Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как в России выращивают быков элитной породы блэк ангус 17:34, РБК и Мираторг Число погибших при крушении парома в Танзании возросло до 225 17:15, Общество Памфилова ответила на сообщения о возможной отмене выборов 17:14, Общество Кандидат от ЛДПР вырвался вперед на выборах в Хабаровском крае 16:57, Политика Глава МИД ФРГ выразил недовольство опубликованием решений США в Twitter 16:49, Политика Эрдоган рассказал о самой большой угрозе для будущего Сирии 16:44, Политика ОПЕК и Россия отвергли призыв Трампа немедленно увеличить добычу нефти 16:41, Экономика Чемпионат России по футболу. «Зенит» — «Локомотив». Онлайн 16:30, Спорт Корабли ВМС Украины впервые прошли под арками Крымского моста 16:13, Политика Насколько Россия готова к промышленным инновациям 16:00, РБК и Schneider Electric СМИ узнали о планах Siemens заключить с Ираком соглашение на €13 млрд 15:57, Экономика Боксер Тайсон Фьюри назвал Энтони Джошуа медленным и громоздким 15:41, Спорт Памфилова призвала членов избиркомов не поддаваться давлению 15:23, Политика Синоптики предупредили жителей Москвы о первом снеге 15:19, Общество Минобороны опубликовало 3D-видео гибели Ил-20 15:06, Политика МИД Ирана вызвал поверенного в делах ОАЭ из-за высказываний о теракте 15:01, Политика В Армянске сняли введенный из-за вредных выбросов режим ЧС 14:28, Общество УМВД получило 17 жалоб на нарушения в ходе выборов в Хабаровском крае 14:02, Политика Путин подписал указ об отставке члена Центризбиркома Лихачева 13:59, Политика Первое поражение нокаутом в карьере Александра Поветкина. Фоторепортаж 13:40, Спорт  В Узбекистане оценили исключение хлопка из черного списка товаров США 13:38, Экономика Появились первые данные об итогах второго тура выборов в Хабаровском крае 13:29, Политика Новак заявил о способности ОПЕК+ достигнуть 100% выполнения сделки осенью 13:09, Экономика Роухани обвинил США в намерении создать небезопасную обстановку в Иране 12:43, Политика Японская фигуристка установила мировой рекорд на турнире в Словакии 12:21, Спорт Надежность или доходность: выбираем что-то одно или есть золотая середина 12:20, РБК и Сбербанк Израиль отказался менять тактику в Сирии после гибели Ил-20 12:09, Политика Суд постановил взыскать с осужденного расходы на его содержание в колонии 12:03, Общество
Хрущевки против новостроек: с каким жильем конкурируют пятиэтажки Москвы
Материалы по теме Наследие хрущевок: как массовое строительство в СССР опередило свое время Стоит ли вкладываться в хрущевку в надежде на улучшение жилищных условий
31 мар 2017, 15:50
0
Хрущевки против новостроек: с каким жильем конкурируют пятиэтажки Москвы
Чем столичные хрущевки привлекают покупателей и могут ли такие дома перетянуть спрос из ближайшего Подмосковья
Вид на жилые дома 37-го района Печатников (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

Прямо сейчас в Москве осталось 8 тыс. хрущевок. Горожане узнали об этом благодаря столичным властям, которые подсчитали количество типовых домов в преддверии запуска масштабной программы сноса пятиэтажек. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, под снос попадут 500 кварталов столицы, причем разрушение начнется с домов серий I-510 и I-515.

Несмотря на озвученные планы властей, программа сноса остается на уровне предложения и до сих пор не оформлена даже в виде законопроекта — документ находится на стадии разработки и так и не внесен в Госдуму. В результате продавцы и покупатели жилья не верят в то, что программу сноса действительно запустят, рассказали «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Миэль», «Азбука Жилья», «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Релайт-Недвижимость». В компании Century 21 назвали сложившуюся ситуацию с хрущевками лотереей.

В таких условиях люди продолжают продавать и покупать квартиры в хрущевках, а также оформлять их в ипотеку. На практике жилье в пятиэтажках конкурирует с другими квартирами вторичного фонда (например, в девятиэтажках советского времени) и с новостройками в ближайшем Подмосковье. По просьбе «РБК-Недвижимости» риелторы рассказали, в чем плюсы и минусы хрущевок по сравнению с другим жильем, а также о том, что заставляет людей приобретать квартиры в пятиэтажках в 2017 году.

В чем преимущества пятиэтажек

Главный козырь московских хрущевок по сравнению с жильем в других домах — цена, констатировали все риелторы, опрошенные редакцией. Разница в стоимости по сравнению с сопоставимыми квартирами в том же районе доходит до 30%, причем пятиэтажки всегда оказываются дешевле, убежден руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимости» Сергей Зубанов. «Подавляющая часть остального предложения вторичного рынка дороже», — подтвердил ведущий менеджер департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Шестиэтажная хрущевка в Москве (Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com)

В плане потребительских характеристик хрущевки больше всего похожи на панельные девятиэтажки брежневской эпохи, отметили в агентствах «Миэль» и «Азбука Жилья». «Как ни странно, в этом сравнении хрущевки выигрывают, — считает управляющий директор брокерского департамента агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — В сравнении с девятиэтажными домами у пятиэтажек больше места для парковки за счет меньшего числа жителей. Также у хрущевок более камерный двор: соседи на виду, безопасность выше».

«Еще одно важное преимущество — отсутствие мусоропровода, — добавила Пешич. — Для жильцов это значит, что у них в квартирах и подъездах не будет запахов, постоянных звуков падающего мусора, а также сопутствующих неприятностей в виде тараканов и грызунов. Наконец, в девятиэтажках крыша покрыта гудроном. Из-за этого летом просто невозможно находиться на верхних этажах: все раскаляется. В хрущевках такого нет».

«Некоторые хрущевки можно отнести к образцово-показательным домам, — добавил Александр Лунин. — Во времена Хрущева строились дома высокого качества. Во многих домах той эпохи прошли капитальные ремонты, а в некоторых не один раз. Немаловажную роль оказывает инфраструктура района — этот фактор порой играет основополагающую роль. Покупатели ориентируются на цену и район и не руководствуются категорией дома. В некоторых районах крайне мало новых домов, а если они и есть, стоимость квартир в них неподъемная. В этих случаях многие сознательно приобретают жилье в хрущевках».

Жилой пятиэтажный дом на 9-й Парковой улице, построенный в 1950-е годы при первом секретаре ЦК КПСС Никите Хрущеве (Фото: Андрей Махонин/ТАСС)

Основными покупателями квартир в столичных пятиэтажках являются люди из регионов, которые хотят осесть в Москве, говорят риелторы. «Это приезжие с ограниченным бюджетом: для них покупка небольшой одно-двухкомнатной квартиры — стартовая ступенька для дальнейших приобретений. Также хрущевки привлекают местных жителей, которым по каким-то причинам необходимо разъехаться на несколько площадей. В этой ситуации бюджет, как правило, ограничен, а потому сособственникам хватает денежных средств на покупку отдельной жилплощади только в хрущевках», — объясняет руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

«На данный момент можно сказать, что интерес к пятиэтажкам повысился, число запросов выросло на 20%, но они пока не трансформируются в реальный спрос. Рынок находится в ожидании», — отмечает руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Котриков.

В плане цены конкуренцию хрущевкам составляют «однушки» и студии в новых домах Москвы, а также бюджетные предложения в ближайшем Подмосковье, утверждают риелторы. «Хрущевки остаются самым дешевым жильем в Москве и их предпочитают те, для кого дорога московская регистрация», — считает владелец агентства «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» Петр Машаров.

Покупатели уходят из Подмосковья

Покупатели, готовые к приобретению квартиры в московской хрущевке в 2017 году, несколько лет назад могли бы заинтересоваться новостройками в Московской области, следует из комментариев столичных риелторов. В последнее время идет переток спроса из Подмосковья в Москву, обнаружили в агентствах Century 21, «НДВ-Недвижимость» и «Азбука Жилья».

«Такая тенденция существует, — заявил Кирилл Котриков. — Одной из причин является увеличение числа иногородних покупателей, в том числе из Московской области. Это связано с падением стоимости жилья в Москве. По нашим данным, в 2016 году доля нерезидентов [среди покупателей] составила 35%, из них около 16% переезжали из Подмосковья. В случае, когда падение цен стимулирует поиск недвижимости в другом городе, потенциальные покупатели рассматривают более-менее сопоставимые по ценам варианты. Сейчас хрущевки за пределами центра Москвы могут рассматриваться жителями Подмосковья как альтернатива недвижимости в области».

Жилой пятиэтажный дом в районе Коптево (Фото: Мария Рыбакова/ТАСС)

«Нередки ситуации, когда желающие купить квартиру в новостройке не подозревают о самых явных последствиях такой покупки. К примеру, о том, что в новом доме нельзя будет сразу жить, — рассуждает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Оцените свою жизненную ситуацию. Первое: когда вам нужно въехать в благоустроенную квартиру? Второе: какая инфраструктура имеется рядом с новостройкой? Есть ли детский сад и поликлиника, что с больницами, что с магазинами? Насколько вас это устроит? Третье: удобно ли добираться до работы или других важных мест из Подмосковья? А теперь сопоставьте полученные ответы».

По мнению риелторов, во многих случаях ответы на перечисленные вопросы приводят к тому, что человек отказывается от вариантов в Московской области и переключается на поиск жилья в Москве — в том числе в хрущевке. «Есть категория людей, которых очень тяжело оторвать от своего жилья, — добавляет Ирина Пешич. — В подавляющем большинстве случаев это пенсионеры, всю жизнь прожившие в хрущевке. Также люди часто склоняются к покупке хрущевки, если дом стоит рядом с метро, и эта близость — ключевой фактор выбора».

Хрущевка как объект для инвестиций

Отдельная категория покупателей жилья в пятиэтажках — инвесторы, которые вкладывают деньги в хрущевку с целью заработать. «Существуют инвесторы с дальним прицелом на снос, — рассказала Екатерина Никитина. — Как правило, у таких людей есть определенная сумма и планы в дальнейшем получить комфортабельное жилье для подрастающего поколения. В этом случае покупается однокомнатная квартира в хрущевке рядом с метро и сдается на длительный срок в ожидании сноса. В результате инвесторы ежемесячно получают определенную сумму денег и параллельно ждут сноса дома. Затянутые сроки их не смущают».

«Преимущества хрущевки заключаются в сочетании невысокой цены и возможности генерировать доход при последующей сдаче квартиры в аренду, — разъясняет Петр Машаров. — Например, за 4,5 млн руб. можно купить хрущевку и сдать ее в аренду за 22–27 тыс. руб. в месяц. При этом квартира будет достаточно ликвидной, если вдруг вам срочно понадобится ее продать».

«Если же приобретать новостройку, то даже при похожей стоимости вам для начала придется вложиться в ремонт, — предупреждает Машаров. — Сдать такую квартиру в аренду можно будет только после ввода дома в эксплуатацию — а это потерянные месяцы, если не годы. Наконец, если возникнет необходимость быстро продать недвижимость, то, скорее всего, на сделке вы получите меньше, чем изначально заплатили за квартиру в новостройке».

Жилые пятиэтажные дома в районе Академический (Фото: Андрей Махонин/ТАСС)

В инвестиционной привлекательности хрущевок усомнились только в «Релайт-Недвижимости» — причем генеральный директор этого агентства специально уточнил, что речь не столько о пятиэтажках, сколько о московской недвижимости в целом. «Инвестиционная привлекательность [квартир в Москве] появится только тогда, когда цены на жилье начнут расти, — убежден Константин Барсуков. — Пока хрущевки ничем не отличаются от других квартир на вторичном рынке. Если планы по сносу пятиэтажек превратятся в какие-то реальные действия с четким пониманием последствий сноса, тогда, возможно, у хрущевок появится дополнительный фактор инвестиционной привлекательности».

Как изменится рынок пятиэтажек

Потребительский спрос на московские хрущевки пока не отреагировал на заявления властей о возможном сносе пятиэтажек, рассказали в агентствах «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Азбука Жилья». «Спрос стабильный — такой же, как и последние полтора года, — констатирует руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — Со временем, когда программа приобретет более ощутимые очертания и сроки исполнения, возможно, интерес к пятиэтажкам вырастет. Но как только увеличится спрос, начнет подниматься цена. Ближайшие полгода-год будут показательными».

Снос пятиэтажного дома в Северном Тушине (Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)

«В последние годы стоимость квартир на вторичном рынке постепенно снижается, а предложение превышает спрос. Даже в случае повышенного спроса на квартиры в хрущевках значительное повышение цен маловероятно, — не согласился с коллегой Сергей Зубанов из «НДВ-Недвижимости». — Скорее, увеличатся шансы на быструю продажу такого жилья».

«В нашей практике был интересный случай, — вспоминает Никитина. — Лет восемь назад в Люблине расселили пятиэтажки: жильцам предоставили квартиры в новом районе, на улицах Окская и Васильковский стан. Новоселы пожили в трехкомнатной квартире в новом доме с отделкой и двумя санузлами полгода — а потом решили вернуться в «трешку» в пятиэтажке».

«После того как им удалось поменять квартиру, их примеру последовали соседи с тем же запросом — вернуться в привычные условия, — продолжила Никитина. — В результате за один год моими клиентами оказались четыре семьи из одного дома — все хотели переехать в хрущевку. Не знаю, была ли это ностальгия или просто любовь к определенному образу жизни». 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости