Лента новостей
Все новости Недвижимость
Отборочный турнир Евро-2020. Голландия — Германия. Онлайн 22:45, Спорт Тутберидзе поделилась деталями об уходе Медведевой и болезни матери 22:34, Общество Джано Ананидзе оказал первую помощь футболисту сборной Швейцарии 22:30, Спорт Нацбанк назвал причину замедления роста экономики на Украине 22:24, Экономика Черчесов объяснил крупную победу сборной России над Казахстаном 21:43, Спорт МИД Израиля анонсировал подписание Трампом распоряжения по Голанам 21:41, Политика СМИ узнали о визите двух транспортников Минобороны России в Венесуэлу 21:21, Политика В Москве мужчина выжил после падения под поезд в метро 20:39, Общество Норвежец Йоханнес Бё выиграл все гонки на домашнем этапе КМ по биатлону 20:35, Спорт В Историческом музее неизвестные повесили собственную картину 20:04, Общество 8 причин начать свое дело: какой бизнес у людей, справившихся со страхом 19:44, РБК и «Билайн» Бизнес Лидер демократов Таиланда объявил об отставке из-за провала на выборах 19:34, Политика Сборная России разгромила Казахстан в отборочном матче к Евро-2020 19:04, Спорт Потерявший ход в Норвегии круизный лайнер доставили в порт 18:57, Общество СМИ узнали об ответе ЕС на сообщения о расследовании против Порошенко 18:26, Политика В Сербии радикалы сожгли флаги ЕС и НАТО в годовщину ударов по Югославии 18:23, Политика Трамп прервал молчание в Twitter после завершения расследования Мюллера 17:59, Политика Орбан пригрозил ЕС новыми информационными атаками в споре по мигрантам 17:51, Политика Число госпитализированных с отравлением в Хасавюрте возросло до 104 17:18, Общество Отборочный турнир Евро-2020. Казахстан — Россия. Онлайн 17:00, Спорт Доротея Вирер выиграла общий зачет Кубка мира по биатлону 16:53, Спорт Песков рассказал о звонке Назарбаева Путину до объявления об отставке 16:51, Политика Рациональные основания выбирать вегетарианские продукты​ 16:49, РБК и Alpro В Москве и Иркутске прошли митинги в защиту Байкала 16:21, Общество Гражданин России погиб при взрыве бомбы в Киеве 16:04, Общество Полузащитник «Спартака» получил травму в сборной Парагвая 15:46, Спорт Песков раскрыл процесс подготовки Путина к публичным мероприятиям 15:35, Политика Неизвестный напал на министра иностранных дел Финляндии 15:29, Политика
Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах
Материалы по теме Москва заняла 71-е место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Названы крупнейшие застройщики жилой и коммерческой недвижимости в Москве Чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в 2018 году
0
Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах
В каких случаях и на каких условиях стоит инвестировать деньги в коммерческие площади в новостройках
Фото: Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.

Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.

В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.

«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».

Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.

Кто покупает нежилые помещения

Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.

«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».

Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.

Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.

Сколько стоят помещения под магазины

Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.

«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир — стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».

Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», — отметил Ступеньков.

Выгодно ли инвестировать

Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.

Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.

Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.

«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.

В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает».

Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.

«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».

Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости