Лента новостей
Все новости Недвижимость
Коалиция США объяснила авиаудар по пригороду Дейр-эз-Зора 02:20, Политика Американский генерал получил ранение при атаке талибов в Афганистане 01:51, Политика ABC узнал о смерти саудовского журналиста от удушения 01:31, Общество Саудовский принц и король принесли соболезнования сыну убитого журналиста 01:25, Политика Надежность или доходность: выбираем что-то одно или есть золотая середина 01:08, РБК и Сбербанк Эрдоган и Трамп обсудили дело саудовского журналиста 00:56, Политика Минобороны назвало суммы премий за подбитые танки и бомбардировку Берлина 00:43, Политика Трамп призвал идущих к границе США беженцев попросить убежище в Мексике 00:40, Политика СМИ узнали о турецкой охране для невесты погибшего саудовского журналиста 00:18, Общество Прокуратура начала проверку после пожара на заводе во Владикавказе 00:02, Общество Россияне назвали Соловьева и Малахова самыми авторитетными журналистами 00:00, Общество Кими Райкконен впервые за пять сезонов выиграл гонку «Формулы-1» 21 окт, 23:56, Спорт Посол в Минске пообещал ответ Москвы в случае нападения на Белоруссию 21 окт, 23:40, Политика СК завел дело после гибели четырех человек в ДТП в Подмосковье 21 окт, 23:18, Общество Умер сорвавший ядерную программу гитлеровской Германии диверсант 21 окт, 23:15, Общество Комиссия «Роскосмоса» определила причину аварии на «Союзе» 21 окт, 23:02, Политика Правящая партия Польши лидирует на муниципальных выборах 21 окт, 22:54, Политика Неизвестный открыл стрельбу рядом со стадионом во Флориде 21 окт, 22:28, Общество 6 правил путешествия с друзьями 21 окт, 22:20, РБК и Билайн СМИ сообщили о 19 погибших при столкновении автобусов в Пакистане 21 окт, 22:08, Общество В Белоруссии выразили надежду на заключение соглашения с ЕС до конца года 21 окт, 21:43, Политика Меркель заявила о невозможности поставок оружия саудитам 21 окт, 21:19, Политика Король Иордании решил не продлевать аренду двух районов страны Израилем 21 окт, 21:14, Политика Битва дизайнеров: как по-разному можно оформить одну и ту же квартиру 21 окт, 21:00, РБК и Whirlpool Глава саудовского МИДа назвал убийство журналиста ужасной ошибкой 21 окт, 20:43, Политика В Московской области объявили желтый уровень опасности из-за тумана 21 окт, 20:06, Общество Ужин за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 21 окт, 20:00, РБК и Barilla Мнучин рассказал о переговорах по отключению Ирана от SWIFT 21 окт, 19:52, Политика
Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам
Материалы по теме Дачи больше нет: новый закон изменит жизнь владельцев загородного жилья Садово-огородное товарищество: о чем говорится в новом законе о дачах Городская дача: сколько стоят особняки и таунхаусы в границах Москвы
27 дек 2017, 09:21
0
Владимир Яхонтов Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье — дачи, коттеджи, земля — в 2017 году показал консервативность и минимальную подвижность.

Более того, экономическая ситуация существенно повлияла на отношение продавцов и покупателей к самому статусу владения загородной недвижимостью, к форматам рынка и их перспективам.

Кто продает

Разумеется, во всех классах загородная недвижимость — это либо полноценная альтернатива городской квартире, либо дача для сезонного отдыха. Однако кризис изменил расстановку сил и возможности владельцев загородных домов.

Если в сегменте бизнес-класса и выше покупатели всегда имели и квартиру в Москве, и загородный дом, то ухудшение экономической обстановки заставило владельцев высокого уровня избавляться от чего-то одного, причем не столько ввиду снижения благосостояния, сколько из-за кризиса ликвидности объектов.

Многие состоятельные владельцы загородной недвижимости в свое время закладывали дома, беря кредиты на развитие бизнеса, и в кризисный период кредитная нагрузка на домохозяйства выросла, дома отошли банкам. Сейчас именно банковские структуры наиболее активно продают загородные дома, и это обрушивает цены на коттеджи: к примеру, в рамках одного из элитных коттеджных поселков в Подмосковье банкам принадлежат 7 из 50 домов. Выставляя их на торги со снижением начальной стоимости, банк сбивает цену частных продавцов в локации, и дома, которые, по объективной оценке, должны стоить не менее 25 млн руб., уходят с молотка за 15 млн. Такая ситуация в элитном сегменте является массовой.

Вторая категория продавцов загородного рынка тоже не может выдержать паузу ради большей выгоды: это владельцы домов, которые попали в тяжелое финансовое положение и готовы реализовать свою недвижимость за любые деньги. Фактически 60% сделок рынка сегодня происходят с большим дисконтом, и риелторы фиксируют общее снижение количества сделок в связи со спецификой реализации таких объектов — как правило, подобные сделки проходят без участия консультантов.

Всего за 2017 год на рынке Московского региона было зафиксировано 7,5 тыс. сделок с загородной недвижимостью, включая участки, коттеджи и дачные дома. Падение этого показателя по отношению к 2014 году составило около 15%. Значительная часть «сделок» переходит в иную плоскость: передача объектов по долговым обязательствам.

Застройщики на первичном рынке тоже прибегают к предложениям с дисконтом: для них это возможность быстро реализовать поселок и выйти с загородного рынка, таков один из трендов 2017 года. Ни одна финансовая модель сегодня не выдерживает экономики строительства на загородном рынке, и вполне возможно, что с годами наш рынок оставит только нескольких наиболее профессиональных игроков.

Что делают классические продавцы в такой ситуации? Некоторые из них выставляют адекватные рыночные цены и вынуждены соглашаться с увеличенным сроком экспонирования, а некоторые — постепенно снижают стоимость в надежде на определенной отметке все-таки реализовать дом. Но стоит понимать, что эта стратегия работает только в сегменте квартир, где типовые решения имеют большую распространенность. Снижение стоимости загородного дома на 1 млн руб. не сподвигнет к покупке, а дисконт «для жадных» хоть и позволит быстро реализовать объект, однако не принесет желанной выгоды и удовлетворения.

Кто покупает

Загородный дом был и остается предметом комфорта и условной роскоши, но отнюдь не первой необходимости. Владельцы квартир могут иметь сбережения, но в связи с экономической неопределенностью предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не улучшать свои жилищные условия, что тоже давит на рынок недвижимости, причем во всех сегментах.

Отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши хорошо видно на примере автомобильного рынка: если раньше обновлять авто домохозяйства предпочитали раз в три года, то сейчас этот срок увеличился до семи лет. То же самое касается и загородного рынка: до 2014 года мысль о вложении накоплений в загородный дом для жизни и отдыха казалась рациональной, а сейчас это решение многие посчитают опрометчивым, ведь инвестиционный рост таких вложений уже ставится под вопрос.

Самое интересное, что потенциальный спрос на загородную недвижимость, очевидно, присутствует на рынке. Покупатель мечтает о жизни в загородном доме, думает о покупке, количество показов и звонков у риелторов растет, но — не конвертируется в сделки. Падение цен, о котором говорят аналитики, сегодня очень условно: объекты, которые продавцы выставляют для срочной продажи, уходят с рынка быстро и с большим дисконтом, отсюда — ложные впечатления покупателей от рынка.

Дело в том, что характер основных продавцов рынка приводит к нерегулируемому ценообразованию в сегменте. В конечном счете стоимость участка или дома измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На цены загородных объектов влияют впечатления покупателей, а они, как известно, у каждого свои.

За десятки лет практики на рынке я видел сделки, в которых участки в зоне 70 км от МКАД продавались за $50 тыс. за сотку, а дома с уникальным дизайн-проектом при себестоимости 50 млн приобретались за 150 млн. При этом неудачные и дорогостоящие проекты могут продаваться втрое ниже ожиданий продавца. В среднем же удачный дом и удачная локация позволяют продавцу выручить на 5–30% больше от своих ожиданий даже в текущей ситуации.

У покупателя от таких предложений и историй буквально меняется восприятие рынка: если кто-то купил дом за 15 млн, почему я должен тратить на это 30 млн? Потенциальная готовность к выходу на рынок у них присутствует, но нестабильная ситуация приводит к постоянным завышенным ожиданиям: месяцами выбирая дома, они ищут варианты с наибольшими дисконтами, долго принимают решение, и когда упускают желанный вариант — проходят этот цикл поиска заново.

Покупатель дезориентирован небывало дешевыми предложениями, ему кажется, что весь рынок должен состоять из предложений распродажного уровня — но фактически дома с большим дисконтом составляют не более 2–3% от всего рынка и достаются только самым быстрым и опытным покупателям.

2018 год: ожидания и перспективы

В 2017 году наибольший интерес покупателей в экономклассе сосредоточился на формате традиционных дач. Самые популярные зоны для покупки таких объектов находятся в 60–100 км от МКАД, именно такую удаленность от города предполагает дачный формат. Следует отметить, что в сознании покупателей дача — это уже не просто дом для сезонного проживания с тонкими стенами. Это комфортный объект, адаптированный в том числе для зимних условий.

Классическими дачами сегодня справедливо называть только дома, построенные по старым технологиям до 2000 года. Учитывая и законодательное изменение этого года, которое вступит в силу в 2018-м, дача станет настоящим официальным архаизмом и спустя несколько лет как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Но радикальных изменений от рынка ждать не стоит: загородный сегмент очень медленно и неохотно реагирует как на отрицательные, так и на положительные экономические изменения. Основные изменения рынка мы сможем увидеть после принятия закона об отмене долевого строительства.

Новые правила для застройщиков приведут к тому, что для успешного ведения деятельности застройщику необходимо будет иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м на каждую компанию (ведь разрешение на строительство можно будет получить только одно). В этом разрезе быстрая застройка таунхаусов и их реализация по ФЗ-214 выглядит разумным шагом для застройщиков, которые стремятся остаться на рынке в период турбулентности. 

Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости