Лента новостей
Все новости Недвижимость
Saudi Aramco назвала условия крупнейшего в истории IPO 22:19, Бизнес Оператор «Северного потока-2» сообщил об активизации укладки труб 22:15, Бизнес Бизнес-джет на колесах: новый Mercedes-Benz V-класса 22:09, РБК и Mercedes-Benz Число погибших при пожаре в одесском колледже увеличилось до двух 22:09, Общество Песков дал оценку расследованиям ФБК 22:07, Общество Киев подал к «пророссийским казакам» иск из-за казней в Донбассе 22:06, Политика Lamborgini с номером «ВОР»: Кого США и Британия назвали хакерами из Evil 21:52, Политика Квят вошел в десятку лучших пилотов «Формулы-1» в 2019 году 21:43, Спорт В Совфеде назвали неосторожными высказывания помощника Зеленского о стене 21:34, Общество Охотники за нейтрино: как Байкал стал инструментом астрофизиков 21:33, РБК и Нацпроект «Наука» В Кремле допустили подписание «необязывающего» документа в Париже 21:33, Политика Ядерный чемоданчик показали в открытом виде 21:31, Политика Посол отверг обвинения в связях Москвы с попавшими под санкции хакерами 21:24, Политика Кремль предложил не ждать прорыва на «нормандском» саммите 21:21, Политика Потанин заявил о тестировании торговли металлами через криптоплатформу 21:17, Бизнес Биатлонистка Куклина установила личный рекорд на этапе Кубка мира 21:10, Спорт Появилось видео ДТП с участием 13 машин в Петербурге 20:59, Общество Открытый диалог с Германом Грефом 20:59, РБК и Сбербанк Первый Путин поддержал предложение создать базу безымянных пациентов 20:57, Общество Дзюба назвал кричалки фанатов в свой адрес проплаченной акцией 20:51, Спорт Сбербанк переведет сервисы Москвы на свою ИТ-инфраструктуру 20:43, Политика В Зеленограде водитель сбил на пешеходном переходе женщину с двумя детьми 20:42, Общество «Газпром» изучит возможность прокладки газопровода в Китай через Монголию 20:38, Экономика Чем рассрочка выгоднее кредита. Карточки 20:25, РБК и Совесть США назначили за хакера из России самую крупную в истории награду 20:21, Общество Суд частично удовлетворил иск лидера московских единороссов к Навальному 20:18, Политика Saudi Aramco установит мировой рекорд во время IPO 20:07, Бизнес Пленник пледа или диванный эксперт: чем занятся на Новый год. Тест 19:52, РБК и Huawei
Почти столица: почему дешевеет жилье в Новой Москве
Материалы по теме Новая Москва: как изменились присоединенные территории за пять лет Власти назвали прогнозный рост цен на жилье в Новой Москве к 2037 году Парки, библиотека и новый деловой центр: что построят в Новой Москве
0
Почти столица: почему дешевеет жилье в Новой Москве
Отношение покупателей к Новой Москве риелторы называют выжидательным: пока эти территории воспринимаются как привлекательное место для проживания в будущем
Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Бобылев

Пять лет назад к столице присоединили территорию площадью 148,8 тыс. га на юго-западе Подмосковья. С этого времени Новая Москва превратилась в одну из крупнейших в Московском регионе строительных площадок, где только сейчас продается около полумиллиона квадратных метров жилой недвижимости.

По запросу редакции «РБК-Недвижимости» компания «Миэль-Новостройки» проанализировала, как за это время изменился рынок жилья Новой Москвы, и спрогнозировала его дальнейшее развитие.

Первичный рынок

С момента расширения столицы в 2012 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы выросла почти на 18% — с 84,1 тыс. до 99,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем наиболее активный рост цен пришелся на 2014 год, когда на фоне ожидания грядущего кризиса инвестиционный и покупательский спрос достигли своего пика. К тому же именно в 2014 году случился спад девелоперской активности — новые проекты почти не выходили, стадия готовности текущих проектов росла, а одновременно росли и цены в новостройках. Об этом говорится в исследовании компании «Миэль» о ситуации на рынке жилья Новой Москвы в 2012–2017 годах.

В первые месяцы после присоединения к столице новых территорий покупатели были настроены оптимистично, ожидая, что в краткосрочной перспективе они смогут получить комфортный уровень жизни, соотносимый с Москвой, вспоминает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Однако постепенно ситуация менялась. С начала прошлого года в старых границах Москвы активизировалась застройка промзон жильем, что быстро привело к снижению минимального и среднего бюджетов покупки. Как следствие, покупательский интерес стал смещаться в столицу. Выросшая конкуренция не только с Московской областью, но и с Москвой привела к тому, что застройщики присоединенных территорий начали снижать цены в своих проектах, придерживать рост по мере увеличения строительной готовности, а новые корпуса выводить с демпингом. За последние полтора года цены просели на 8% и продолжают снижаться, говорится в исследовании.

Тем не менее Новая Москва — одна из крупнейших сегодня строительных площадок города. Застройщикам выгодно вводить в свои проекты квартиры, поскольку новый статус позволил продавать их как полноценное столичное жилье. Согласно данным департамента развития новых территорий, за пять лет в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилья (с учетом индивидуального строительства). Причем больше половины этого объема (6,5 млн кв. м) было введено в последние три года.

Согласно недавнему рейтингу «Метриум Групп», крупнейшим застройщиком Новой Москвы второй год подряд стала группа компаний «Абсолют», которая реализует здесь два крупных проекта — «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский» (сейчас в них продается 457,1 тыс. кв. м). В тройку лидеров также попали компании ПИК («Бунинские луга», «Саларьево Парк» и «Новомосковский») и А101 («Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»).

Несмотря на то что за последний год в Новой Москве началось строительство сразу нескольких крупных проектов, по сравнению с 2012 годом (515 тыс. кв. м) объем предложения здесь сократился на 13%, констатируют в компании «Миэль». Причем ситуация заметно изменилась за последние два месяца: если сейчас объем предложения составляет всего 449 тыс. кв. м, то два месяца назад показатель равнялся 660 тыс. кв. м. Наталья Шаталина объясняет это тем, что с начала лета из-за проблем со строительством с реализации были сняты два проекта. При этом новые жилые комплексы на рынок не вышли, а на уже существующие сохраняется довольно высокий спрос.

Вторичный рынок

Ситуация на вторичном рынке Новой Москвы складывалась по другому сценарию. Общим было одно — заметно более низкие цены на квартиры в новостройках и в старом жилом фонде, чем в Старой Москве. В столице до лета 2012 года происходило восстановление цен после кризиса 2008–2009 годов, следует из материалов «Миэль».

С осени 2013 года здесь вновь наблюдался небольшой рост средней удельной цены предложения, который усилился в 2014 году на фоне двух пиков ажиотажного спроса. В Новой Москве, напротив, цены оставались неизменными с лета 2012-го до сентября 2013-го. На фоне ажиотажного спроса в 2014 году квартиры здесь подорожали в среднем на 9% (в Старой Москве — на 11%). Ценовая коррекция с лета 2015-го до лета 2016-го также была меньше, чем в столице: –7% и –11,5% соответственно.

Самые высокие цены эксперты «Миэль» зафиксировали во Внуковском районе Новомосковского округа — 129,3 тыс. за 1 кв. м. В тройку наиболее дорогих районов также вошли Сосенское (126,3 тыс. руб./кв. м) и Московский (119,5 тыс. руб./кв. м). Самое дешевое жилье сконцентрировано в Роговском районе — всего 69,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

«В 2017 году цены на вторичном рынке Новой Москвы продолжают снижаться ввиду высокой зависимости от цен на рынке новостроек. Вообще, получается интересная картина: жилье на присоединенных территориях востребовано, вдвое дешевле, чем в Старой Москве, и динамика цены, если сравнивать область, столицу и присоединенные территории, наиболее активная — +4,3% за пять лет. Зато Московская область просела с лета 2012 года почти на 11%», — говорит руководитель отдела исследований группы компаний «Миэль» Оксана Витязева.

Драйверы развития

Заметнее всего на рынок жилой и коммерческой недвижимости Новой Москвы повлияло открытие двух станций метро — «Саларьево» и «Румянцево»: территория вблизи станций стала местом притяжения для девелоперов. «В этом смысле интересен пример ЖК «Саларьево Парк» от ГК «ПИК». Компания строила комплекс, но не открывала в нем продажи, пока одноименная станция метро не начала функционировать. Сейчас здесь очень высокие продажи именно благодаря такому расположению», — говорит Наталья Шаталина.

Еще один важный фактор, влияющий на поведение покупателей и застройщиков, — завершение первого этапа реконструкции Калужского шоссе, которое наряду с Киевским является основной транспортной артерией Новой Москвы. Калужское шоссе наиболее загружено, поскольку на нем располагается Коммунарка — основной очаг застройки с высокой плотностью населения. Кроме того, начато строительство трассы Бутово — Видное — Солнцево, которая будет дублировать МКАД.

С местами приложения труда на присоединенных территориях до сих пор большие проблемы, отмечают авторы исследования. Несмотря на открытие здесь нескольких крупных бизнес-парков («К2» в районе Газопровод, «Комсити» в Румянцево, «Неополис» в Румянцево, «Высота» в Сосенском), рабочих мест по-прежнему не хватает и все они преимущественно расположены в ближнем поясе Новой Москвы.

Риелторы отмечают, что развитие округов происходит неравномерно: наиболее близкие к Старой Москве территории привлекательнее как для покупателей, так и для девелоперов. В ближней зоне развита транспортная и торгово-офисная инфраструктура, поэтому Новомосковский округ развивается быстрее. Неудивительно, что на него приходится 92% предложения на первичном рынке жилья Новой Москвы (в 2015 году этот показатель был равен 85%, в 2014-м — 73%).

«Ближний пояс развивается по классическому урбанистическому сценарию, являясь неким продолжением спальных районов столицы. В ближней зоне возводятся крупнейшие многоэтажные жилые комплексы. А вот в дальнем поясе мы наблюдаем уже другой сценарий — ведется строительство малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексов или мультиформатных проектов. И на примере мультиформатных проектов видно, что некоторые девелоперы не восприняли дальний пояс Новой Москвы в качестве продолжения столицы и по-прежнему делают ставку именно на загородный формат жилья, особенно в том случае, если это позволяют сделать ресурсные характеристики проекта, например наличие лесопарковых зон, рек или водоемов», — указывает Наталья Шаталина.

Однако вкладываться в подобные проекты невыгодно из-за дорогой земли и низкого спроса на такую недвижимость. Так, согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», сегодня на присоединенных территориях заморожено строительство каждого пятого коттеджного поселка.

Сейчас отношение покупателей к Новой Москве скорее выжидательное, говорится в исследовании «Миэль»: она воспринимается как «почти столица», территория, которая станет привлекательным местом для проживания только в будущем. Скорость и качество развития этой части города зависит в том числе от того, как будет меняться рынок жилья в Старой Москве.