Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Twitter заявили о еще 1062 аккаунтах с «российской пропагандой» 11:20, Политика Охота на покупателя: как не потерять клиента на пути до продажи 11:20, РБК и МегаФон Женщина погибла в ДТП с участием семи автомобилей в Челябинской области 11:20, Общество Аналитики порекомендовали продавать рубль перед возможными санкциями 11:17, Экономика «Барселона» зарезервировала 7-й номер для лучшего бомбардира Евро-2016 11:10, Спорт Как смартфоны и электрокары связаны с детским трудом в Конго 10:58, Общество  Таксист открыл стрельбу по людям в центре Москвы 10:54, Общество СМИ узнали об убийстве четырех турецких солдат курдскими ополченцами 10:45, Политика Под Красноярском при столкновении автомобиля и поезда умер водитель 10:40, Общество Тест: как составить психологический портрет своего клиента 10:33, РБК и МегаФон Правительство распорядилось выделить бюджетникам 14,5 млрд руб. 10:32, Общество Расколовшиеся Штаты: как избиратели оценили год работы Дональда Трампа 10:24, Политика Москвичи пережили самую холодную ночь с начала зимы 10:23, Общество ФАС проверит возможный сговор при подготовке доклада Общественной палаты 10:17, Политика Глава Бурятии пообещал ввести пропускной режим во всех школах республики 10:03, Общество Сеул потребовал от Пхеньяна объяснить отзыв одной из своих делегаций 09:45, Политика СМИ узнали об удалении АНБ США секретных данных по слежке вопреки запрету 09:31, Политика Белый дом сравнил демократов с «неудачниками-обструкционистами» 09:17, Политика Пострадавшая при нападении на школу в Улан-Удэ девочка впала в кому 08:59, Общество В Нацбанке Украины допустили досрочное прекращение сотрудничества с МВФ 08:39, Политика Стала известна причина смерти рок-музыканта Тома Петти 08:32, Общество Тереза Мэй исключила возможность второго референдума по Brexit 08:13, Политика Минюст отказался зарегистрировать Красную книгу в редакции Минприроды 07:31, Общество Facebook пообещал пользователям выбор надежных источников информации 06:54, Технологии и медиа Стала известна дата похорон вокалистки The Cranberries 06:18, Общество Казахстан предложил перенести переговоры по Донбассу в Астану 05:30, Политика Twitter проверит использование российской пропаганды пользователями 04:30, Политика В США заявили о намерении продать партию истребителей F-35 Бельгии 03:26, Политика
Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам
Материалы по теме Дачи больше нет: новый закон изменит жизнь владельцев загородного жилья Садово-огородное товарищество: о чем говорится в новом законе о дачах Городская дача: сколько стоят особняки и таунхаусы в границах Москвы
27 дек, 2017 09:21
0
Владимир Яхонтов Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье — дачи, коттеджи, земля — в 2017 году показал консервативность и минимальную подвижность.

Более того, экономическая ситуация существенно повлияла на отношение продавцов и покупателей к самому статусу владения загородной недвижимостью, к форматам рынка и их перспективам.

Кто продает

Разумеется, во всех классах загородная недвижимость — это либо полноценная альтернатива городской квартире, либо дача для сезонного отдыха. Однако кризис изменил расстановку сил и возможности владельцев загородных домов.

Если в сегменте бизнес-класса и выше покупатели всегда имели и квартиру в Москве, и загородный дом, то ухудшение экономической обстановки заставило владельцев высокого уровня избавляться от чего-то одного, причем не столько ввиду снижения благосостояния, сколько из-за кризиса ликвидности объектов.

Многие состоятельные владельцы загородной недвижимости в свое время закладывали дома, беря кредиты на развитие бизнеса, и в кризисный период кредитная нагрузка на домохозяйства выросла, дома отошли банкам. Сейчас именно банковские структуры наиболее активно продают загородные дома, и это обрушивает цены на коттеджи: к примеру, в рамках одного из элитных коттеджных поселков в Подмосковье банкам принадлежат 7 из 50 домов. Выставляя их на торги со снижением начальной стоимости, банк сбивает цену частных продавцов в локации, и дома, которые, по объективной оценке, должны стоить не менее 25 млн руб., уходят с молотка за 15 млн. Такая ситуация в элитном сегменте является массовой.

Вторая категория продавцов загородного рынка тоже не может выдержать паузу ради большей выгоды: это владельцы домов, которые попали в тяжелое финансовое положение и готовы реализовать свою недвижимость за любые деньги. Фактически 60% сделок рынка сегодня происходят с большим дисконтом, и риелторы фиксируют общее снижение количества сделок в связи со спецификой реализации таких объектов — как правило, подобные сделки проходят без участия консультантов.

Всего за 2017 год на рынке Московского региона было зафиксировано 7,5 тыс. сделок с загородной недвижимостью, включая участки, коттеджи и дачные дома. Падение этого показателя по отношению к 2014 году составило около 15%. Значительная часть «сделок» переходит в иную плоскость: передача объектов по долговым обязательствам.

Застройщики на первичном рынке тоже прибегают к предложениям с дисконтом: для них это возможность быстро реализовать поселок и выйти с загородного рынка, таков один из трендов 2017 года. Ни одна финансовая модель сегодня не выдерживает экономики строительства на загородном рынке, и вполне возможно, что с годами наш рынок оставит только нескольких наиболее профессиональных игроков.

Что делают классические продавцы в такой ситуации? Некоторые из них выставляют адекватные рыночные цены и вынуждены соглашаться с увеличенным сроком экспонирования, а некоторые — постепенно снижают стоимость в надежде на определенной отметке все-таки реализовать дом. Но стоит понимать, что эта стратегия работает только в сегменте квартир, где типовые решения имеют большую распространенность. Снижение стоимости загородного дома на 1 млн руб. не сподвигнет к покупке, а дисконт «для жадных» хоть и позволит быстро реализовать объект, однако не принесет желанной выгоды и удовлетворения.

Кто покупает

Загородный дом был и остается предметом комфорта и условной роскоши, но отнюдь не первой необходимости. Владельцы квартир могут иметь сбережения, но в связи с экономической неопределенностью предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не улучшать свои жилищные условия, что тоже давит на рынок недвижимости, причем во всех сегментах.

Отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши хорошо видно на примере автомобильного рынка: если раньше обновлять авто домохозяйства предпочитали раз в три года, то сейчас этот срок увеличился до семи лет. То же самое касается и загородного рынка: до 2014 года мысль о вложении накоплений в загородный дом для жизни и отдыха казалась рациональной, а сейчас это решение многие посчитают опрометчивым, ведь инвестиционный рост таких вложений уже ставится под вопрос.

Самое интересное, что потенциальный спрос на загородную недвижимость, очевидно, присутствует на рынке. Покупатель мечтает о жизни в загородном доме, думает о покупке, количество показов и звонков у риелторов растет, но — не конвертируется в сделки. Падение цен, о котором говорят аналитики, сегодня очень условно: объекты, которые продавцы выставляют для срочной продажи, уходят с рынка быстро и с большим дисконтом, отсюда — ложные впечатления покупателей от рынка.

Дело в том, что характер основных продавцов рынка приводит к нерегулируемому ценообразованию в сегменте. В конечном счете стоимость участка или дома измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На цены загородных объектов влияют впечатления покупателей, а они, как известно, у каждого свои.

За десятки лет практики на рынке я видел сделки, в которых участки в зоне 70 км от МКАД продавались за $50 тыс. за сотку, а дома с уникальным дизайн-проектом при себестоимости 50 млн приобретались за 150 млн. При этом неудачные и дорогостоящие проекты могут продаваться втрое ниже ожиданий продавца. В среднем же удачный дом и удачная локация позволяют продавцу выручить на 5–30% больше от своих ожиданий даже в текущей ситуации.

У покупателя от таких предложений и историй буквально меняется восприятие рынка: если кто-то купил дом за 15 млн, почему я должен тратить на это 30 млн? Потенциальная готовность к выходу на рынок у них присутствует, но нестабильная ситуация приводит к постоянным завышенным ожиданиям: месяцами выбирая дома, они ищут варианты с наибольшими дисконтами, долго принимают решение, и когда упускают желанный вариант — проходят этот цикл поиска заново.

Покупатель дезориентирован небывало дешевыми предложениями, ему кажется, что весь рынок должен состоять из предложений распродажного уровня — но фактически дома с большим дисконтом составляют не более 2–3% от всего рынка и достаются только самым быстрым и опытным покупателям.

2018 год: ожидания и перспективы

В 2017 году наибольший интерес покупателей в экономклассе сосредоточился на формате традиционных дач. Самые популярные зоны для покупки таких объектов находятся в 60–100 км от МКАД, именно такую удаленность от города предполагает дачный формат. Следует отметить, что в сознании покупателей дача — это уже не просто дом для сезонного проживания с тонкими стенами. Это комфортный объект, адаптированный в том числе для зимних условий.

Классическими дачами сегодня справедливо называть только дома, построенные по старым технологиям до 2000 года. Учитывая и законодательное изменение этого года, которое вступит в силу в 2018-м, дача станет настоящим официальным архаизмом и спустя несколько лет как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Но радикальных изменений от рынка ждать не стоит: загородный сегмент очень медленно и неохотно реагирует как на отрицательные, так и на положительные экономические изменения. Основные изменения рынка мы сможем увидеть после принятия закона об отмене долевого строительства.

Новые правила для застройщиков приведут к тому, что для успешного ведения деятельности застройщику необходимо будет иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м на каждую компанию (ведь разрешение на строительство можно будет получить только одно). В этом разрезе быстрая застройка таунхаусов и их реализация по ФЗ-214 выглядит разумным шагом для застройщиков, которые стремятся остаться на рынке в период турбулентности. 

Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.