на выдачу паспортов остается неизменным — шесть месяцев. По истечении данного срока человек уведомляется о том, что сертификат о натурализации готов и можно приехать и получить паспорт.
Минимальный срок размещения инвестиций остается прежним — три года. Но теперь он считается либо от даты выдачи сертификата о натурализации, либо от даты выдачи разрешения на планирование (Planning Permit) девелоперского проекта, в который инвестируются средства, — в зависимости от того, что наступит позже.
Внедрена расширенная процедура Due Diligence, которая будет осуществляться в соответствии с международно признанными электронными базами данных. Данное требование вступило в силу с 1 августа 2018 года.
Во-вторых, изменения в Кипрской инвестиционной программе также касаются и компаний, которые предоставляют услуги для инвесторов, и рекламы. Теперь все участники рынка должны состоять в реестре аккредитованных провайдеров инвестиционной программы Кипра: право предоставления услуг для инвесторов будут иметь компании, включенные в данный реестр. Также вводится этический кодекс для участников рынка — что можно делать, что нельзя. Власти категорически против, чтобы участники рынка, например, связывали инвестиционную схему Кипра с якобы продажей паспортов. Так высказываться категорически запрещено. Мы говорим, что речь идет об инвестициях в экономику республики.
— Как вы, участник этого рынка и профессионал, оцениваете такие нововведения? 700 заявлений в год — это много или мало?
— В качестве справки: в 2017 году Кипр привлек 503 инвестора (без учета членов семьи) по этой программе. Таким образом, 700 разрешений в год — вполне разумная цифра.
— Кстати, а какова доля русскоязычных инвесторов в этих 503 разрешениях?
— Государство не раскрывает цифры, эта информация недоступна. По информации Альянса Девелоперов Кипра, примерно половина сделок с недвижимостью в обмен на гражданство на Кипре — русскоязычные инвесторы.
— Можно ли назвать изменения в Кипрской инвестиционной программе ужесточением действующих правил?
— Это, скорее, упорядочивание инвестиционной схемы.
— Как отнесутся к изменениям русскоязычные потенциальные инвесторы?
— Я не вижу в этом проблемы. Сегодня во всем мире происходит очень много изменений, связанных с прозрачностью финансовых сделок, подтверждением доходов при покупке недвижимости в обмен на ВНЖ или гражданство и т. д. Россияне — полноправные участники глобального рынка недвижимости, различных инвестиционных программ. В этом отношении, думаю, нет ничего страшного в том, что новая Кипрская инвестиционная программа может отпугнуть потенциальных инвесторов с непрозрачными источниками доходов, это совершенно нормально и даже неплохо. То есть Кипр говорит: «Нас интересуют только высококлассные инвесторы. Причем во всех отношениях».
Политика кипрских властей заключается в том, чтобы привлекать в страну добропорядочных состоятельных граждан стран, не входящих в Евросоюз. И соответственно, тем самым стимулировать внутреннее потребление. Ведь недвижимость, строительный сектор создают мультиплицирующий эффект развития для всей экономики острова.
— Кто является конкурентом Кипра в поиске инвесторов в недвижимость из России? Мальта?
— Безусловно, Кипр и Мальта — конкуренты. Но обе инвестиционные программы принципиально разные, у каждой есть свои преимущества. Что касается кипрской инвестиционной программы — она быстрее, проще, понятнее и прозрачнее, человеческий фактор в виде решений на усмотрение чиновника полностью отсутствует. На Кипре вам не могут отказать в предоставлении гражданства, к тому же без объяснений причин, если вы все сделали правильно и не пытаетесь обмануть государство. Такое исключено. К тому же на Кипре соблюдается строгий режим конфиденциальности по части разглашения информации в отношении инвесторов…
— Относительно налогов на кипрскую недвижимость — что нужно знать потенциальным инвесторам?
— Последние несколько лет мы наблюдаем либерализацию налогового режима в Республике Кипр. В частности, с 1 января 2017 года полностью отменен ежегодный налог на недвижимое имущество.
— Для резидентов или для нерезидентов?
— Для всех. Кроме этого, на Кипре стала постоянной 50%-ная скидка на единовременный налог при переводе права собственности (титула) на недвижимое имущество. Для первичной недвижимости этот налог равен нулю.
Здесь надо также отметить налоговые изменения, которые вступили в силу в июле 2015 года и заключаются в следующем: для того чтобы стать кипрским налоговым резидентом, достаточно проводить на Кипре 60 дней в году (не находясь в любой другой стране более 183 дней). Грубо говоря, можно 180 дней прожить в России, 60 дней — на Кипре и остальные 126 дней где-то еще. Путешествовать, находиться в отпуске и так далее. Это называется «правилом 60 дней». Если вы придерживаетесь этого правила, то получаете статус налогового резидента Кипра.
В результате вы освобождаетесь от уплаты налога на дивиденды со всех мировых доходов, на процентные доходы (банковские депозиты, проценты с дохода от ценных бумаг) и на арендные доходы по всему миру. Здесь нужно оговориться, что в части аренды есть небольшой нюанс: доход с аренды недвижимости, которая находится на Кипре, все же облагается местным подоходным налогом. Для поддержания данного статуса, который называется недомицильным налоговым резидентством, необходимо соблюсти еще несколько несложных условий: недомицилий должен осуществлять ту или иную бизнес-деятельность с Кипра, либо иметь офис на Кипре, либо быть сотрудником кипрской компании. Также необходимо иметь постоянное место для проживания.
— Вы упомянули арендные доходы от собственности на Кипре. Насколько это востребованный бизнес для русскоязычных покупателей кипрской недвижимости?
— Приведу такую цифру: за десять месяцев 2017 года общая доходность от аренды жилья на Кипре увеличились в среднем на 8%. А в Лимасоле арендные доходы выросли сразу на 26%. Это официальная статистика. Сегодня на рынке аренды мы начали фиксировать дефицит предложения в отдельных локациях и сегментах рынка.
Например, постоянный спрос на аренду жилья на Кипре поддерживается благодаря государственной программе IP-Box. Это специальный льготный налоговый режим для компаний с высокой долей интеллектуальной собственности в активах, в том числе высокотехнологичных IT-компаний. Мы видим, что многие компании, включая российские, массово переводят своих сотрудников, свои офисы на Кипр. Этим сотрудникам надо где-то жить — и для них арендуются квартиры и дома, которые вымываются с рынка.
— То есть Кипр по-прежнему интересен русскоязычным покупателям?
— Первоначальный бум интереса россиян к кипрской недвижимости пришелся на 2000-е годы. Тогда спрос был сосредоточен на небольших объектах недвижимости — так называемых holiday apartments или holiday houses. Сегодня спрос сместился в другие сегменты рынка, и мы уже говорим о буме спроса в премиальном сегменте. Поменялась целевая аудитория, Кипр стал интересен богатым россиянам, появляется адекватный этому спросу продукт.
— Какую недвижимость сегодня покупают россияне на Кипре? Где она расположена, сколько стоит?
— Большой популярностью пользуется недвижимость в прибрежной зоне (300–500 м от набережной) в Лимасоле — это главная локация на Кипре для россиян. Большинство сделок заключается с недвижимостью стоимостью €5–6 тыс. за 1 кв. м. Мы называем этот сегмент «доступной роскошью». Также высоким спросом пользуется премиальный сегмент рынка—недвижимость стоимостью €10–25 тыс. за 1 кв. м. Это дорогие виллы, расположенные непосредственно на побережье или в горах с отличным видом на море. Ну и, конечно же, в ближайшие два-три года мы увидим десятки небоскребов в Лимасоле и Пафосе, они тоже станут интересными для инвесторов.
— А что, по информации Альянса Девелоперов Кипра, в целом происходит с недвижимостью? В какой динамике находятся цены?
— Средние цены предложения и бюджеты сделок, равно как и количество сделок, растут на протяжении последних четырех лет. В целом я могу охарактеризовать рынок недвижимости в стране как находящийся на грани бума. Мы видим серьезные факторы для дальнейшего роста, такие как вновь создаваемая углеводородная индустрия, серьезные изменения в шипинговой отрасли (приход на рынок DP World из Дубая), набирающие обороты факторы роста, связанные с налоговыми послаблениями, ростом туризма, строительством крупнейшего в Европе казино-курорта, которое началось в июне этого года, развитием инфраструктуры, и прочее.