Лента новостей
Все новости Недвижимость
На втором Московском центральном диаметре произошел сбой 09:13, Общество В Минобороны назвали срок поставок модернизированных танков Т-90М 09:10, Технологии и медиа Каждый второй заемщик отдал за кредиты больше 50% своего дохода 09:00, Финансы Вся надежда на Бонда: как Aston Martin увязла в проблемах — Bloomberg 08:57, PRO ЦБ отозвал лицензию у ярославского Кредпромбанка 08:49, Финансы Если соседи шумят: что раздражает больше всего 08:49, РБК и ROCKWOOL В Подмосковье полиция задержала двух лжеколлекторов 08:43, Общество Пападакис и Сизерон с мировым рекордом выиграли ритм-танец на Гран-при 08:40, Спорт «Газпром» назвал стоимость выставленных на продажу акций 08:26, Бизнес Как по-настоящему быстро продать квартиру. Карточки 08:20, РБК и ПИК Брокер Малкин вышел на 84-е место в списке результативных игроков НХЛ в истории 08:10, Спорт Эксперты назвали подверженные риску исчезновения профессии 08:03, Общество Банкиры из дела Черкалина рассказали о связи с ФСБ и «Дартом Вейдером» 08:00, Общество Иди домой: как бороться с выгоранием сотрудников 07:49, PRO Что случилось за ночь. Главные новости РБК 07:45, Общество Чиновница из Петрозаводска объяснила слова о не доносящих мусор «мразях» 07:43, Общество 10 идей, куда отправиться c друзьями на выходные на машине 07:40, РБК и Subaru В Кузбассе нашли расчлененное тело школьной уборщицы 07:34, Общество Джикия опередил Дзюбу в топ-100 лучших игроков квалификации Евро-2020 07:31, Спорт В Роспотребнадзоре дали рекомендации по приему антибиотиков 07:27, Общество Конкурс «Сложности приводят к успеху»: гран-при 1 млн руб. 07:00, РБК и ВТБ Дома с привидениями — 5 самых мистических зданий в России 07:00, Недвижимость Кандидатом на пост руководителя премьер-лиги предложили преемника Мутко 07:00, Спорт «Вертолеты России» не смогли продать свою продукцию Индии и Индонезии 07:00, Политика Один человек погиб и 17 пострадали в аварии с автобусом в Доминикане 06:59, Общество Как обезопасить инвестиции в недвижимость от очередного кризиса 06:59, Недвижимость CNN узнал о подделке сотрудником ФБР документа из «российского дела» 06:47, Политика Под зданием школы во Флориде обнаружили 145 могил 06:34, Общество
Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам
Материалы по теме Дачи больше нет: новый закон изменит жизнь владельцев загородного жилья Садово-огородное товарищество: о чем говорится в новом законе о дачах
0
Владимир Яхонтов Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье — дачи, коттеджи, земля — в 2017 году показал консервативность и минимальную подвижность.

Более того, экономическая ситуация существенно повлияла на отношение продавцов и покупателей к самому статусу владения загородной недвижимостью, к форматам рынка и их перспективам.

Кто продает

Разумеется, во всех классах загородная недвижимость — это либо полноценная альтернатива городской квартире, либо дача для сезонного отдыха. Однако кризис изменил расстановку сил и возможности владельцев загородных домов.

Если в сегменте бизнес-класса и выше покупатели всегда имели и квартиру в Москве, и загородный дом, то ухудшение экономической обстановки заставило владельцев высокого уровня избавляться от чего-то одного, причем не столько ввиду снижения благосостояния, сколько из-за кризиса ликвидности объектов.

Многие состоятельные владельцы загородной недвижимости в свое время закладывали дома, беря кредиты на развитие бизнеса, и в кризисный период кредитная нагрузка на домохозяйства выросла, дома отошли банкам. Сейчас именно банковские структуры наиболее активно продают загородные дома, и это обрушивает цены на коттеджи: к примеру, в рамках одного из элитных коттеджных поселков в Подмосковье банкам принадлежат 7 из 50 домов. Выставляя их на торги со снижением начальной стоимости, банк сбивает цену частных продавцов в локации, и дома, которые, по объективной оценке, должны стоить не менее 25 млн руб., уходят с молотка за 15 млн. Такая ситуация в элитном сегменте является массовой.

Вторая категория продавцов загородного рынка тоже не может выдержать паузу ради большей выгоды: это владельцы домов, которые попали в тяжелое финансовое положение и готовы реализовать свою недвижимость за любые деньги. Фактически 60% сделок рынка сегодня происходят с большим дисконтом, и риелторы фиксируют общее снижение количества сделок в связи со спецификой реализации таких объектов — как правило, подобные сделки проходят без участия консультантов.

Всего за 2017 год на рынке Московского региона было зафиксировано 7,5 тыс. сделок с загородной недвижимостью, включая участки, коттеджи и дачные дома. Падение этого показателя по отношению к 2014 году составило около 15%. Значительная часть «сделок» переходит в иную плоскость: передача объектов по долговым обязательствам.

Застройщики на первичном рынке тоже прибегают к предложениям с дисконтом: для них это возможность быстро реализовать поселок и выйти с загородного рынка, таков один из трендов 2017 года. Ни одна финансовая модель сегодня не выдерживает экономики строительства на загородном рынке, и вполне возможно, что с годами наш рынок оставит только нескольких наиболее профессиональных игроков.

Что делают классические продавцы в такой ситуации? Некоторые из них выставляют адекватные рыночные цены и вынуждены соглашаться с увеличенным сроком экспонирования, а некоторые — постепенно снижают стоимость в надежде на определенной отметке все-таки реализовать дом. Но стоит понимать, что эта стратегия работает только в сегменте квартир, где типовые решения имеют большую распространенность. Снижение стоимости загородного дома на 1 млн руб. не сподвигнет к покупке, а дисконт «для жадных» хоть и позволит быстро реализовать объект, однако не принесет желанной выгоды и удовлетворения.

Кто покупает

Загородный дом был и остается предметом комфорта и условной роскоши, но отнюдь не первой необходимости. Владельцы квартир могут иметь сбережения, но в связи с экономической неопределенностью предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не улучшать свои жилищные условия, что тоже давит на рынок недвижимости, причем во всех сегментах.

Отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши хорошо видно на примере автомобильного рынка: если раньше обновлять авто домохозяйства предпочитали раз в три года, то сейчас этот срок увеличился до семи лет. То же самое касается и загородного рынка: до 2014 года мысль о вложении накоплений в загородный дом для жизни и отдыха казалась рациональной, а сейчас это решение многие посчитают опрометчивым, ведь инвестиционный рост таких вложений уже ставится под вопрос.

Самое интересное, что потенциальный спрос на загородную недвижимость, очевидно, присутствует на рынке. Покупатель мечтает о жизни в загородном доме, думает о покупке, количество показов и звонков у риелторов растет, но — не конвертируется в сделки. Падение цен, о котором говорят аналитики, сегодня очень условно: объекты, которые продавцы выставляют для срочной продажи, уходят с рынка быстро и с большим дисконтом, отсюда — ложные впечатления покупателей от рынка.

Дело в том, что характер основных продавцов рынка приводит к нерегулируемому ценообразованию в сегменте. В конечном счете стоимость участка или дома измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На цены загородных объектов влияют впечатления покупателей, а они, как известно, у каждого свои.

За десятки лет практики на рынке я видел сделки, в которых участки в зоне 70 км от МКАД продавались за $50 тыс. за сотку, а дома с уникальным дизайн-проектом при себестоимости 50 млн приобретались за 150 млн. При этом неудачные и дорогостоящие проекты могут продаваться втрое ниже ожиданий продавца. В среднем же удачный дом и удачная локация позволяют продавцу выручить на 5–30% больше от своих ожиданий даже в текущей ситуации.

У покупателя от таких предложений и историй буквально меняется восприятие рынка: если кто-то купил дом за 15 млн, почему я должен тратить на это 30 млн? Потенциальная готовность к выходу на рынок у них присутствует, но нестабильная ситуация приводит к постоянным завышенным ожиданиям: месяцами выбирая дома, они ищут варианты с наибольшими дисконтами, долго принимают решение, и когда упускают желанный вариант — проходят этот цикл поиска заново.

Покупатель дезориентирован небывало дешевыми предложениями, ему кажется, что весь рынок должен состоять из предложений распродажного уровня — но фактически дома с большим дисконтом составляют не более 2–3% от всего рынка и достаются только самым быстрым и опытным покупателям.

2018 год: ожидания и перспективы

В 2017 году наибольший интерес покупателей в экономклассе сосредоточился на формате традиционных дач. Самые популярные зоны для покупки таких объектов находятся в 60–100 км от МКАД, именно такую удаленность от города предполагает дачный формат. Следует отметить, что в сознании покупателей дача — это уже не просто дом для сезонного проживания с тонкими стенами. Это комфортный объект, адаптированный в том числе для зимних условий.

Классическими дачами сегодня справедливо называть только дома, построенные по старым технологиям до 2000 года. Учитывая и законодательное изменение этого года, которое вступит в силу в 2018-м, дача станет настоящим официальным архаизмом и спустя несколько лет как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Но радикальных изменений от рынка ждать не стоит: загородный сегмент очень медленно и неохотно реагирует как на отрицательные, так и на положительные экономические изменения. Основные изменения рынка мы сможем увидеть после принятия закона об отмене долевого строительства.

Новые правила для застройщиков приведут к тому, что для успешного ведения деятельности застройщику необходимо будет иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м на каждую компанию (ведь разрешение на строительство можно будет получить только одно). В этом разрезе быстрая застройка таунхаусов и их реализация по ФЗ-214 выглядит разумным шагом для застройщиков, которые стремятся остаться на рынке в период турбулентности. 

Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.